Κίνδυνος προπληρωμής κατά την έγκαιρη εξόφληση της υποθήκης σας

Έχετε ένα ενυπόθηκο δάνειο; Εάν ναι, γνωρίζετε ότι ενώ μπορεί να έχετε υποθήκη 15 ετών ή 30 ετών, είναι πάντα πιθανό - και μάλιστα ενδεδειγμένο - να προσπαθήσετε να πληρώσετε το δάνειο νωρίς. Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν υπάρχει μεγάλο μειονέκτημα για να πληρώσετε μακριά από το σπίτι σας νωρίτερα αν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά.

Υπάρχει, ωστόσο, ένα μειονέκτημα για όποιον επενδύει στην υποθήκη σας. Σε αυτό το άρθρο, θα προσπαθήσουμε να εξηγήσουμε πώς ο αγοραστής μιας υποθήκης υπόκειται σε κάτι που ονομάζεται "κίνδυνος προπληρωμής". Στην ουσία, αυτός είναι ο κίνδυνος που αντιμετωπίζουν ότι η υποθήκη σας θα εξοφληθεί νωρίς, αποτρέποντας έτσι τη λήψη συνεχών πληρωμές τόκων από το δάνειο.

Τίτλοι που έχουν στεγαστικό τίτλο

Όταν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στεγάζονται σε στεγαστικά δάνεια, είναι κοινό για τρίτους, όπως μια τράπεζα ή κυβερνητική υπηρεσία όπως η Fannie Mae ή η Freddie Mac, να αγοράζουν στεγαστικά δάνεια και να τα συνδέσουν μαζί σε ό, τι είναι γνωστά ως ενυπόθηκα δάνεια.

Όποιος επενδύει σε εγγύηση που υποστηρίζεται από υποθήκη (γνωστή και ως δελτίο υποθήκης) θα λαμβάνει πληρωμές βάσει του κεφαλαίου και των τόκων από αυτές τις υποθήκες. Έτσι, για παράδειγμα, εάν ένας homebuyer πάρει ένα στεγαστικό δάνειο ύψους 200.000 δολλαρίων με σταθερό επιτόκιο 30 ετών σταθερού 5%, η οντότητα που αγοράζει αυτή την υποθήκη θα είναι αυτή που καταβάλλει τις πληρωμές τόκων.

Όπως είδαμε κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης πριν από μια δεκαετία, τα χρεόγραφα που βασίζονται σε υποθήκες διατρέχουν κίνδυνο, επειδή ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να χρεώσει το δάνειο. Αλλά υπάρχει επίσης ο κίνδυνος ο ιδιοκτήτης σπιτιού να πληρώσει πρόωρα το κεφάλαιο του δανείου, εμποδίζοντας τον αγοραστή να πάρει όλες τις πληρωμές τόκων.

Πρόκειται για κίνδυνο προπληρωμής.

Υπάρχουν ορισμένες άλλες περιπτώσεις στις οποίες ένα άτομο μπορεί να προκαταβάλει την υποθήκη σας:

• Αν επιλέξουν να αναχρηματοδοτήσουν την υποθήκη σας για να επωφεληθούν από χαμηλότερο επιτόκιο, θα πληρώσουν προπληρωμή της αρχικής υποθήκης.
• Εάν πωλούν το σπίτι, πρέπει να προπληρώσει ολόκληρη την υποθήκη.
• Στο ατυχές γεγονός ότι καταστρέφεται το σπίτι τους, ένας ασφαλιστής μπορεί να καταλήξει να προπληρώσει την υποθήκη.

Αυτός ο κίνδυνος προπληρωμής είναι ένας πιθανός κίνδυνος για επενδύσεις σε τίτλους που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκα δάνεια. Οι επενδυτές σε κρατικά ομόλογα των Η.Π.Α. ή εταιρικά ομόλογα δεν αντιμετωπίζουν αυτόν τον κίνδυνο, επειδή δεν επιτρέπονται οι προπληρωμές.

CPR και MMM

Αν είστε επενδυτής σε ενυπόθηκα χρεόγραφα ή άλλα δάνεια, θα θέλατε ιδανικά να δούμε τα δάνεια που έχουν καταβληθεί πλήρως, αλλά όχι πολύ γρήγορα. Με άλλα λόγια, είναι καλύτερο να δείτε μια 30ετή υποθήκη που επιστρέφεται ακριβώς 30 χρόνια επειδή όχι μόνο αποκαταστήσετε την επένδυσή σας αλλά λάβετε όλες τις πληρωμές τόκων στην πορεία. Ένα δάνειο που εξοφλήθηκε νωρίς έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερη απόδοση για εσάς.

