Γιατί δεν μου αρέσουν τα ιδιωτικά REITs για τον Μέσο Επενδυτή

Ορισμένες εταιρείες REIT διαπραγματεύονται δημόσια, πράγμα που σημαίνει ότι οι μετοχές διαπραγματεύονται σε χρηματιστήριο αξιών. Μπορείτε να αγοράσετε και να πωλήσετε αυτές τις μετοχές οποιαδήποτε στιγμή με τον ίδιο τρόπο που αγοράζετε και πουλάτε μετοχές ενός μετοχικού κεφαλαίου ή ενός αμοιβαίου κεφαλαίου. Τα δημόσια REITs πρέπει να συμμορφώνονται με πολλούς τύπους απαιτούμενων οικονομικών στοιχείων.

Οι λοιπές REITS είναι ιδιωτικές (επίσης αποκαλούμενες REITs που δεν διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο), πράγμα που σημαίνει ότι αγοράζετε τις μετοχές απευθείας από την προσφερόμενη οντότητα, συμπληρώνοντας γραφειοκρατία. Αυτά τα REIT πωλούνται συνήθως στα $ 10 ανά μετοχή. Έχετε περιορισμένες επιλογές για την πώληση μετοχών μιας ιδιωτικής εταιρείας REIT, καθώς δεν υπάρχει άμεσα διαθέσιμη δημόσια αγορά για αυτές, επομένως είναι μια επένδυση που μπορεί να καταλήξετε να κατέχετε για μεγάλο χρονικό διάστημα. Μετά την αρχική αρχειοθέτηση, οι ιδιωτικές REITS έχουν ελάχιστες απαιτήσεις χρηματοοικονομικής πληροφόρησης. Αυτή η έλλειψη διαφάνειας καθιστά δύσκολη την γνώση της πραγματικής αξίας της επένδυσής σας.

Για τους έμπειρους επενδυτές που κατανοούν τα οικονομικά του είδους ιδιοκτησίας που ανήκουν, οι ιδιωτικές εταιρείες REIT μπορούν να είναι η κατάλληλη επένδυση. Ωστόσο, για τον μέσο επενδυτή, υπάρχουν τρεις λόγοι για τους οποίους δεν είμαι οπαδός ιδιωτικών εταιρειών REIT.

1. Επιτροπές

Οι ιδιωτικές εταιρείες REIT πωλούνται συνήθως από μεσίτες ή χρηματοοικονομικούς συμβούλους οι οποίοι λαμβάνουν προμήθεια για την πώλησή τους. Οι προμήθειες μπορούν να κυμανθούν από 5-10% του ποσού της επένδυσής σας, οπότε αν επενδύσετε 100.000 δολάρια σε μια ιδιωτική εταιρεία REIT, ο μεσίτης σας θα μπορούσε να κερδίσει από 5.000 έως 10.000 $. Αυτές οι προπληρωμένες προμήθειες παρέχουν ένα ισχυρό κίνητρο για κάποιον να μιλήσει για τα οφέλη της επένδυσης χωρίς να σας προειδοποιήσει για τους κινδύνους. Δεν μπορείτε να υποβάλετε μια αντικειμενική ανάλυση.

2. Υπέρβαση των παροχών

Οι ιδιωτικές εταιρείες REIT πωλούνται συχνά ως επενδύσεις αποχώρησης λόγω των διανομών μερίσματος, οι οποίες κυμαίνονται από 5 έως 8%. Οι μεσίτες υποδηλώνουν ότι τα ποσά των πληρωμών είναι συνεπή, ωστόσο αυτά τα μερίσματα δεν είναι εγγυημένα και το 2008 - 2012 πολλές ιδιωτικές εταιρείες REIT μείωσαν ή εξάλειψαν τα μερίσματά τους. Εάν βασίζατε σε αυτά τα μερίσματα για το εισόδημα από τη συνταξιοδότησή σας, δεν είχε τύχη.

3. Προβλήματα όταν φτάσετε στο 70

Με μια ιδιωτική REIT, δεν είναι εύκολο να πουλήσεις μετοχές. Μου χρειάστηκαν επτά χρόνια για να μετακινήσω έναν πελάτη από μια ιδιωτική θέση REIT. Κάθε χρόνο γράφουμε στην εταιρεία και ζητήσαμε να εξαγοράσουν μετοχές. Κάθε χρόνο η εταιρεία επέτρεψε στον επενδυτή να πουλήσει μόνο ένα μικρό μέρος των μετοχών του.

Αυτή η έλλειψη ρευστότητας μπορεί να προκαλέσει προβλήματα εάν είστε κάτοχος ιδιωτικής εταιρείας REIT σε έναν IRA. Οι απαιτούμενες ελάχιστες κατανομές αρχίζουν στην ηλικία των 70 ετών και καθώς μεγαλώνετε κάθε χρόνο είστε μεγαλύτεροι, πρέπει να λάβετε μεγαλύτερο ποσό απόσυρσης. Κάποια στιγμή θα χρειαστεί να πάρετε περισσότερα από το ποσό του μερίσματος που καταβάλλεται. Εάν δεν μπορείτε να πουλήσετε μετοχές, αυτό είναι ένα πρόβλημα.

Εάν είστε έμπειρος επενδυτής ικανός να κατανοήσει τη στρατηγική διαχείρισης της ιδιωτικής REIT και θα είναι μόνο ένα μέρος ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου, τότε πηγαίνετε για αυτό.

Για τον μέσο Joe, κολλήστε με άλλες επιλογές ακινήτων που προσφέρουν περισσότερη διαφάνεια και ρευστότητα.