Πώς να χρησιμοποιήσετε το ρυθμό απορρόφησης για τη μέτρηση της ζήτησης ακινήτων

Η αγορά κατοικιών εξακολουθεί να εργάζεται υπέρ των πωλητών σπιτιών αυτές τις μέρες. Στην πραγματικότητα, οι μέσες υφιστάμενες τιμές κατοικιών αυξάνονται σχεδόν κατά 5% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία για τις πωλήσεις κατοικιών από την Εθνική Ένωση Realtors, ενώ τα αποθέματα κατοικιών παραμένουν χαμηλά, γεγονός που διατηρεί τη ζήτηση σε υψηλά επίπεδα.

"Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές είτε χρεώνονται είτε αποφασίζουν να αναβάλουν την αναζήτησή τους μέχρι να φθάσουν στην αγορά περισσότερα σπίτια στην περιοχή τιμών τους", λέει ο Lawrence Yun, επικεφαλής οικονομολόγος του NAR.

Αλλά υπάρχει ένας άλλος τρόπος μέτρησης της ζήτησης - υπολογίζοντας το ρυθμό απορρόφησης της αγοράς στέγης.

Ποιο είναι το ποσοστό απορρόφησης;

Ο ρυθμός απορρόφησης ορίζεται ως ο ρυθμός με τον οποίο τα σπίτια που είναι διαθέσιμα σε μια συγκεκριμένη αγορά πωλούνται σε ένα συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο, όπως κατά τη διάρκεια ενός μηνός. Ο συντελεστής υπολογίζεται λαμβάνοντας τον αριθμό των κατοικιών που πωλούνται στο συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο - για παράδειγμα, πάνω από 30 ημέρες - και διαιρώντας τον αριθμό με το συνολικό αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών στην αγορά.

Εάν υπάρχουν δύο διαφορετικές κλίμακες τιμών σε μια συγκεκριμένη αγορά κατοικίας, θα πρέπει να εστιάσετε στον υπολογισμό του ποσοστού απορρόφησης των κατοικιών στην περιοχή τιμών σας, σύμφωνα με την Redfin.

Ας υποθέσουμε ότι σε μια υποθετική αγορά στέγης υπάρχουν 1.000 κατοικίες διαθέσιμες προς πώληση. Από τη στιγμή που βρισκόμαστε σε μια αγορά πωλητή, 250 από αυτά τα σπίτια γρήγορα πωλούνται σε μόλις ένα μήνα. Ο ρυθμός απορρόφησης σε αυτήν την αγορά είναι 25 τοις εκατό, δηλαδή το ποσοστό που παίρνετε όταν διαιρείτε 250 με 1.000.

Για να δώσουμε ένα άλλο παράδειγμα, υπάρχει μια αγορά κατοικίας με 2.000 σπίτια διαθέσιμα προς πώληση, αλλά μόνο 50 κατοικίες έχουν πωληθεί τις τελευταίες 30 ημέρες. Σε αυτή την περίπτωση, ο ρυθμός απορρόφησης θα ήταν 2,5% -50 διαιρούμενος με 2.000.

Οι αγορές στέγης με ποσοστό απορρόφησης που ισούται με περισσότερο από 20 τοις εκατό θεωρούνται αγορές του πωλητή. Από την άλλη πλευρά, οι αγορές με ποσοστό απορρόφησης χαμηλότερο από 15 τοις εκατό δείχνουν αγορές αγοραστών, σύμφωνα με την Investopedia.

Η ανατροπή της εξίσωσης σας δίνει μια ιδέα για το πόσο καιρό θα χρειαζόταν μια δεδομένη αγορά να εξαντληθεί το απόθεμα στέγασης. Για να το υπολογίσετε αυτό, θα διαιρέσετε τον συνολικό αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών από τον αριθμό των κατοικιών που πωλούνται κατά τη διάρκεια του συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου. Χρησιμοποιώντας το πρώτο παράδειγμα παραπάνω, θα διαιρέσατε 1.000 με 250, πράγμα που σημαίνει ότι θα χρειάζονταν μόνο τέσσερις μήνες για την υποθετική αγορά στέγης να εξαντληθούν τα σπίτια προς πώληση.

Πώς χρησιμοποιείται το ποσοστό απορρόφησης;

Οι επαγγελματίες του τομέα της στέγασης ενδιαφέρονται για ποσοστά απορρόφησης για διάφορους λόγους. Οι κτηματομεσίτες και οι μεσίτες το χρησιμοποιούν για να καθορίσουν τον τρόπο τιμολόγησης ενός σπιτιού προς πώληση. Σε μια αγορά πωλητή, όπου τα διαθέσιμα σπίτια δεν παραμένουν στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα, οι πράκτορες και οι μεσίτες είναι σε θέση να αυξήσουν την τιμή, καθώς υπάρχει υψηλό επίπεδο ανταγωνισμού.

Μαζί με την αναθεώρηση των ιστορικών τιμών έναντι των σημερινών τιμών, οι εκτιμητές επηρεάζουν τα ποσοστά απορρόφησης κατά την αξιολόγηση της αξίας ενός σπιτιού. Τα ποσοστά απορρόφησης μπορούν επίσης να χρησιμεύσουν ως μετρητής για κατασκευαστές που προσπαθούν να προσδιορίσουν αν έχει νόημα να χτίσει περισσότερα σπίτια ή να το περιμένει.

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση ακινήτων

Οι μεταβολές στα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν τη δυνατότητα να κάνουν ή να σπάσουν το αν ένας καταναλωτής εισέρχεται στην αγορά κατοικίας. Οι οικονομικές επιρροές που προκαλούν σημαντική πτώση των επιτοκίων κατά τη διάρκεια μερικών μηνών θα μπορούσαν να καθυστερήσουν το στόχο οικοδόμησης ενός ατόμου.Για παράδειγμα, η Federal Reserve αναμένεται να αυξήσει το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων δύο φορές πριν από το τέλος του 2018, γεγονός που επηρεάζει έμμεσα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.

Από τα τέλη Αυγούστου του 2018, η υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου ήταν κατά μέσο όρο 4,52%, η οποία είναι δραστικά υψηλότερη από τον μέσο όρο 3,82% την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους, σύμφωνα με την Έρευνα Αγοράς Στεγαστικών Δανείων της Freddie Mac.

Τα δημογραφικά στοιχεία μπορούν επίσης να επηρεάσουν τη ζήτηση ακινήτων, καθώς και αλλαγές στην κυβερνητική νομοθεσία και φορολογικά κίνητρα, λέει η Investopedia.

Περισσότερα για την ακίνητη περιουσία

• Συμβουλές για διαπραγμάτευση στην αγορά ενός πωλητή
• Πώς επηρεάζει η ακίνητη περιουσία την οικονομία των ΗΠΑ;
• Είναι δυνατόν να χρονομετρηθεί η αγορά ακινήτων;