Πώς παίρνουμε μια δεύτερη υποθήκη

Ερώτηση: Πώς και πού παίρνουμε μια δεύτερη υποθήκη;

Ένας αναγνώστης ρωτά: "Η γυναίκα μου και εγώ αρχικά σκεφτόμασταν να αγοράσουμε ένα μεγαλύτερο σπίτι. Ο πεθερός μου πρότεινε να πάρουμε μια δεύτερη υποθήκη και να προσθέσουμε έναν δεύτερο όροφο στο υπάρχον σπίτι μας, αλλά έχω ακούσει ότι οι τράπεζες δεν κάνουν πάλι υποθήκες. Πώς παίρνουμε μια δεύτερη υποθήκη; Τι παίρνει μια δεύτερη υποθήκη συνεπάγεται; "

Απάντηση: Πριν από τα χρόνια ευημερίας στα τέλη της δεκαετίας του 1990 και στις αρχές της δεκαετίας του 2000, σχεδόν κανείς μπορούσε να πάρει μια δεύτερη υποθήκη. Πολλοί αγοραστές κατοικιών έλαβαν δεύτερες υποθήκες για να τους βοηθήσουν να αγοράσουν σπίτια. Χαρακτηριστικά αυτά ήταν τα δάνεια, τα οποία αποτελούσαν 80% πρώτη υποθήκη και 20% δεύτερη υποθήκη. Αυτό σημαίνει 100% χρηματοδότηση.

Αυτοί οι τύποι δανείων είναι λίγοι και μακριά από σήμερα. Αλλά δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορεί να πάρει δεύτερη υποθήκη. Ωστόσο, οι περισσότεροι δανειστές θέλουν να δουν ότι ένα σπίτι έχει δικαιοσύνη προτού να εξετάσουν την έγκριση ενός ιδιοκτήτη σπιτιού για δεύτερη υποθήκη. Πριν από τη συντριβή της αγοράς κατοικιών του 2008, ένας δανειολήπτης θα μπορούσε να πάρει μια δεύτερη υποθήκη μέχρι το 100 τοις εκατό της αγοραίας αξίας του σπιτιού, και μερικές φορές περισσότερο από αυτό. Σήμερα, οι τράπεζες επιθυμούν απτή ασφάλεια, αξιολογούνται και υποστηρίζονται από αξιόπιστες μετοχές, για τέτοια δάνεια.

Τι είναι μια δεύτερη υποθήκη;

Μια δεύτερη υποθήκη είναι κατώτερη σε θέση σε υπάρχουσα πρώτη υποθήκη. Αντί της αναχρηματοδότησης μιας πρώτης υποθήκης αντικαθιστώντας την με μια υψηλότερη υποθήκη, ένας δανειολήπτης μπορεί να προτιμήσει να πάρει μια μικρότερη δεύτερη υποθήκη. Όταν το κόστος για τη λήψη της δεύτερης υποθήκης βασίζεται στο δανεισμένο ποσό, τα έξοδα που σχετίζονται με το δάνειο είναι λιγότερα.

Σημειώστε ότι μια δεύτερη υποθήκη θα μπορούσε επίσης να είναι μια μεγαλύτερη υποθήκη από μια υπάρχουσα πρώτη υποθήκη. Δεν υπάρχει προϋπόθεση ότι το νέο δεύτερο ποσό δανείου θα είναι μικρότερο από το πρώτο. Πολλοί καταναλωτές βασίζουν το μέγεθος της δεύτερης υποθήκης τους σε επιτόκιο και ποσό πληρωμής. Μια μικρότερη υποθήκη σημαίνει επίσης χαμηλότερο κόστος κλεισίματος, το οποίο είναι πάντα ευπρόσδεκτο.

Για να διευκρινίσουμε καλύτερα, ας δούμε ένα δείγμα δεύτερη υποθήκη.

