Προσωπική ασφάλεια υποθηκών (PMI) έναντι συνδυασμένων δανείων

Έως ότου ο Πρόεδρος Μπους υπέγραψε το νόμο περί Φοροαπαλλαγής και Υγείας του 2006 , τα ασφάλιστρα υποθηκών δεν ήταν εκπεστέα. Από την 1η Ιανουαρίου 2007, οι οφειλέτες μπορούν πλέον να αφαιρέσουν αυτές τις πληρωμές. Στην επιφάνεια, αυτό ακούγεται καλά νέα για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών. Αλλά είναι;

Μία από τις κινητήριες δυνάμεις πίσω από την ανάληψη δανείων, που ονομάζονται επίσης συνδυασμένα δάνεια, ήταν η έκπτωση φόρου που ήταν διαθέσιμη για την πληρωμή όλων των τόκων έναντι της καταβολής ενός ασφαλίστρου υποθήκης που δεν ήταν εκπεστέο σε ένα δάνειο. Το δεύτερο πλεονέκτημα είναι ότι οι συνολικές πληρωμές σε ένα σύνθετο δάνειο είναι συχνά πολύ χαμηλότερες από μια πληρωμή με PMI.

Πώς δουλεύουν τα συνδυαστικά δάνεια

Combo ή piggyback δάνεια είναι η χρηματοδότηση που συνδυάζει μια πρώτη υποθήκη με μια δεύτερη υποθήκη (με ή χωρίς προκαταβολή). Οι λόγοι για τους οποίους αυτοί οι τύποι δανείων είναι ελκυστικοί είναι επειδή πολλοί αγοραστές σπιτιού δεν έχουν το 20% της τιμής αγοράς σε μετρητά ή δεν θέλουν να μειώσουν το 20% για να αγοράσουν ένα δάνειο στο σπίτι και τα σύνθετα δάνεια παρακωλύουν την απαίτηση πληρωμής PMI. Οι συνήθεις τύποι συνδυασμένων δανείων είναι:

• 5/15/80. Αυτό το σενάριο περιλαμβάνει τη μείωση κατά 5% και τη χρηματοδότηση μιας πρώτης υποθήκης ύψους 80% της τιμής αγοράς, σε συνδυασμό με μια δεύτερη υποθήκη που περιλαμβάνει το 15% της τιμής αγοράς.
• 10/10/80. Αυτό το σενάριο περιλαμβάνει τη μείωση του 10% και τη χρηματοδότηση μιας πρώτης υποθήκης ύψους 80% της τιμής αγοράς, σε συνδυασμό με μια δεύτερη υποθήκη που περιλαμβάνει το 10% της τιμής αγοράς.
• 80/20. Αυτό το σενάριο περιλαμβάνει τη μηδενική και τη χρηματοδότηση μιας πρώτης υποθήκης ύψους 80% της τιμής αγοράς, σε συνδυασμό με μια δεύτερη υποθήκη που περιλαμβάνει το 20% της τιμής αγοράς.

Τα επιτόκια μιας δεύτερης υποθήκης είναι υψηλότερα από τα επιτόκια μιας πρώτης υποθήκης, αλλά μερικές φορές οι συνολικές πληρωμές είναι λιγότερες από εκείνες που χρηματοδοτούνται σε μια πρώτη υποθήκη με ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών. Επιπλέον, δεδομένου ότι τα δάνεια σε συνδυασμό έφθασαν στο μέγιστο το 2005, πολλοί δανειολήπτες εξετάζουν άλλες επιλογές λόγω βραχυπρόθεσμων διακυμάνσεων των επιτοκίων.

Συγκρίνοντας τα δάνεια PMI και Combo

Ας συγκρίνουμε δύο δανειολήπτες με πανομοιότυπες βαθμολογίες FICO των 680. Εδώ είναι ο τρόπος με τον οποίο λειτουργούν οι αριθμοί:

80/20 ΧρηματοδότησηΠείτε ότι η οικογένεια Klingon αγοράζει σπίτι $ 500.000 με τη χρηματοδότηση 80/20. Η πρώτη υποθήκη θα ανέρχεται στο 6,25% και θα καταβάλλεται σε $ 2,462.87 το μήνα για κεφάλαιο και τόκους. Η δεύτερη υποθήκη θα είναι 8,5% και θα πληρωθεί στα $ 768,91 ανά μήνα, κεφάλαιο και τόκους.

