Είναι το είδος του δανείου μου ένα πλεονέκτημα ή ένα μειονέκτημα;

Ερώτηση: Είναι το είδος του δανείου μου ένα πλεονέκτημα ή μειονέκτημα σε μια προσφορά αγοράς;

Ένας αναγνώστης ρωτά: "Είμαι στην αξιοζήλευτη θέση να μπορώ να πληρώσω μετρητά ή να πάρω δάνειο για να αγοράσω ένα σπίτι. Θέλω να αγοράσω μια επένδυση σε ακίνητα, αλλά ξέρετε πώς είναι αυτή η αγορά. θέλω την προσφορά μου να είναι η καλύτερη και γνωρίζω τον τύπο της προσφοράς που διαδραματίζει έναν τεράστιο ρόλο.Έτσι είμαι καλύτερα από μια προσφορά για μετρητά ή με ένα δάνειο; Και αν είναι ένα δάνειο, τι είδους δάνειο είναι καλύτερο "Πού είναι η άκρη μου; Τι κάνει μια προσφορά αγοράς καλύτερη από μια άλλη όταν κατατάσσεται μεταξύ τους ανά είδος δανείου;"

Απάντηση: Είστε σοφό να εξετάσετε πώς μπορεί να γίνει αντιληπτή η προσφορά σας από τον πωλητή, επειδή ο τύπος του ενυπόθηκου δανείου ή οι όροι χρηματοδότησης μπορεί να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό αυτή την αντίληψη. Ρίξτε σε αυτό το μίγμα μια αγορά πωλητή, και είστε επίσης πιθανό να ανταγωνίζονται με πολλαπλές προσφορές από διάφορους αγοραστές. Η προσφορά σας θα εξεταστεί ακόμα πιο προσεκτικά και θα κριθεί.

Οι αγοραστές θα εκπλαγούν αν ήξεραν πόσο άδικα έχουν καταταγεί ορισμένες προσφορές αγοράς. Ενώ έχουμε νόμους περί δίκαιης στέγασης που απαγορεύουν τις διακρίσεις που βασίζονται σε τάξεις προστασίας, δεν περιορίζονται άλλες μορφές διακρίσεων. Για να μην αναφέρουμε, οι περισσότεροι πωλητές και οι πράκτορές τους στον κατάλογο δεν κάνουν μια πρακτική να λένε στους αγοραστές γιατί η προσφορά τους απορρίφθηκε. Απλώς την απορρίπτουν. Δεν χρειάζεται να εξηγήσουν γιατί.

Ωστόσο, είναι κοινή πρακτική να κρίνεται μια προσφορά αγοράς από τον τύπο χρηματοδότησης που επιλέγει ο αγοραστής. Οι προσφορές αγοράς συχνά ταξινομούνται με τον ακόλουθο τρόπο. Ο καλύτερος τύπος προσφοράς παρατίθεται πρώτα, με την λιγότερο ελκυστική προσφορά να κατατάσσεται στην τελευταία θέση:

