Τι είναι ένας αποκλεισμός και πώς λειτουργεί;

Οι αγοραστές σπίτι που θέλουν μια καλή συμφωνία στην ακίνητη περιουσία πάντα σκέφτονται πρώτα για την αγορά ενός αποκλεισμού. Σκέφτονται, σίγουρα, θα κάνω μια μικρή δουλειά για να πάρω μια φθηνή τιμή. Πιστεύουν ότι οι τράπεζες είναι απελπισμένες να απορρίψουν αυτά τα φοβερά σπίτια και αυτό δεν είναι αλήθεια.

Μερικοί καλοί αγοραστές έχουν αυτή την εικόνα στο μυαλό τους ενός χαριτωμένου μικρού σπιτιού, που περιβάλλεται από ένα άσπρο φράχτη που ανήκει σε χήρα που έπεσε σε δύσκολες στιγμές, αλλά το σενάριο αυτό είναι γενικά μακριά από την πραγματικότητα. Η πραγματική εικόνα είναι συχνά άσχημη.

Ένας αποκλεισμός είναι ένα σπίτι που ανήκει στην τράπεζα, η οποία κάποτε ανήκε σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού.

Ο ιδιοκτήτης σπιτιού είτε εγκατέλειψε το σπίτι είτε εθελοντικά ανέθεσε το σπίτι στην τράπεζα. Θα ακούσετε τον όρο ότι η τράπεζα θα πάρει το ακίνητο πίσω, αλλά η τράπεζα ποτέ δεν ανήκει στην ιδιοκτησία στην πρώτη θέση, έτσι ώστε η τράπεζα δεν μπορεί να πάρει πίσω κάτι που η τράπεζα δεν ήταν κύριος. Η τράπεζα απέκλεισε την υποθήκη ή την εμπιστευτική πράξη και κατέσχεσε το σπίτι. Υπάρχει μια διαφορά.

Γιατί οι πωλητές μπαίνουν στον αποκλεισμό;

Οι πωλητές σταματούν να κάνουν πληρωμές για πολλούς λόγους. Λίγοι επιλέγουν να προχωρήσουν σε αποκλεισμό εθελοντικά. Είναι συχνά ένα απρόβλεπτο αποτέλεσμα από ένα από τα ακόλουθα:

• Απελευθέρωση, εκτόξευση ή διακοπή εργασίας
• Αδυναμία να συνεχιστεί η εργασία λόγω ιατρικών καταστάσεων
• Υπερβολικό χρέος και αυξανόμενες υποχρεώσεις νομοσχέδιο
• Squabbles με συνιδιοκτήτη, διαζύγιο
• Μεταφορά εργασίας σε άλλη χώρα
• Θέματα συντήρησης που μπορούν πλέον να αντέξουν οικονομικά

Κατά τη διάρκεια της συντριβής της αγοράς από το 2005 έως το 2011, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού απλώς αποχώρησαν από τα σπίτια τους επειδή οι τιμές είχαν πέσει και οφείλουν περισσότερα από τα σπίτια τους. Αυτή ήταν η καλύτερη λύση, στις περισσότερες περιπτώσεις, αλλά ήταν άμεση ανακούφιση για τους ιδιοκτήτες σπιτιού.

Διαπραγμάτευση απευθείας με τους πωλητές σε αποκλεισμό

Οι επενδυτές που ειδικεύονται στην αγορά κατασχέσεων συχνά προτιμούν να αγοράζουν αυτά τα σπίτια πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας αποκλεισμού. Πριν προσεγγίσετε έναν πωλητή που βρίσκεται σε κίνδυνο, σκεφτείτε:

1. Οι διαδικασίες αποκλεισμού διαφέρουν από κράτος σε κράτος. Σε χώρες όπου χρησιμοποιούνται στεγαστικά δάνεια, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να καταλήξουν να παραμείνουν στην ιδιοκτησία για σχεδόν ένα χρόνο. ενώ σε χώρες όπου χρησιμοποιούνται καταπιστευματικές πράξεις, ένας πωλητής έχει λιγότερους από τέσσερις μήνες πριν από την πώληση του διαχειριστή.
2. Σχεδόν κάθε κράτος προβλέπει κάποια περίοδο εξόφλησης. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής έχει αμετάκλητο δικαίωμα επί ορισμένο χρονικό διάστημα για να θεραπεύσει την αθέτηση υποχρέωσης, συμπεριλαμβανομένης της καταβολής όλων των εξόδων αποκλεισμού, των επιστροφών τόκων και των καθυστερημένων πληρωμών κεφαλαίου, προκειμένου να ανακτήσει τον έλεγχο της ιδιοκτησίας. Για περισσότερες πληροφορίες, συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας.
3. Πολλά κράτη απαιτούν επίσης οι αγοραστές να δίνουν στους πωλητές ορισμένες γνωστοποιήσεις σχετικά με τις αγορές ιδίων κεφαλαίων. Η μη παροχή αυτών των ειδοποιήσεων και η προετοιμασία των προσφορών για την απαιτούμενη γραφική εργασία μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα, αγωγές ή ακόμη και στην ανάκληση της πώλησης.
4. Προσδιορίστε αν είστε ο τύπος του ατόμου που μπορεί εύκολα να επωφεληθεί από την ατυχία ενός πωλητή κάτω από αυτές τις συνθήκες και / ή να βάλει μια οικογένεια έξω στο δρόμο. Οι επικριτές θα υποστηρίξουν ότι είναι απλώς επιχείρηση και πωλητές αξίζουν αυτό που παίρνουν, αν και είναι πέντε σεντς στο δολάριο. Άλλοι θα προκαλέσουν συμπόνια και θα εξαπατηθούν για να πιστέψουν ότι "βοηθούν" τους ιδιοκτήτες σπιτιού να αποφύγουν περαιτέρω αμηχανία, αλλά βαθιά μέσα σου, ξέρεις ότι δεν είναι αλήθεια.