Ευτυχώς, υπάρχουν ορισμένα στοιχεία που συλλέχθηκαν για να σας βοηθήσουν να καταλάβετε πόσο πιθανό είναι ότι ένα δάνειο ή μια ομάδα δανείων θα εξοφληθεί νωρίς και ποια θα ήταν η συνολική αναμενόμενη απόδοση. Πρώτον, υπάρχει κάτι που ονομάζεται "προκαθορισμένο ποσοστό προκαταβολής" (CPR) το οποίο υπολογίζεται ως ποσοστό. Αν έχετε CPR, για παράδειγμα, 8 τοις εκατό, αυτό σημαίνει ότι υπάρχει η προσδοκία ότι το 8 τοις εκατό των δανείων σε μια δεδομένη ομάδα θα προπληρώσει το επόμενο έτος.

Το CPR υπολογίζεται γενικά βάσει ιστορικών δεδομένων και των χαρακτηριστικών του υποκείμενου συνόλου δανείων. Μπορεί να υπάρχουν ορισμένοι δανειολήπτες, για παράδειγμα, που τείνουν να πληρώσουν τα δάνεια νωρίς, ενώ άλλοι δεν το κάνουν.

Επιπλέον, ο ΚΚΔ βασίζεται επίσης στις προβλεπόμενες μεταβολές των επιτοκίων.Εάν τα επιτόκια αναμένεται να μειωθούν, για παράδειγμα, ο CPR μπορεί να είναι υψηλότερος επειδή περισσότεροι άνθρωποι μπορούν να επιλέξουν να αναχρηματοδοτήσουν τις υποθήκες τους. Θεωρήστε, για παράδειγμα, ότι τα ποσοστά προπληρωμής υπερέβησαν το 70% το 2002, επειδή τα επιτόκια μειώθηκαν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Από την άλλη πλευρά, η άνοδος των επιτοκίων μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο προκαταβολής.

Χρησιμοποιώντας το CPR, μπορείτε επίσης να υπολογίσετε το "μοναδικό μηνιαίο ποσοστό θνησιμότητας" ή το SMM. Μερικοί άνθρωποι αποκαλούν αυτή την ταχύτητα προπληρωμής. Αυτό το SMM σάς βοηθά να κατανοήσετε τα μηνιαία ποσοστά προπληρωμής. Υπολογίζεται ως εξής: SMM = 1 - (1 - CPR) στην 1/12η ισχύ. Σε αυτή την περίπτωση, ένα CPR 8% θα είχε ως αποτέλεσμα ένα SMM 0,69%.

Πάρτε έξω το άγχος

Χρησιμοποιώντας το CPR και το SMM, οι τράπεζες και οι οργανισμοί μπορούν να προσφέρουν αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης για ένα ενυπόθηκο δάνειο ή παρόμοια επένδυση.

Ως επενδυτής, πρέπει να αποφασίσετε ποια επιστροφή αναζητάτε και να καταλάβετε ότι υψηλότερο ποσοστό απόδοσης μπορεί επίσης να έρχεται με υψηλότερο κίνδυνο αθέτησης.

Για τους καθημερινούς επενδυτές, ωστόσο, δεν αξίζει γενικά την προσπάθεια να ερευνηθούν και να επενδυθούν σε μεμονωμένους τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες. Ωστόσο, μπορεί να έχει νόημα να διατηρηθούν ορισμένα αμοιβαία κεφάλαια που περιέχουν τίτλους που υποστηρίζονται από υποθήκες ως μέρος ενός μεγαλύτερου συνδυασμού εταιρικών ή κρατικών ομολόγων.

Οι περισσότεροι μεσίτες έκπτωσης προσφέρουν στεγαστικά αμοιβαία κεφάλαια ασφαλείας ή ταμεία ανταλλαγής, πολλά από τα οποία περιλαμβάνουν ένα μείγμα βραχυπρόθεσμων μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων. Εξετάστε τις επενδύσεις όπως τα Εγγυημένα με Στεγαστικά Δάνεια Vanguard ETF [NYSE: VMBS] ή το iShares MBS ETF [NYSE: MBB]. Αυτά τα κεφάλαια συχνά διοικούνται από ειδικευμένα στελέχη που κατανοούν τα οφέλη και τους κινδύνους των τίτλων που υποστηρίζονται από υποθήκες για τη μείωση του κινδύνου και την επίτευξη των καλύτερων αποδόσεων.