Σημεία διαπραγμάτευσης σε μια συμφωνία κατοίκων αγοράς

Οι πολυάσχολοι πράκτορες καταχώρησης που λαμβάνουν πολλές προσφορές αγοράς μπορούν συχνά να καταλάβουν σε μια συμφωνία κατοχύρωσης κατοικίας πόσο πρόθυμος είναι ο πράκτορας του αγοραστή να πάρει την προσφορά αποδεκτή από τον τρόπο που παρουσιάζονται ορισμένα διαπραγματεύσιμα στοιχεία. Ο τρόπος με τον οποίο ορισμένα στοιχεία που διαβάζονται μας δείχνουν εάν ο πράκτορας έχει γράψει πολλές προσφορές ή είναι ένας άπειρος πράκτορας. Μερικοί τύποι διαπραγματεύσιμων στοιχείων αποκαλύπτουν πολλά για τον αγοραστή, επίσης, ειδικά αν αυτά τα πράγματα τείνουν να χάνουν τον κανόνα.

Αυτές οι παρατηρήσεις με οδήγησαν να πιστεύω ότι ορισμένοι πράκτορες του αγοραστή, όχι όλοι τους με κανένα τέντωμα, σπάνια συζητούν τα διαπραγματεύσιμα στοιχεία σε μια συμφωνία αγοράς με τον αγοραστή. Πολλοί πράκτορες ελέγχουν ακριβώς τα κουτιά σύμφωνα με το τοπικό έθιμο και δεν υπάρχει τίποτα κακό με αυτή την προσέγγιση εκτός από το ότι δεν δίνει πραγματικά στον αγοραστή ή τον πωλητή επιλογή ή λόγο σε αυτό το θέμα, πολύ λιγότερο μια πλήρη κατανόηση σχετικά με την προσφορά αγοράς .

Εάν ένας αγοραστής ξοδεύει εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια για να αγοράσει ένα σπίτι, αυτοί οι αγοραστές αξίζουν να γνωρίζουν τα διαπραγματεύσιμα σημεία και να έχουν μια φωνή στην κατάσταση. Ομοίως, ένας πωλητής θα πρέπει να γνωρίζει ποια πράγματα μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης και αν υπάρχει κάποιο περιθώριο σε κάποιο από τα έξοδα πώλησης, τα οποία επηρεάζουν τα καθαρά έσοδα του πωλητή.

Για παράδειγμα, αν και είναι ασυνήθιστο, είχα πωλητές να πω ότι προτιμούν αντί να μειώσουν σημαντικά την τιμή πώλησης και να επιτρέψουν στον αγοραστή να πληρώσει όλα τα έξοδα πώλησης, εκτός από την προμήθεια. Υπάρχουν λόγοι να το κάνουμε με αυτόν τον τρόπο και τους λόγους να μην το κάνουμε. Πιθανώς το πιο σημαντικό είναι σε μια χρηματοδοτούμενη συναλλαγή, αν ο αγοραστής έπρεπε να πληρώσει το μερίδιο του πωλητή από το κόστος κλεισίματος, θα σήμαινε ότι θα έφερνε πολύ περισσότερα χρήματα πριν από το κλείσιμο. Αυτό είναι το μπούμερανγκ. Οι αγοραστές είναι συχνά σφιχτά σε ρευστά διαθέσιμα.

Ωστόσο, τα κόστη κλεισίματος μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ των μερών. Ποιος πληρώνει το τμήμα του κόστους κλεισίματος είναι ένα διαπραγματεύσιμο στοιχείο σε μια συμφωνία αγοράς κατοικίας, παρότι μπορεί να συνηθίσει ο πωλητής να απορροφήσει μεγαλύτερο ποσοστό αυτών των τελών. Γιατί ο πωλητής; Επειδή ο πωλητής είναι γενικά λήψη τα χρήματα σε μια συναλλαγή και έναν αγοραστή είναι δαπανών από την τσέπη.

Έχετε επίσης κατά νου ότι κάθε κράτος στην Αμερική χρησιμοποιεί σχεδόν το δικό του συμφωνητικό αγοράς κατοικίας. Δεν υπάρχει ένα ενιαίο μέγεθος-ταιριάζει-όλα. Στο Τέξας, οι συμβάσεις ονομάζονται Συμβόλαιο Κατοικίας ενός έως Τέταρτου, που αναπτύχθηκε από την Texas Real Estate Commission.

