Τι συμβαίνει σε μια σύντομη πώληση όταν έχετε δύο δάνεια;

Τι συμβαίνει σε μια σύντομη πώληση όταν έχετε δύο δάνεια;

Κάνοντας μια σύντομη πώληση είναι αρκετά δύσκολο, ειλικρινά, αλλά είναι ακόμα πιο δύσκολο όταν έχετε δύο δάνεια - είναι δύο φορές ο πονοκέφαλος. Νιώθω τον πόνο σου. Επειδή όχι μόνο χρειάζεστε τη συνεργασία του πρώτου δανειστή, ο δεύτερος κάτοχος στεγαστικών δανείων πρέπει επίσης να αποδεσμεύσει αυτό το δάνειο.

Πρώτον, ας ρίξουμε μια ματιά στο τι συμβαίνει στον αποκλεισμό:

Θέσεις αποκλεισμού μεταξύ δανειστών

Δεν έχει σημασία αν βγάζετε μια δεύτερη υποθήκη για να αγοράσετε το σπίτι ή εάν έχετε εξασφαλίσει ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μετά το γεγονός. Ο δεύτερος δανειστής θα είναι πάντα στη δεύτερη θέση εκτός αν ο πρώτος είναι πρόθυμος να υποταχθεί. Συνήθως, ένας δανειστής υποθηκών που βρίσκεται στην πρώτη θέση δεν θα υποτάξει τη θέση.

Πρώτη σε θέση είναι πρώτα στο δικαίωμα να συλλέγει από διαδικασίες αποκλεισμού. Αυτό σημαίνει ότι όταν υποβληθεί μια δήλωση αθέτησης υποχρέωσης, εάν ο δεύτερος δανειστής θέλει να είναι πρώτος στην γραμμή για να λάβει τα έσοδα από τη δημοπρασία ή την πώληση ή να πάρει την περιουσία, ο δεύτερος δανειστής πρέπει να ξεκινήσει τις δικές του διαδικασίες αποκλεισμού.

Στα περισσότερα μέρη της χώρας, αυτό σημαίνει ότι ο δεύτερος δανειστής πρέπει να καταβάλει τις προκαταβολές στον πρώτο δανειστή, να πληρώσει το κόστος του πρώτου δανειστή για να καταθέσει την Ανακοίνωση για Προπληρωμή και τα συναφή έξοδα και στη συνέχεια να καταθέσει τη δική του Ανακοίνωση Προεπιλογής. Εάν ο δεύτερος δανειστής δεν το κάνει αυτό, ο δεύτερος δανειστής θα μπορούσε να εξοστρακιστεί στον αποκλεισμό και να μην λάβει τίποτα, ειδικά αν δεν υπάρχουν αρκετά χρήματα για να πάει γύρω.

Όταν ο δεύτερος δανειστής λαμβάνει μια ανακοίνωση που αναφέρει ότι ο πρώτος έχει αποκλειστεί, αφού ελέγξει την αξία του σπιτιού, πολλοί δεύτεροι δανειστές δεν ξεκινούν τις δικές τους διαδικασίες αποκλεισμού. Λαμβάνουν αυτή τη στάση επειδή μπορεί να μην υπάρχει αρκετή ισότητα για να καταστήσει το κόστος του αποκλεισμού κερδοφόρο για τον δεύτερο δανειστή. Αυτή η μη ενέργεια αφήνει τον δεύτερο δανειστή σε ευάλωτη θέση.

Πόσο πληρώνεται το μικρό κόστος κλεισίματος πώλησης

Παρόλο που ο πωλητής μπορεί να έχει υπογράψει συμφωνία εισαγωγής με έναν κτηματομεσίτη, είναι πολύ πιθανό ο δανειστής να επαναδιαπραγματευτεί την προμήθεια. Οι δανειστές πληρώνουν λιγότερο από τα παραδοσιακά τέλη και προσπαθούν να μειώσουν το κόστος της συναλλαγής με κάθε δυνατό τρόπο.

