Τα οφέλη της τροποποίησης του δανείου έναντι της μικρής πώλησης

Είτε πρέπει να προτιμήσετε μια τροποποίηση δανείου σε μια σύντομη πώληση εξαρτάται, εν μέρει, από τα ακόλουθα:

• Η οικονομική σας κατάσταση
• Η προθυμία της τράπεζας
• Η επιθυμία σας να κρατήσετε το σπίτι σας

Είναι ακόμα πιο περίπλοκο εάν η τράπεζα αρνείται να εξετάσει την τρέχουσα αγοραία αξία του σπιτιού σας. Εάν θέλετε πραγματικά να μείνετε στο σπίτι σας, ανεξάρτητα από την αξία του, τότε μια τροποποίηση δανείου μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή.

Όροι τροποποίησης δανείου

Ο στόχος της τροποποίησης του δανείου είναι να μειωθεί η πληρωμή υποθηκών ενός ιδιοκτήτη σπιτιού και να καταστεί αυτή η πληρωμή προσιτή. Αυτό επιτυγχάνεται με την εφαρμογή ενός ή περισσοτέρων από τα ακόλουθα:

• Μείωση του επιτοκίου
• Διεύρυνση της διάρκειας του δανείου
• Προσθήκη μη καταβληθέντος τόκου στο κύριο υπόλοιπο
• Μείωση της αρχικής ισορροπίας

Το γραφείο του ελεγκτή του νομίσματος (OCC), το οποίο ρυθμίζει τις εθνικές τράπεζες, λέει ότι πολλές τροποποιήσεις δανείων δεν μειώνουν το οφειλόμενο βασικό υπόλοιπο. Ίσως να είναι πιο ανησυχητικό το γεγονός ότι ένας μεγάλος αριθμός τροποποιήσεων δανείων θα γίνουν σύντομα παραβατικοί. Είναι συχνά μόνο μια προσωρινή λύση και όχι μια μακροπρόθεσμη λύση.

Τροποποιήσεις δανείου μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένη πληρωμή

Αυτό μπορεί να ακούγεται περίεργο σε σας και σε αντίθεση με το πώς μια τροποποίηση δανείου υποτίθεται ότι θα λειτουργήσει, αλλά όχι κάθε τράπεζα θα προσφέρει μια τροποποίηση δανείου που μειώνει την πληρωμή υποθηκών ενός ιδιοκτήτη σπιτιού. Ορισμένες τράπεζες θα προσφέρουν μια τροποποίηση δανείου που αυξάνει την πληρωμή. Οι αναλογίες χρήσης τραπεζών, συχνά ανώτατο όριο του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας, για να καθορίσετε μια νέα πληρωμή υποθηκών. Εάν το δημοσιονομικό δελτίο εγγυάται, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει υψηλότερη πληρωμή.

Προσωρινές τροποποιήσεις δανείου

Να γνωρίζετε ότι ορισμένες τράπεζες προσφέρουν προσωρινή τροποποίηση δανείου. Αυτό σημαίνει ότι μια τράπεζα δεν θα συμφωνήσει να προβεί σε μόνιμη τροποποίηση του δανείου, αλλά μπορεί να προσφέρει τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

• Το κύριο υπόλοιπο παραμένει το ίδιο.
• Οι ιδιοκτήτες σπιτιού καλούνται να κάνουν μια νέα μειωμένη πληρωμή.
• Ο όρος για τη νέα πληρωμή ορίζεται για 3 έως 6 μήνες.
• Η επίδραση είναι εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού κάνει τις νέες πληρωμές έγκαιρα κατά τη διάρκεια του όρου προσωρινής τροποποίησης του δανείου, η τράπεζα μπορεί να χορηγήσει μόνιμη τροποποίηση δανείου.

