Είναι ο υποκείμενος στον φόρο υποθηκών σας εκπτώσιμος;

Εάν αναφέρετε τις παρακρατήσεις φόρου στην φορολογική σας δήλωση, οι τόκοι υποθηκών σας πιθανόν να εκπέσουν.

Στην πραγματικότητα, μπορείτε ακόμη και να διεκδικήσετε μια βάρκα ή ένα σπίτι με κινητήρα ως σπίτι ή δεύτερη κατοικία και έτσι οι τόκοι υποθηκών επί αυτών των στοιχείων μπορούν επίσης να εκπέσουν από το φόρο.

Παρακάτω παρατίθενται οι κανόνες που ισχύουν για την απόκτηση του δικαιώματος έκπτωσης των ενυπόθηκων δανείων.

Για το ενδιαφέρον σας για την υποθήκη σας για να είμαστε φορολογικοί

• Απαριθμήστε τις παρακρατήσεις στο έντυπο 1040 όταν καταθέτετε τους φόρους σας.
• Να είστε νομικά υπεύθυνοι για το χρέος (δηλαδή η υποθήκη πρέπει να έχει το όνομά σας σε αυτό).

Εάν πληρούνται και τα δύο παραπάνω κριτήρια, τότε μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους που έχουν καταβληθεί μέχρι ποσού 1 εκατομμυρίου δολαρίων. (Σημείωση: αν πήρατε την υποθήκη σας πριν από τις 13 Οκτωβρίου 1987, αυτό το όριο δεν ισχύει).

Το συνολικό όριο 1,1 εκατομμυρίων δολαρίων κατανέμεται σε δύο μέρη ως εξής:

• Μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους που έχουν καταβληθεί μέχρι 1 εκατομμύριο δολάρια χρεογράφων που χρησιμοποιούνται για να αγοράσετε, να χτίσετε ή να βελτιώσετε το σπίτι σας.
• Μπορείτε να αφαιρέσετε τόκους έως και 100.000 δολάρια χρεογράφων που χρησιμοποιήθηκαν για άλλο σκοπό από το να αγοράσετε, να χτίσετε ή να βελτιώσετε το σπίτι σας.

Τα παραπάνω όρια σημαίνουν ότι αν δανειστείτε 200.000 δολάρια στο σπίτι σας για να βάλλετε τα παιδιά σας στο κολέγιο, μόνο οι τόκοι στεγαστικών δανείων για τα πρώτα 100.000 δολάρια θα εκπίπτουν επειδή τα κεφάλαια δεν χρησιμοποιήθηκαν για να αγοράσουν, να χτίσουν ή να βελτιώσουν το σπίτι σας.

Παρόλο που μπορείτε να πάρετε μια φορολογική έκπτωση, μην πάρετε υποθήκη για την έκπτωση φόρου . Αντ 'αυτού, σκεφτείτε την έκπτωση του φόρου ως ένα "έξτρα" διάλειμμα που μπορείτε να πάρετε για κάτι που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά - και θα έχετε αγοράσει - ακόμη και αν δεν υπήρχε φορολογική έκπτωση.

Στεγαστικό ενδιαφέρον στο σπίτι ή στο σκάφος σας

Ένα σπίτι ορίζεται από το IRS ως "σπίτι, συγκυριαρχία, συνεταιρισμός, κινητό σπίτι, ρυμουλκούμενο σπίτι, βάρκα ή παρόμοια ιδιοκτησία που έχει υπνοδωμάτιο, κουζίνα και τουαλέτες."

Αυτό σημαίνει ότι το ενδιαφέρον που πληρώνετε για ένα δάνειο για να αποκτήσετε αυτοκινητόδρομο ή βάρκα που πληροί τα παραπάνω κριτήρια είναι εκπεστέα. Αυτό είναι υπέροχο, αλλά για μια ακόμη φορά, η έκπτωση φόρου δεν είναι ο λόγος για την αγορά αυτών των στοιχείων.