Συνολικές πληρωμές για σύνθετο δάνειο: 3.232 δολάρια

100% με PMIΑλλά η οικογένεια Romulan αγοράζει σπίτι 500.000 δολαρίων χρησιμοποιώντας 100% χρηματοδότηση με ασφάλιση PMI. Η πρώτη υποθήκη θα είναι επίσης στο 6,25%, αλλά καταβάλλεται στα $ 3,079, και η ασφάλιση PMI προσθέτει άλλα $ 400 σε αυτή την πληρωμή.

Συνολικές πληρωμές για πρώτη υποθήκη με PMI: $ 3,479.

Η οικογένεια Romulan πρέπει να περιμένει δύο χρόνια, και να λάβει μια αξιολόγηση για να δείξει 20% ίδια κεφάλαια, για να απαλλαγούμε από την ασφάλιση. Αλλά λένε οι Romulans κάνουν, και η πληρωμή μειώνεται στα $ 3,079 χωρίς PMI. Οι Romulans δεν θα πληρώνουν λιγότερο από τους Klingons μέχρι το 63ο του δανείου.

Χαρακτηριστικά της παροχής Φόρου Εισοδήματος για το MMI / PMI

Τα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών (MMI) καταβάλλονται σε FHA, αγροτικά στεγαστικά δάνεια και ορισμένα συμβατικά δάνεια απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), τα οποία εκπίπτονται με την επιφύλαξη ορισμένων διατάξεων:

• Η πρόβλεψη για φορολογικές ελαφρύνσεις για την φορολογική ελάφρυνση και την υγειονομική περίθαλψη ισχύει για τη χρηματοδότηση μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2006. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αφαιρέσουν την ασφάλιση υποθηκών για δάνεια που λήφθηκαν το 2007. Ακόμα καλύτερα νέα είναι το γεγονός ότι στο πλαίσιο της απαλλαγής από το χρέος της υποθήκης Νόμος του 2007, η φορολογική έκπτωση του PMI έχει παραταθεί μέχρι το 2010.
• Διατίθεται σε άτομα που υποβάλλουν κοινές ή μεμονωμένες επιστροφές με λιγότερο από 100.000 $ προσαρμοσμένου ακαθάριστου εισοδήματος (AGI), ή $ 50.000 AGI για τους παντρεμένους που καταθέτουν χωριστά. Οι περισσότεροι άνθρωποι πρέπει να κερδίσουν τουλάχιστον 50.000 δολάρια για να κάνουν κάτι πιο εύκολο από τη λήψη της τυποποιημένης έκπτωσης, έτσι ώστε να περιοριστούν τα προσόντα σε εκείνους που κερδίζουν πάνω από 50.000 δολάρια αλλά λιγότερο από 100.000 δολάρια.
• Οι οικογένειες που κερδίζουν πάνω από 110.000 δολάρια AGI δεν μπορούν να λάβουν έκπτωση. Αλλά για εκείνους που κερδίζουν μεταξύ $ 100.000 και $ 110.000 AGI, η έκπτωση διαρρέει κατά 10% ανά $ 1.000.
• Η έκπτωση είναι διαθέσιμη στα αναχρηματοδοτικά μέσα εάν το αρχικό ποσό του δανείου δεν αυξάνεται. Χτυπήστε τα δίδακτρα δανείου σας στο δάνειο, και πιθανότατα θα υπερβείτε το αρχικό υπόλοιπο και δεν πληρούν τις προϋποθέσεις.

Οι ειδικοί προβλέπουν μια άλλη ανανέωση της διάταξης με βάση τα εξής:

• Η έκπτωση φόρου για την ασφάλιση υποθηκών καταλήγει να ωφελεί τους φορολογούμενους.
• Η πρόβλεψη λαμβάνεται καλά από τους αγοραστές κατοικιών.
• Η δυνατότητα έκπτωσης της ασφάλισης υποθηκών βοηθά περισσότερους αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά να αγοράζουν σπίτια.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}