Πώς να υπολογίσετε τη μίσθωση ακινήτων σε μίσθωση - ένα παράδειγμα

Η επένδυση σε ακίνητα ενοικίασης ακινήτων απαιτεί μεγάλη έρευνα. Μια πολύ σημαντική πτυχή της διαδικασίας είναι η κατανόηση του πώς ένα ακίνητο πρόκειται να δημιουργήσει ταμειακές ροές από τις μισθώσεις. Ένας απλός υπολογισμός της ταμειακής ροής μπορεί να απεικονίσει τις δυνατότητες της ενοικίασης ακινήτων ως επένδυση.

Εδώ είναι πώς λειτουργεί, χρησιμοποιώντας ένα τετράπλευρο ως παράδειγμα. Υποθέτουμε ότι και οι τέσσερις μονάδες προορίζονται για μίσθωση πλήρους απασχόλησης και ότι ο αγοραστής έκανε την έρευνά της και έκανε μια καλή αγορά στο ακίνητο.

Τα βασικά

• Η τιμή αγοράς είναι $ 325.000.
• Ο αγοραστής έβαλε 20% κάτω - $ 65.000 - και χρηματοδότησε $ 260.000.
• Η υποθήκη είναι ένα τριετές δάνειο με επιτόκιο 6,5% με πληρωμή αρχής / τόκου $ 1,643 το μήνα.
• Οι φόροι και η ασφάλιση κατά την αγορά είναι $ 3.600 ετησίως για συνολική πληρωμή $ 1.943 το μήνα.

Υπολογισμός της Ταμειακής Ροής

Ο αγοραστής βλέπει μια σταθερή ζήτηση ενοικίασης για αυτές τις μονάδες, οι οποίες παραμένουν κατεχομένες τις περισσότερες φορές. Αλλά, για να είμαστε συνετοί, θα υπολογίσουμε έναν κίνδυνο κενής θέσης 6% και μη πληρωμής για την πρόβλεψη της πραγματικής ταμειακής ροής. Οι μονάδες είναι όμοιες και ενοικιάζονται για $ 900 κάθε μήνα.

Ο υπολογισμός θα υποδιαιρεθεί με αυτόν τον τρόπο:

• Το ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια είναι $ 900 x 4 μονάδες x 12 μήνες: $ 43.200 ανά έτος.
• Οι πληρωμές είναι $ 1.943 x 12 μήνες: $ 23.316 ανά έτος.
• Τα έξοδα επισκευής του προηγούμενου ιδιοκτήτη ήταν κατά μέσο όρο 1.700 δολάρια ετησίως.
• Οι κενές θέσεις και οι πιστωτικές ζημίες εκτιμώνται στο 6% των ενοικίων: 2.592 $ ετησίως.
• Ο ιδιοκτήτης ξοδεύει περίπου 400 δολάρια το χρόνο σε διάφορα έξοδα διαφήμισης και διαχειρίζεται το ίδιο το ακίνητο.

Αυτά είναι τα βασικά λειτουργικά στοιχεία που εισέρχονται στον υπολογισμό της ταμειακής ροής. Τώρα ας δούμε τα κέρδη μας. Έσοδα από ενοίκια μείον απώλεια κενών θέσεων μείον πληρωμές μείον δαπάνες ισοδυναμεί με ταμειακή ροή

• 43,200 δολάρια - 2,592 δολάρια - 23,316 δολάρια - 2,100 δολάρια = 15,192 δολάρια ή 1,266 δολάρια ανά μήνα για 12 μήνες σε θετική ταμειακή ροή

Μετρητά σε μετρητά που επενδύθηκαν

Αν αναλογιστείτε την απόδοση σας ως "μετρητά επένδυσης σε μετρητά", θα διαιρέσετε την πραγματική επένδυση μετρητών ύψους $ 65.000 στην ετήσια απόδοση μετρητών: $ 15.192. Αυτή είναι μια απόδοση 23% για τα μετρητά που επενδύσατε! Υπάρχουν λίγες επενδύσεις εκεί έξω που αποφέρουν αυτού του είδους την απόδοση.

Η ταμειακή ροή μπορεί να είναι ρευστός

Η ροή μετρητών είναι συνάρτηση πολλών εισροών και οποιεσδήποτε ή πολλές από αυτές μπορούν να αλλάξουν και να βλάψουν ή να βελτιώσουν το σενάριο. Ορισμένοι επηρεάζονται από την αγορά και την οικονομία.

Εάν ένας σημαντικός τοπικός εργοδότης κλείσει ή μετακινηθεί, η ζήτηση για ακίνητο μπορεί να πέσει κατά τη διάρκεια της νύχτας. Αυτό είναι κάτι που δεν μπορείτε να ελέγξετε, αλλά ελπίζουμε ότι μπορείτε να αποφύγετε την καταστροφή κάνοντας τη δέουσα επιμέλεια για την υγεία και τα σχέδια των τοπικών εργοδοτών. Ίσως είστε σε καλή κατάσταση εάν είναι κερδοφόροι με μια μακρά μίσθωση που ανανεώθηκε πρόσφατα.

Άλλοι παράγοντες που είναι εκτός ελέγχου σας είναι οι φόροι ακίνητης περιουσίας και η ασφάλιση ακινήτων. Οι φόροι και τα ασφάλιστρα μπορούν να αυξηθούν, αυξάνοντας το λειτουργικό κόστος και μειώνοντας τα λειτουργικά έσοδα και τις ταμειακές ροές. Αυτοί οι αρνητικοί παράγοντες μπορούν να αντισταθμιστούν με άλλους παράγοντες για τους οποίους εσείς κάνω έχετε κάποιο έλεγχο.

Για παράδειγμα, μπορεί να βρείτε τρόπους μείωσης του κόστους μάρκετινγκ, διαχείρισης και συντήρησης. Και, φυσικά, μπορείτε να αυξήσετε τα ενοίκια αν η αγορά ενοικίασης είναι ισχυρή. Αλλά αυτό μπορεί να είναι μια λεπτή ισορροπία, διότι μπορεί να αυξήσει τις κενές θέσεις εργασίας. Η απώλεια εισοδήματος από πιο κενές μονάδες μπορεί εύκολα να εξαλείψει τυχόν κέρδη από τα αυξημένα ενοίκια.

Άλλοι υπολογισμοί

Αυτό δεν είναι καθόλου ο μόνος τρόπος υπολογισμού της ταμειακής ροής για ένα ακίνητο ενοικίασης, αν και ίσως να είναι το πιο εύκολο. Μπορείτε να συμπεριλάβετε άλλους υπολογισμούς στο δρόμο προς την κατώτατη γραμμή.

Ορισμένες μέθοδοι περιλαμβάνουν οποιαδήποτε φορολογική εξοικονόμηση που θα μπορούσατε να συνειδητοποιήσετε χάρη στην ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας και άλλοι ξεχωριστά καταρτίζουν καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης Αλλά αυτή η απλή φόρμουλα θα πρέπει να σας δώσει μια ξεκάθαρη εκκίνηση σε ό, τι πρέπει να ξέρετε πριν επενδύσετε.