Για να μειωθεί περαιτέρω το κόστος κλεισίματος, υπάρχουν επίσης τέλη που οι δανειστές συνήθως αρνούνται να πληρώσουν. Αυτοί είναι:

• Αρχική σχέδια εγγύησης
• Επιθεωρήσεις παρασίτων και εργασίες σχετιζόμενες με επιβλαβείς οργανισμούς
• Πιστοποιήσεις οροφής
• Επιθεωρήσεις αποχετεύσεων
• Επισκευές που ζητούνται από αγοραστές, όπως αίτημα επισκευής
• Πιστώσεις για το κόστος κλεισίματος του αγοραστή

Διαπραγμάτευση με τον δεύτερο δανειστή για μια σύντομη πώληση

Αφού διαπιστώσετε ότι η κατάστασή σας ταιριάζει με τα προσόντα σύντομης πώλησης και ότι έχετε συμμορφωθεί με όλα τα αιτήματα του δανειστή - συν, βρήκε έναν πρόθυμο και εξειδικευμένο αγοραστή - δεν είστε ακόμα έξω από το δάσος.

Ας πούμε ότι το κόστος κλεισίματος είναι 5% ή 4.250 δολάρια. Μετά την αφαίρεση του κόστους κλεισίματος από την τιμή πώλησης των 85.000 δολαρίων, θα έχετε περίπου 81.000 δολάρια. Τώρα γίνεται μια ρυμούλκηση του πολέμου μεταξύ των δύο δανειστών.

Γενικά, η πρώτη διαπραγμάτευση είναι να προσφέρει στον δεύτερο δανειστή ένα μικρό ποσό, για παράδειγμα $ 1.000. Τώρα, αυτό δεν φαίνεται να είναι πολύ σε σύγκριση με το δεύτερο υπόλοιπο δανείου των $ 55.000 επειδή ζητάτε από τον δανειστή να χάσει $ 54.000. Από την άλλη πλευρά όμως, εάν ο δεύτερος δανειστής αρνείται, τελικά δεν μπορεί να πάρει τίποτα.

Υπάρχουν φορές, φαίνεται, ότι οι κατώτεροι δανειστές φαίνονται να κόβουν τις μύτες τους για να φτύνουν τα πρόσωπά τους.Αλλά αυτό είναι όπου ο πρώτος δανειστής μπορεί να δώσει λίγο περισσότερο για να κάνει τη συμφωνία να λειτουργήσει. Σύμφωνα με την εμπειρία μου, οι περισσότεροι δανειστές στην πρώτη θέση είναι ενθουσιασμένοι που λαμβάνουν ακόμη και το 90%, πράγμα που σημαίνει για ένα δάνειο 85.000 δολ., Ο δανειστής μπορεί να συμφωνήσει να πάρει 76.500 δολάρια.

Εάν το δίχτυ είναι $ 81.000, μετά το κλείσιμο του κόστους, αυτό θα άφηνε 4.500 δολάρια που ο πρώτος δανειστής θα μπορούσε να προσφέρει στον δεύτερο δανειστή. Ο δεύτερος δανειστής πρέπει να συμφωνήσει να αποδεσμεύσει το δάνειο. Εάν όχι, η σύντομη πώληση θα απορριφθεί και ο πρώτος δανειστής πιθανότατα θα καταλάβει το ακίνητο στον αποκλεισμό, εξαλείφοντας το δεύτερο δάνειο.

Συνεχίστε τις διαπραγματεύσεις μέχρι να επιτευχθεί μια ανάλυση. Θυμηθείτε, τόσο ο πρώτος όσο και ο δεύτερος έχουν ένα μερίδιο στην πραγματοποίηση της σύντομης εργασίας πώλησης.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Ένας λόγος που ένας κατώτερος κάτοχος άδειας στην Καλιφόρνια μπορεί να αρνηθεί να συνεργαστεί είναι εάν το δάνειο ήταν δάνειο σκληρού χρήματος, εξασφαλισμένο στην κατοικία από 1 έως 4 μονάδες. Στην περίπτωση αυτή, εάν ο δεύτερος δανειστής καταστραφεί κατά τη διάρκεια ενός αποκλεισμού από την πώληση ενός εντολοδόχου, αυτός ο δεύτερος δανειστής μπορεί να έχει το δικαίωμα να εκδώσει απόφαση σχετικά με ανεπάρκεια. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal.2d 35 (1963)).