• Μετρητά. Αυτό σημαίνει μετρητά στο χέρι. Δεν σημαίνει ένα σπίτι που είναι επί του παρόντος σε μεσεγγύηση, καθώς θα ήταν μια ενδεχόμενη πώληση και όχι μια συναλλαγή μετρητών. Επίσης, δεν σημαίνει αναχρηματοδότηση σε άλλο ακίνητο που θα παράγει μετρητά σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Μια προσφορά μετρητών συνήθως συνοδεύεται από την απόδειξη των κεφαλαίων. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο πωλητής δεν θα πάρει λέξη αγοραστή ότι ο αγοραστής είναι καλό για τα μετρητά. Είναι το ισοδύναμο να ζητάει από τον αγοραστή να παράγει μια βαλίτσα γεμάτη με 100 δολάρια.
• Επειδή τα μετρητά είναι τόσο υψηλή βαθμολογία, μερικές φορές οι αγοραστές μετρητών είναι σε θέση να διαπραγματευτούν μια έκπτωση. Αλλά μην υπολογίζετε σε αυτό το όφελος σε μια κατάσταση πολλαπλών προσφορών ή σε μια σύντομη πώληση. Θυμηθείτε, όλες οι προσφορές, εκτός από τη χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, έχουν ως αποτέλεσμα τα μετρητά στον πωλητή στο τέλος. Το κύριο όφελος για μια προσφορά μετρητών δεν είναι η απαίτηση αξιολόγησης.
  • Οι προσφορές μετρητών σε σχέση με την τιμή καταλόγου είναι ιδιαίτερα επιθυμητές για τα σπίτια με ίδια κεφάλαια, επειδή δεν υπάρχει αξιολόγηση. Οι προσφορές μετρητών πέρα ​​από την τιμή καταλόγου δεν είναι επιθυμητές για μια σύντομη πώληση, ωστόσο, επειδή αν ο αγοραστής περπατήσει, η προσδοκία της τράπεζας έχει ήδη καθιερωθεί. Ίσως είναι δύσκολο να επαναληφθεί.
• Συμβατικό δάνειο. Οι απαιτήσεις βαθμολογίας FICO για ένα συμβατικό δάνειο είναι υψηλότερες από αυτές για ένα δάνειο FHA. Μπορείτε ακόμα να πάρετε ένα συμβατικό δάνειο εάν το σκορ σας FICO αντικατοπτρίζει το ελάχιστο απαιτούμενο για το FHA, αλλά θα πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο.Πρόσφατα επιτόκια προσφέρονται σε εκείνους τους δανειολήπτες που κατέβαλαν 20% ή περισσότερο σε μετρητά, με αποτέλεσμα ένα 80% προς-τιμή ή μικρότερη. Όσο χαμηλότερη είναι η αναλογία, τόσο χαμηλότερο είναι ο κίνδυνος για τον δανειστή. Επίσης, εάν η αξιολόγηση έρχεται σε χαμηλότερη τιμή, συχνά ο δανειστής θα αφήσει τον οφειλέτη να πληρώσει τη διαφορά σε μετρητά εάν το δάνειο σε αξία είναι μικρότερο από 80%.
  • Ένα άλλο πλεονέκτημα για τα συμβατικά δάνεια είναι οι απαιτήσεις χρηματοδότησης του δανειστή είναι λιγότερο αυστηρές. Ο δανειστής είναι πολύ λιγότερο πιθανό να απαιτήσει επισκευές. Το γεγονός αυτό και μόνο κάνει έναν συμβατικό αγοραστή να φαίνεται πολύ πιο ελκυστικός από έναν αγοραστή FHA. Ωστόσο, να έχετε κατά νου, τα νεώτερα σπίτια γενικά δεν απαιτούν επισκευές.
• Δάνειο FHA. Πολλοί πρώτοι αγοραστές σπιτιού επιλέγουν ένα δάνειο FHA επειδή η αρχική προκαταβολή είναι συνήθως μικρότερη από το ποσό που απαιτείται για ένα συμβατικό δάνειο. Επιπλέον, η απαίτηση βαθμολογίας FICO, ανά επικάλυψη δανειστή, είναι πολύ πιο επιεική. Η ελάχιστη προκαταβολή για ένα δάνειο FHA είναι 3,5% της τιμής αγοράς. Οι οδηγίες επισκευής FHA δεν είναι τόσο αυστηρές όσο πιστεύουν ορισμένοι πωλητές και πράκτορες. Αλλά τα παλαιότερα σπίτια τείνουν να χρειάζονται περισσότερες επισκευές. Peeling paint είναι ένα τεράστιο θέμα FHA αν το σπίτι χτίστηκε πριν από το 1978. Το σπίτι μπορεί να έχει ένα τσιμεντένιο πάτωμα χωρίς χαλιά, αλλά καλύτερα να μην έχει ξεφλούδισμα χρώμα. Τα δάνεια FHA μερικές φορές συγκρατούνται από το κλείσιμο λόγω των όρων χρηματοδότησης.
  • Μια έκθεση παρασίτων και η εκκαθάριση μπορεί να είναι ή να μην απαιτείται από τον εκτιμητή FHA.
• VA Loan. Οι βετεράνοι παίρνουν το κοντό άκρο του ραβδιού όταν πρόκειται για την ιεραρχία των δανείων. Ωστόσο, οι δανειολήπτες VA είναι πιθανώς καλύτερος πιστωτικός κίνδυνος από έναν αγοραστή FHA επειδή οι απαιτήσεις για αγορά χωρίς προκαταβολή είναι αυστηρότερες. Ένας οφειλέτης διατηρεί την επιλογή να θέσει μια προκαταβολή στο σπίτι ή να αγοράσει χωρίς προκαταβολή. Οι περισσότεροι δανειολήπτες VA επιλέγουν μόχλευση. Το μειονέκτημα για ένα δάνειο VA είναι οι αναφορές επιβλαβών οργανισμών. Όταν απαιτείται εργασία με παράσιτα, ο δανειστής θα θέλει ένα πιστοποιητικό ολοκλήρωσης. Εάν η συναλλαγή είναι μια σύντομη πώληση, συνήθως οι τράπεζες δεν θα εγκρίνουν την πληρωμή για εργασίες παρασίτων. Τα μικρά σπίτια πώλησης πωλούνται όπως είναι.
  • Δυστυχώς, λόγω της ιεραρχίας και των παρερμηνειών, οι αγοραστές της VA πέφτουν συχνά στο τέλος του σωρού των προσφορών, ενώ μπορεί να είναι οι πλέον κατάλληλοι. Οι πράκτορες που χειρίζονται πολλές σύντομες πωλήσεις τείνουν να προτιμούν τους αγοραστές της VA επειδή γνωρίζουν ότι αυτοί οι αγοραστές θα απορριφθούν αλλού, γεγονός που τους καθιστά υποψήφιο για μια σύντομη πώληση.

_{Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.}