Γιατί μια προσωπική εγγύηση για μια εμπορική μίσθωση

Όταν μιλάω με ανθρώπους που ετοιμάζονται να αγοράσουν ή να ξεκινήσουν μια επιχείρηση, συχνά μου λένε ότι υποχρεούνται να δώσουν προσωπική εγγύηση για τη μίσθωση εμπορικού χώρου για την επιχείρησή τους. Οι περισσότεροι σύμβουλοι επιχειρήσεων λένε ότι πρέπει να κρατήσετε τα επιχειρησιακά και τα προσωπικά οικονομικά σας χωριστά. Το δάνειο είναι για την επιχείρηση, όχι για το άτομο. Γιατί λοιπόν χρειάζεται αυτή η προσωπική εγγύηση;

Γιατί χρειάζομαι προσωπική εγγύηση για μίσθωση;

Πριν μια τράπεζα δανείσει χρήματα σε μια επιχείρηση εκκίνησης, απαιτούν συχνά η επιχείρηση να παρέχει πρόσθετες εγγυήσεις σε περίπτωση που το δάνειο δεν μπορεί να εξοφληθεί από τα περιουσιακά στοιχεία ή τις ταμειακές ροές της επιχείρησης. Μια προσωπική εγγύηση απαιτεί από το άτομο να επιστρέψει το δάνειο προσωπικά σε περίπτωση αθέτησης.

Στο παρελθόν, αυτή η απαίτηση για προσωπική εγγύηση σε μίσθωση δεν ήταν συνηθισμένη, αλλά από την ύφεση το 2008, γίνεται όλο και πιο συνηθισμένη. Μία εμπορική μίσθωση αποτελεί σημαντική δέσμευση για μια επιχείρηση και η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης θέλει να γνωρίζει ότι η μίσθωση θα εξακολουθήσει να καταβάλλεται μέχρι την ολοκλήρωσή της, ακόμη και αν η εταιρεία πτωχεύσει.

Αν ζητάτε σημαντικές αναβαθμίσεις (βελτιώσεις ενοικιαστή), αυτό είναι ένα μεγάλο κόστος για τον ιδιοκτήτη που μπορεί να μην ισχύει για τον επόμενο μισθωτή, οπότε η προσωπική εγγύηση σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να πάρει μέρος αυτού του κόστους πίσω.

Ένας δικηγόρος ακίνητης περιουσίας συζητά τις προσωπικές εγγυήσεις

ρώτησα Η Susan Dawson, ένας έμπειρος πληρεξούσιος μίσθωσης με τους Waltz, Palmer και Dawson, για τα σχόλιά της. Η Σούζαν είπε:

Υπήρξε μια εποχή κατά την οποία οι ιδιοκτήτες ήταν πρόθυμοι να διαπραγματευτούν μισθώσεις χωρίς προσωπικές εγγυήσεις. Με την κατάρρευση της εμπορικής ακίνητης περιουσίας, αυτές οι μέρες έχουν εξαφανιστεί. Οι ιδιοκτήτες μπορεί να είναι πιο πρόθυμοι να διαπραγματευτούν τα ενοίκια και τα τέλη κοινής συντήρησης περιοχής (CAM), αλλά ένα πράγμα που θα επιμείνει είναι μια προσωπική εγγύηση.

Όταν μια επιχείρηση εισέρχεται σε μίσθωση, συνήθως η μίσθωση υπογράφεται από οποιοδήποτε αξιωματικό για λογαριασμό της εταιρείας. Εάν η επιχείρηση αποτύχει και δεν έχει προεπιλογή για τη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης δεν έχει τύχη. Για το λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες απαιτούν τώρα προσωπικές εγγυήσεις και έναν πλήρη οικονομικό έλεγχο στον ιδιοκτήτη της επιχείρησης για να εξασφαλίσουν ότι ο ιδιοκτήτης έχει τα χρήματα για να στηρίξει την εγγύηση.

Προσωπικές εγγυήσεις - Ασφαλιστικές εγγυήσεις

Μια προσωπική εγγύηση, σχεδόν εξ ορισμού, είναι ανασφάλιστη. Δηλαδή, δεν υπάρχει συγκεκριμένο ακίνητο που να μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή του δανείου. Σημαίνει ότι θέτετε σε κίνδυνο την προσωπική ιδιοκτησία υπογράφοντας αυτή τη συμφωνία.