Στην Καλιφόρνια, το συμβόλαιο αγοράς ενός σπιτιού είναι μια Συμφωνία Αγοράς Κατοικιών Καλιφόρνιας και Κοινές Εντολές Escrow, ενημερωμένες με μεγάλη προσοχή σχεδόν κάθε χρόνο από την California Realtors Association. Φαίνεται ότι στη Φλόριντα, οι πράκτορες χρησιμοποιούν αρκετούς διαφορετικούς τύπους συμβολαίων αγοράς κατοικίας που έχουν εγκριθεί από το Florida Bar και την Ένωση Φτηνών της Φλόριντα, ανάλογα με το αν ο αγοραστής αγοράζει το σπίτι όπως είναι.

Ωστόσο, ακόμη και με όλες τις διαφορές και τους διάφορους τρόπους με τους οποίους ασκείται ακίνητη περιουσία στη χώρα, ορισμένες πτυχές των συμφωνιών αγοράς είναι παρόμοιες. Τα έξοδα κλεισίματος είναι τα τέλη που ίσως θέλετε να λάβετε υπόψη πριν υπογράψετε μια συμφωνία αγοράς και ζητήστε από τον πράκτορα κτηματομεσίτη σας εάν είναι διαπραγματεύσιμα. Συνειδητοποιήστε ότι ίσως να μην θέλετε να αλλάξετε τον τρόπο που υπαγορεύει το τοπικό έθιμο, για παράδειγμα, ειδικά εάν συμμετέχετε σε μια κατάσταση πολλαπλών προσφορών επειδή μπορεί να βλάψει τις πιθανότητες αποδοχής προσφοράς.

Τύποι διαπραγματεύσιμων αμοιβών σε συμφωνία κατοίκου αγοράς

• Μεταφορά φόρων
• Προμήθεια μεσεγγύησης
• Πολιτική Ασφάλισης Τίτλου Κατόχου
• Υποχρεωτικές γνωστοποιήσεις κατάστασης
• Χρεώσεις μεταβίβασης HOA και τέλη τεκμηρίωσης
• Επιθεωρήσεις και εκθέσεις

Τύποι στοιχείων διαπραγμάτευσης σε μια συμφωνία κατοίκων αγοράς

• Ποσό αξιόπιστης κατάθεσης χρημάτων
• Προθεσμία για την υποβολή των γνωστοποιήσεων από τον πωλητή
• Χρονική περίοδος για να ολοκληρωθούν όλες οι επιθεωρήσεις αγοραστών
• Χρονική περίοδος για τον αγοραστή για να λάβει αξιολόγηση
• Χρονική περίοδος για τον αγοραστή να λάβει έγκριση δανείου
• Είδη προσωπικής ιδιοκτησίας που παραμένουν στο σπίτι
• Πρόγραμμα που μπορεί να αποκλειστεί από την πώληση
• Χρονική περίοδος κλεισίματος μεσεγγύησης
• Χρονική περίοδος για την αποδέσμευση απρόβλεπτων στοιχείων, όπως η πώληση υπάρχουσας κατοικίας
• Χρονική περίοδος για την τελική διέλευση
• Χρονική περίοδος κατοχής
• Εκκαθαρισμένες ζημίες
• Επίλυση διαφοράς
• Χρονική περίοδος αποδοχής της προσφοράς

Πολλοί αγοραστές θεωρούν ότι είναι χρήσιμο να λάβετε ένα αντίγραφο της συμφωνίας αγοράς κατοικίας πριν από τη σύνταξη μιας προσφοράς, αλλά δεδομένου του γρήγορου ρυθμού περιβάλλοντος και του αριθμού των εγγράφων που έχουν υπογραφεί ηλεκτρονικά, αυτό μπορεί να μην είναι δυνατό. Πολλές συμβάσεις αγοράς κατοικίας αποτελούνται από 10 σελίδες ή περισσότερες και υπάρχουν πάντα άλλα έγγραφα τα οποία συνήθως μπορούν να συνοδεύουν τη σύμβαση.

Γενικά, όταν εργάζομαι με δικηγόρους, θέλουν να διαβάσουν ολόκληρη τη συμφωνία αγοράς κατοικίας, και δεν τους κατηγορώ. Φυσικά, οι περισσότεροι πωλητές κατοικιών και οι αγοραστές δεν είναι δικηγόροι, αλλά ενθαρρύνω όλα τα μέρη να διαβάσουν διεξοδικά τη σύμβαση, να υποβάλουν ερωτήσεις και να συνεχίσουν να θέτουν ερωτήσεις εάν οι απαντήσεις δεν είναι ικανοποιητικές. Έχετε το δικαίωμα να γνωρίζετε τα στοιχεία της αγοράς κατοικίας σας. Κάντε αυτό το δικαίωμα. Μην εγκαταλείπετε το "αρχικό εδώ" και "υπογράψτε εκεί".

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.