Αγοράζοντας ένα σπίτι στην πώληση του διαχειριστή

Συμβουλευτείτε το τοπικό γραφείο του νομού για να μάθετε πώς χειρίζονται οι πωλήσεις στην περιοχή σας, αλλά οι κοινές παρανομαστές μεταξύ αυτών στο Σακραμέντο είναι:

• Δεν υπάρχει περίπτωση έκτακτης ανάγκης για δάνεια
• Σφραγισμένες προσφορές
• Απόδειξη οικονομικών προσόντων
• Μεγάλες αξιόπιστες καταθέσεις χρημάτων
• Αγορά ιδιοκτησίας "όπως είναι"

Μερικές φορές οι αγοραστές δεν επιτρέπεται να επιθεωρούν το σπίτι πριν κάνουν μια προσφορά.

Το πρόβλημα με την αγορά ενός σπιτιού θέαμα αόρατο δεν μπορείτε να υπολογίσετε πόσο θα κοστίσει για τη βελτίωση της δομής ή να το φέρει σε κατοικημένα πρότυπα. Ούτε γνωρίζετε αν ο επιβάτης θα αντιδράσει και θα καταστρέψει το εσωτερικό.

Επιπλέον, μπορεί να χρειαστεί να εκδιώξετε τον ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη από τις εγκαταστάσεις αφού λάβετε τον τίτλο και οι διαδικασίες απομάκρυνσης μπορεί να είναι δαπανηρές.

Ένα άλλο μειονέκτημα θα μπορούσε να καταγραφεί εμπράκτως κατά της ιδιοκτησίας που θα γίνει το πρόβλημά σας μετά τη μεταβίβαση τίτλου. Μερικοί επενδυτές που αγοράζουν σε καταπίστευση πωλήσεις πληρώνουν για μια αναζήτηση τίτλου εκ των προτέρων για να αποφευχθεί αυτό το πρόβλημα. Αυτοί οι τύποι που εμφανίζονται να υποβάλουν προσφορά στα βήματα του δικαστηρίου είναι επαγγελματίες και αγοράζουν κατασχέσεις σε δημοπρασία ως επιχείρηση. Ελπίζουν να αγοράσουν τον αποκλεισμό σε χαμηλή τιμή για να κάνουν ένα καλό κέρδος όταν αργότερα γυρίσουν το σπίτι. Δεν χρειάζεται να προσλάβετε έναν κτηματομεσίτη για να αγοράσετε έναν αποκλεισμό κατά τη δημοπρασία, αλλά πρέπει να ξέρετε τι κάνετε για να ανταγωνιστείτε τους επαγγελματίες.

Αγοράζοντας έναν αποκλεισμό από την Τράπεζα

Πολλές τράπεζες δεν πωλούν κατοικίες απευθείας σε επενδυτές ή αγοραστές σπιτιού. Εάν μια τράπεζα είναι πρόθυμη να πουλήσει τα σπίτια μεμονωμένα και όχι σε χονδρικές πωλήσεις, η τράπεζα θα καταγράψει γενικά το σπίτι μέσω ενός κτηματομεσίτη. Υπάρχουν πράκτορες REO που ειδικεύονται σε κατασχέσεις αποκλεισμού.

Είναι πιο συνηθισμένο να αγοράζετε αποκλεισμό απευθείας από την τράπεζα σε αγορά χύδην πώλησης. Στις πωλήσεις χύδην, οι τράπεζες θα συσκευάσουν μια δέσμη ακινήτων σε μία συναλλαγή και θα τα πουλήσουν όλα ταυτόχρονα σε μία οντότητα. Αυτός είναι ο καλύτερος τρόπος για να αγοράσετε έναν αποκλεισμό εάν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά, επειδή οι εκπτώσεις είναι συνήθως οι πιο απότομες.