Πείτε ότι το σπίτι σας αξίζει $ 200.000. Χρεώνετε 120.000 δολάρια στην πρώτη υποθήκη σας. Μια τράπεζα μπορεί να χρησιμοποιήσει τον κανόνα 80 τοις εκατό για τη χρηματοδότηση 80 τοις εκατό των 200.000 δολαρίων, ή $ 160.000, αν τα πιστωτικά σας αποτελέσματα είναι αρκετά καλά.

Αφού αφαιρέσετε την πρώτη σας υποθήκη ύψους 120.000 δολαρίων, ίσως μπορέσετε να δανειστείτε 40.000 δολάρια σε δεύτερη υποθήκη, διατηρώντας παράλληλα ένα μαξιλάρι ασφαλείας ύψους 20%. Η δεύτερη υποθήκη είναι στη συνέχεια καταγράφεται στα δημόσια αρχεία και γίνεται μια ασφάλεια ενάντια στο σπίτι σας. Εάν δεν κάνετε τις πληρωμές, μια ασφάλεια παρέχει στην τράπεζα το νόμιμο δικαίωμα να καταλάβει το σπίτι σας σε αποκλεισμό.

Λόγοι για να πάρετε μια δεύτερη υποθήκη

Το χρεωστικό επιτόκιο και το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής μπορεί να είναι πιο ευνοϊκό για μια δεύτερη υποθήκη από την αναχρηματοδότηση της υπάρχουσας πρώτης σας υποθήκης σε μεγαλύτερο δάνειο. Για παράδειγμα, εάν η υποθήκη σας αξίας 120.000 δολαρίων είναι πληρωτέα με επιτόκιο 6,5%, μια δεύτερη υποθήκη μπορεί να είναι διαθέσιμη με χαμηλότερο ποσοστό, ίσως 5% ή λιγότερο, ανάλογα με τις διακυμάνσεις της αγοράς.

Επιπλέον, το κόστος για την απόκτηση ενός δανείου 40.000 δολάρια μπορεί να είναι πολύ μικρό σε σύγκριση με το κόστος για να λάβετε ένα δάνειο 160.000 δολάρια. Ορισμένα δεύτερα στεγαστικά δάνεια δεν κοστίζουν καθόλου τον δανειολήπτη - μπορεί να μην υπάρχουν έξοδα κλεισίματος. Για παράδειγμα, οι περισσότερες δαπάνες κλεισίματος διαρκούν περίπου το 3% της υποθήκης. Το τρία τοις εκατό των $ 40.000 είναι μόνο $ 1.200, σε σύγκριση με το τρία τοις εκατό των $ 160.000, το οποίο είναι $ 4.800.

Τι μπορείτε να κάνετε με τα χρήματα από μια δεύτερη υποθήκη;

Ένας δανειστής θα ρωτήσει γιατί θέλετε μια δεύτερη υποθήκη για την αίτησή σας δανείου. Ίσως να νομίζετε ότι δεν είναι δουλειά του δανειστή, αλλά οι δανειστές δεν συμφωνούν μαζί σας. Εδώ είναι λόγοι που ένας δανειστής μπορεί να εξετάσει:

• Αρχική αναδιαμόρφωση ή προσθήκες
• Βελτιώσεις στο σπίτι
• Εκπαίδευση
• Επείγουσα ιατρική
• Αξιόπιστες επενδύσεις
• Φροντίδα για εξαρτώμενα άτομα
• Η εξυγίανση του χρέους, αν έχει νόημα
• Μεταφορά
• Ασφάλεια ομολόγων εγγύησης

Οι δανειστές προτιμούν να μην παραχωρούν δάνεια για απόσβεση περιουσιακών στοιχείων. Ρωτήστε τον δανειστή σας σχετικά με τις ειδικές απαιτήσεις για τη δαπάνη των εσόδων πριν υποβάλετε αίτηση για δεύτερη υποθήκη.

Επίσης, λάβετε υπόψη ότι ο νόμος περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης του 2017 εξακολουθεί να επιτρέπει την έκπτωση τόκων σε δεύτερη υποθήκη, υπό τον όρο ότι τα έσοδα από το δάνειο χρησιμοποιήθηκαν για την αγορά, κατασκευή ή βελτίωση κατοικίας.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.