Ωστόσο, στο τέλος της θητείας, η τράπεζα είναι επίσης ελεύθερη να πει: "Σας ευχαριστούμε πάρα πολύ, γιατί μας δώσατε κάποια χρήματα, αλλά το δάνειό σας είναι τώρα σε προεπιλογή". Και η τράπεζα θα μπορούσε να προχωρήσει στην εξάλειψη. Έχω ακούσει αυτήν την ιστορία από πολλούς πελάτες του Σακραμέντο που αναγκάστηκαν να πουλήσουν σύντομα αυτόν τον ελιγμό.

Οι τράπεζες δεν επεξεργάζονται ταυτόχρονα τις σύντομες πωλήσεις με μια τροποποίηση δανείου

Οι περισσότερες τράπεζες δεν θα ανοίξουν δύο αρχεία ταυτόχρονα. Θα χρειαστεί να αποφασίσετε εκ των προτέρων εάν θέλετε να ακολουθήσετε μια τροποποίηση δανείου ή μια σύντομη πώληση. Θα πρέπει να κυνηγήσετε το ένα ή το άλλο.

Μια τράπεζα θα κλείσει μια εκκρεμούσα συναλλαγή πώλησης μικρής διάρκειας εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού αποφασίσει στη συνέχεια να προσπαθήσει να αλλάξει το δάνειο. Το χρονικό διάστημα για την επεξεργασία μιας σύντομης πώλησης έναντι μιας τροποποίησης δανείου είναι περίπου το ίδιο. Ορισμένες τροποποιήσεις δανείων χρειάζονται 3 έως 6 μήνες για να ολοκληρωθούν.

Είναι άδικο για έναν αγοραστή ο οποίος έχει υποβάλει μια προσφορά καλής πίστης σε μια σύντομη πώληση και συμφώνησε να περιμένει την έγκριση σύντομης πώλησης για να ανακαλύψει ότι οι πωλητές είχαν τη δεύτερη σκέψη και τώρα θέλουν να κάνουν μια τροποποίηση δανείου στη μέση της σύντομης πώλησης.

Η συμβουλή μου είναι να λάβετε την απόφασή σας και να τη διατηρήσετε. Επιπλέον, μην προσλαμβάνετε καμία εταιρεία για να κάνετε μια τροποποίηση δανείου για εσάς γιατί μπορείτε να το ζητήσετε μόνοι σας χωρίς να πληρώσετε κανέναν. Πολλές εταιρείες τροποποίησης δανείων είναι απατεώνες.

Γιατί μπορεί μια σύντομη πώληση να προτιμάται μέσω μιας τροποποίησης δανείου;

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που προτιμούν να βγουν έξω από το υποβρύχιο μπορεί να προτιμούν να κάνουν μια σύντομη πώληση στο νόμισμα της τροποποίησης του δανείου. Μια σύντομη πώληση σημαίνει ότι η τράπεζα θα δεχθεί μειωμένη αποπληρωμή και θα αποδεσμεύσει το δάνειο. Εάν το σπίτι σας αξίζει δραματικά λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό, ίσως είναι πιο λογικό να κάνετε μια σύντομη πώληση και να απαλλαγείτε από το φορτωμένο χρέος. Ακολουθούν άλλοι παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη:

• Μετά από 3 χρόνια διατήρησης της πίστωσης, εάν οι τιμές παραμείνουν σταθερές, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να δικαιούνται να αγοράσουν άλλο σπίτι μετά από μια σύντομη πώληση με υποθήκη και μια πληρωμή που είναι προσιτή.
• Τόσο μια τροποποίηση του δανείου όσο και μια σύντομη πώληση μπορεί να επηρεάσουν την πίστωση. Αλλά και η λύση είναι γενικά καλύτερη από την εξάλειψη.
• Πολλές τροποποιήσεις δανείων απαιτούν μια προσαρμοσμένη πληρωμή του επιτοκίου από αυτή που θα μπορούσε να αυξηθεί κάθε χρόνο μετά την παρέλευση των αρχικών 5 ετών πληρωμών σταθερού επιτοκίου.
• Οι περισσότερες από τις λιανικές λιανικές πωλήσεις που πωλούν στο Σακραμέντο περιλαμβάνουν πωλητές στους οποίους δεν έγινε τροποποίηση δανείου.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.