Διαπραγμάτευση Προσωπικής Εγγύησης για Εμπορικό Δάνειο

Ακριβώς επειδή οι ιδιοκτήτες απαιτούν εγγυήσεις δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει κάποιο περιθώριο για διαπραγματεύσεις. Ίσως θελήσετε να εξετάσετε μία από αυτές τις επιλογές:

Περιορίστε το ποσό της εγγύησης. Ένας νέος ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την ανάκτηση του συνόλου του μισθώματος για τη συνολική περίοδο μίσθωσης, προσαυξημένο με το κόστος για τις βελτιώσεις του μισθωτή. Το ποσό αυτό είναι σίγουρα για διαπραγμάτευση και ίσως θελήσετε να ζητήσετε να αφαιρεθούν τα έξοδα CAM ή το ποσό της εγγύησης να είναι μόνο για τις βελτιώσεις του ενοικιαστή.

Ζητήστε ένα χρονικό όριο σχετικά με την εγγύηση. Μερικές φορές ιδιοκτήτες απλά θέλουν να δημιουργήσετε ένα ιστορικό. Έτσι, αν υπογράφετε μια πενταετή μίσθωση, μπορείτε να ζητήσετε ότι η εγγύηση διαρκεί μόνο τα τρία πρώτα χρόνια.

Αν έχετε τους οικονομικούς πόρους, μπορείτε επίσης να προσφέρετε θέσει σε ισχύ μια πιστωτική επιστολή για ένα καθορισμένο ποσό δολαρίου και το γράμμα μπορεί να ληφθεί υπόψη αν εγκαταλειφθεί η ιδιοκτησία.

Θα μπορούσατε να προσφέρετε να εγγυηθεί το ενοίκιο για μια καθορισμένη χρονική περίοδο μετά από πρόωρη λήξη. Αν ένας μισθωτής παραβιάζει μια μίσθωση με εναπομείναντα τρία χρόνια, ο ιδιοκτήτης πρέπει να προσπαθήσει να μισθώσει το χώρο σε κάποιον άλλο. Τα δικαστήρια συνήθως δεν θα απονείμουν στον ιδιοκτήτη το δικαίωμα να ανακτήσει και τα τρία υπόλοιπα έτη αξίας ενοικίου.

Το δικαστήριο μπορεί να προσπαθήσει να καθορίσει πόσους μήνες θα χρειαζόταν ο ιδιοκτήτης υπό το τρέχον περιβάλλον χρηματοδοτικής μίσθωσης για να αφήσει εκ νέου τον χώρο, και αυτό είναι όλο που θα απονείμει. Έτσι, προσφέροντας αυτή τη συμφωνία μπροστά, λέγοντας ότι θα συμφωνήσετε να εγγυηθείτε 6 ή 12 μήνες, ουσιαστικά περνάει από όλες τις νομικές διαπραγματεύσεις και συζητάει στο τέλος και καθορίζει τη συμφωνία μεταξύ των μερών μπροστά.

Κατανοήστε το νόμο στην πολιτεία σας. Οι μισθώσεις, όπως και άλλες συμβάσεις, υπόκεινται σε κρατικούς νόμους, και μερικές φορές τοπικούς νόμους. Η δικαιοδοσία στην οποία πρέπει να λαμβάνεται η μίσθωση σε περίπτωση διαφωνίας με τη σύμβαση πρέπει να αποτελεί μέρος της σύμβασης μίσθωσης. Ελέγξτε τους νόμους που ισχύουν στη συγκεκριμένη δικαιοδοσία (ή το κάνετε με έναν πληρεξούσιο) για να βεβαιωθείτε ότι οι όροι σας είναι εύλογοι και αν υπάρχουν νόμοι σχετικά με την προσωπική σας εγγύηση.

Υπάρχουν άλλες εναλλακτικές λύσεις διαπραγμάτευσης μίσθωσης. Ένας συνδυασμός περιορισμού του χρόνου και του ποσού της μίσθωσης θα μπορούσε να αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης, σε αντάλλαγμα για κάποιες άλλες εγγυήσεις που θα μπορούσατε να δώσετε, όπως μια μεγαλύτερη περίοδο μίσθωσης. Ένας δημιουργικός μεσίτης ή δικηγόρος θα πρέπει να μπορεί να σας βοηθήσει με κάποιες άλλες ιδέες.

Εάν σας ζητηθεί να υπογράψετε μια προσωπική εγγύηση για μια επιχείρηση μίσθωσης, γνωρίζοντας τι εμπλέκεται σε αυτή την εγγύηση και τη δυνατότητα διαπραγμάτευσης των όρων μπορεί να σας βοηθήσει να ελαχιστοποιήσετε την προσωπική οικονομική σας έκθεση σε αυτή την κατάσταση.