Τα ενυπόθηκα δάνεια τόσο στην κύρια κατοικία όσο και στη δεύτερη κατοικία (που μπορεί να είναι βάρκα ή αυτοκινητοβιομηχανία) μπορεί να αφαιρεθούν εάν και τα δύο ποσά ενυπόθηκων δανείων υπερβαίνουν τα συνολικά όρια του δολαρίου παραπάνω και εφόσον και τα δύο σπίτια πληρούν τον ορισμό της κατοικίας του IRS. (Εάν η κατοικία είναι μισθωμένη, ακόμη και για ένα μέρος του έτους, ενδέχεται να υπάρχουν περιορισμοί που θα περιορίσουν την ικανότητά σας να αφαιρέσετε τους τόκους των ενυπόθηκων δανείων.)

Για λεπτομερείς κανόνες, βλέπε Δημοσίευση IRS 936.

Αξιοποιήστε στο έπακρο την απόσβεση υποθηκών σας

Εάν δεν αναγράφει τις παρακρατήσεις στοιχείων δεν λαμβάνετε φορολογικό πλεονέκτημα για την καταβολή τόκων στεγαστικών δανείων.

Ακόμη και αν οι τόκοι υποθηκών σας είναι εκπεστέοι από φόρο, σε πολλές περιπτώσεις η αφαίρεση μπορεί να μην παρέχει τόσο μεγάλο όφελος όσο νομίζετε. Για παράδειγμα, θα πάρετε μια τυπική αφαίρεση ανεξάρτητα από το τι. Το 2017 η συνήθης έκπτωση για ένα παντρεμένο ζευγάρι είναι $ 12.700. Σύμφωνα με τους νέους φορολογικούς νόμους, η τυπική έκπτωση 2018 θα αυξηθεί στα 24.000 δολάρια για ζευγάρια.

Ας υποθέσουμε ότι έχετε συμψηφίσεις από φιλανθρωπικές εισφορές και κρατικούς φόρους που πληρώνονται που προστίθενται μέχρι $ 8.000, και έχετε τόκο υποθηκών ύψους $ 8.000. Οι αναλυτικές παρακρατήσεις σας ανέρχονται συνολικά σε $ 16.000, ποσό που είναι μόνο 3.400 δολάρια περισσότερο από την κανονική έκπτωση. Στην περίπτωση αυτή, ο τόκος των στεγαστικών δανείων παρέχει επιπλέον χρεώσεις ύψους 3.400 ευρώ πέρα ​​από την τυπική σας έκπτωση. Στο οριακό επιτόκιο 25% που σας εξοικονομεί $ 850 σε ομοσπονδιακούς φόρους.

Αν κάνετε παρακράτηση στοιχείων, καθώς το υπόλοιπο του δανείου σας γίνεται μικρότερο, θα πληρώνετε όλο και λιγότερο τόκο και το φορολογικό όφελος που λαμβάνετε από τους τόκους των στεγαστικών δανείων θα μειώνεται κάθε χρόνο. Καθώς πλησιάζετε τη συνταξιοδότηση, δώστε προσοχή σε αυτό, καθώς η έκπτωση τόκων από ενυπόθηκα δάνεια ενδέχεται να είναι μικρότερη κατά τη συνταξιοδότηση λόγω του χαμηλότερου υπολοίπου του δανείου. Καθώς η ισορροπία υποχωρεί, αποκομίζετε λίγα οφέλη από την αφαίρεση του ενδιαφέροντος. Εάν έχετε τις οικονομίες για να το κάνετε αυτό μπορεί να έχει νόημα να πληρώσει την υποθήκη μακριά λίγα χρόνια νωρίτερα.

Αν σχεδιάζετε να κάνετε επιπλέον πληρωμές για την υποθήκη σας, θυμηθείτε τυχόν πρόσθετες πληρωμές που πραγματοποιήθηκαν πριν από το τέλος του έτους θα αυξήσουν τους τόκους που καταβλήθηκαν κατά το τρέχον έτος και, συνεπώς, θα αυξήσουν την έκπτωση που λαμβάνετε κατά το τρέχον έτος.

UPDATE: Η φορολογική μεταρρύθμιση του 2018 που εγκρίθηκε από το Κογκρέσο κάνει δραστικές αλλαγές στην κανονική έκπτωση, τις φορολογικές αγκύλες και άλλα στοιχεία, αλλά η παρακράτηση τόκων υποθηκεύει. Ωστόσο, με το υψηλότερο όριο έκπτωσης, μιλήστε με έναν φοροτεχνικό για το πώς αυτό θα επηρεάσει τις επιστροφές σας το 2018.