Κίνδυνοι που πρέπει να αποφύγετε όταν χρησιμοποιείτε μόχλευση στην ακίνητη περιουσία

Η μόχλευση είναι η χρήση διαφόρων χρηματοπιστωτικών μέσων ή δανειακού κεφαλαίου για την αγορά και / ή αύξηση της πιθανής απόδοσης μιας επένδυσης - ο όρος χρησιμοποιείται τόσο στην Wall Street όσο και στην αγορά ακινήτων Main Street.

Το πιο εύκολο παράδειγμα για ακίνητα είναι μια υποθήκη, όπου χρησιμοποιείτε τα δικά σας χρήματα για να αξιοποιήσετε την αγορά. Στις περισσότερες περιπτώσεις, μια προκαταβολή 20% (και ένα καλό πιστωτικό ιστορικό) σας δίνει το 100% του ακινήτου και του σπιτιού που θέλετε . Ορισμένα προγράμματα στεγαστικών δανείων μπορούν ακόμη και να σας επιτρέψουν να καταθέσετε λιγότερα.

Εάν είστε επενδυτής ακίνητης περιουσίας, ενδέχεται να εργάζεστε σε μια εταιρική σχέση και οι εταίροι μπορεί να βάζουν όλα τα χρήματα, ή οι πωλητές μπορεί να είναι πρόθυμοι να χρηματοδοτήσουν κάποια από την τιμή αγοράς του ακινήτου που πωλούν. Όλα είναι παραδείγματα μόχλευσης

Ένα παράδειγμα μόχλευσης

Ας πούμε ότι έχετε ψάξει για ένα σπίτι σε μια μεγάλη γειτονιά. Βρίσκετε δύο ιδιότητες: ένα σπίτι 500.000 δολαρίων για το οποίο θα χρειαστείτε υποθήκη και ένα σπίτι αξίας $ 100.000 που θα μπορούσατε να αγοράσετε απόλυτα.

Σενάριο 1: Προχωράτε με το σπίτι των 500.000 δολαρίων και η τράπεζα θα σας δώσει υποθήκη ύψους 400.000 δολαρίων εάν καταβάλετε $ 100.000 ή 20%. Υποθέτοντας ότι τα ακίνητα σε αυτόν τον τομέα ανεβαίνουν ίσως 5% ετησίως, σε 12 μήνες η επένδυση αξίζει 525.000 δολάρια.

Σενάριο 2: Αγοράζετε το σπίτι των 100.000 δολαρίων συνολικά, δεν υπάρχει υποθήκη και δεν χρωστάτε τίποτα. Εάν η αγορά ακινήτων ανεβαίνει 5% ετησίως, σε 12 μήνες η επένδυσή σας ανέρχεται σε $ 105.000.

Στο Σενάριο 1, η μόχλευση λειτούργησε υπέρ σας, αυξάνοντας την αξία της επένδυσής σας σε ακίνητα. Αλλά εάν οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν κατά 5% σε αυτό το πρώτο έτος, το σενάριο 1 θα είχε χάσει 25.000 δολάρια. Το σενάριο 2 θα είχε μειωθεί μόνο σε 5.000 δολάρια.

Πράγματα που πρέπει να αποφύγετε στη χρήση της μόχλευσης ακινήτων

Χρησιμοποιείται σωστά, η μόχλευση ακινήτων μπορεί να αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο για τους επενδυτές ακινήτων για να αυξήσουν την απόδοση των επενδύσεων. Το κλειδί είναι να αποφευχθεί η λήψη αποφάσεων χωρίς να ληφθούν δεόντως υπόψη οι τομείς κινδύνου σε μόχλευση. Αποφύγετε αυτές τις συμπεριφορές υψηλού κινδύνου και έχετε πολύ περισσότερες πιθανότητες να επιτύχετε την επιτυχία στη χρήση της μόχλευσης ακινήτων.

01 Με βάση υψηλά επίπεδα εκτίμησης

Μπορεί να φαίνεται σαν μια μεγάλη επένδυση για τον έλεγχο ενός ακινήτου με μια πολύ μικρή προκαταβολή. Εξετάζετε τους αριθμούς και βλέπετε μια πραγματικά υψηλή απόδοση της επένδυσης λόγω της χαμηλής ταμειακής σας δαπάνης.

Το πρόβλημα είναι οι υψηλότερες πληρωμές που προέρχονται από υψηλότερη μόχλευση. Αν πρόκειται για υποθήκη, για παράδειγμα, μπορείτε να βασίζεστε στην υποχρέωση να κάνετε μηνιαίες πληρωμές και όσο περισσότερο δανειστείτε, τόσο μεγαλύτερη είναι η μηνιαία πληρωμή.

Εάν η αγορά μαλακώνει ή οι περιουσίες σας έχουν υψηλότερες από τις αναμενόμενες κενές θέσεις ή πιστωτικές ζημίες, θα μπορούσατε να βρεθείτε ανίκανοι να διατηρήσετε αυτές τις υψηλότερες πληρωμές υποθηκών που φαινόταν ωραία στην αρχή. Εάν δεν μπορείτε να κάνετε τα μηνύματα, η επένδυσή σας είναι σε κίνδυνο.

03 Αφήνοντας την καλή χρηματοδότηση να οδηγήσει σε κακή αγορά

Πολλοί επενδυτές έχουν πληρώσει για ένα ακίνητο επειδή βρήκαν nirvana σε ένα υψηλό μόχλευση χρηματοδότησης. Είπε διαφορετικά, μόνο και μόνο επειδή μπορείτε να πάρετε μια ιδιοκτησία με πολύ λίγα χρήματα δεν σημαίνει ότι είναι μια καλή αγορά. Κοιτάξτε την αξία του ακινήτου στο πλαίσιο των τρεχουσών και αναμενόμενων τάσεων της αγοράς. Βρείτε "συγκρίσιμα" ή άλλες ιδιότητες όπως αυτό. Τι έχουν πουλήσει; Τι πωλείται στην περιοχή;

Αν το ακίνητο είναι υπερτιμημένο, η εκτίμηση θα είναι ελάχιστη ή χειρότερη, θα είναι ανύπαρκτη.Και ας είναι για σας αν η αγορά ανακατευτεί για λίγο. Η υπερτιμημένη ιδιοκτησία σας θα είναι σημαντική και δεν θα μπορείτε να την εκφορτώσετε χωρίς να χάσετε.

04 Ξεχνώντας ότι η ταμειακή ροή είναι βασιλιάς

Εάν μόνο μία από αυτές τις "δεν" συμπεριφορές κολλήσει στο μυαλό σας, αυτό είναι αυτό που πρέπει να εξετάσετε προσεκτικά. Λάθη στην κρίση σε ένα ή περισσότερα από τα άλλα στοιχεία εδώ μπορεί να αγνοηθεί αν έχετε αυτό το ένα μεγάλο πράγμα-εξαιρετική ταμειακή ροή.

Αν το εισόδημά σας από ενοικιάσεις, μείον το κόστος και τα έξοδα υποθηκών σας, βάζει μια ωραία επιστροφή μετρητών στην τσέπη σας κάθε μήνα, τότε το γεγονός ότι το ακίνητο δεν κέρδισε αξία φέτος δεν θα είναι τόσο ανησυχητικό για ένα γεγονός. Αλλά αν όλες οι επενδύσεις σας σε ακίνητα είναι κάτω, είστε σε πολύ ζεστό νερό.