Πώς να υπολογίσετε την απόδοση της καθαρής θέσης το πρώτο έτος

Πολλοί επενδυτές ακίνητης περιουσίας συμμετέχουν σε πολλαπλά ακίνητα και χρησιμοποιούν μόχλευση στις αγορές τους. Κατά τη λήψη απόφασης σχετικά με τη βιωσιμότητα μιας επένδυσης, ένα από τα μέτρα που χρησιμοποιήθηκαν είναι η αναμενόμενη απόδοση ιδίων κεφαλαίων κατά το πρώτο έτος.

Εάν δύο ιδιότητες είναι παρόμοιες, εκείνη που θα παράγει την καλύτερη απόδοση πρώτου έτους μπορεί να είναι η καλύτερη βραχυπρόθεσμη επένδυση. Για να μάθετε, πρέπει να καθορίσετε την ταμειακή ροή μετά από φόρους. Για αυτό το παράδειγμα, θα αναλάβουμε ένα CFAT ύψους 11.000 δολαρίων. Τα μετρητά που επενδύονται στην απόκτηση του ακινήτου, για παράδειγμα ως προκαταβολή, αντιπροσωπεύουν το επόμενο κομμάτι της εξίσωσης. Ας υποθέσουμε ότι ο αγοραστής κατέβαλε $ 170.000. Στη συνέχεια, πρέπει να διαιρέσουμε το CFAT από τις επενδύσεις μετρητών για τον υπολογισμό της απόδοσης ιδίων κεφαλαίων:

$ 11,000 / $ 170,000 = .065 ή 6,5%

Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια οικονομική αριθμομηχανή ακινήτων για να ελέγξετε τα μαθηματικά για αυτό και άλλους υπολογισμούς κατά την αγορά ενός ακινήτου.

Ενοικίαση ακινήτου Επένδυση - όχι μόνο για τους αριθμούς

Από τη στεγαστική αγορά και τη συντριβή ενυπόθηκων δανείων που ξεκίνησε στα τέλη του 2006, η στέγαση έχει ανακάμψει κάπως, αν και οι πωλήσεις εξακολουθούν να μην βρίσκονται σε προ-συντριβή επίπεδα. Οι πρώτοι αγοραστές σπιτιού παραμένουν εκτός αγοράς στην πλειοψηφία τους. Η οικονομία και οι προοπτικές απασχόλησης τους είναι ένας λόγος. Άλλο είναι ότι μένουν στο σπίτι τους με τους γονείς τους περισσότερο, ακόμα και μετά την αποφοίτησή τους από το κολλέγιο.

Οι baby boomers δεν πωλούν τα σπίτια τους με ιστορικό επιτόκιο, εν μέρει επειδή έχουν τα παιδιά τους ακόμα στο σπίτι, αλλά και λόγω της οικονομίας και των υψηλών τιμών των κατοικιών λόγω των χαμηλών αποθεμάτων. Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται, αλλά κυρίως λόγω του ότι περισσότεροι αγοραστές επιστρέφουν στην αγορά με αποθέματα χαμηλής πώλησης.

Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει ότι υπάρχουν πολλοί ενοικιαστές εκεί έξω. Η ζήτηση ενοικίου αυξάνεται και τα ενοίκια αυξάνονται ταυτόχρονα. Ήταν μια μεγάλη αγορά για τους επενδυτές ακινήτων ενοικίασης για τα τελευταία χρόνια, και είναι ακόμα αρκετά καλό. Η μεγαλύτερη πρόκληση τώρα είναι να βρείτε ευκαιρίες, ειδικά εάν θέλετε να νοικιάσετε ακίνητα.

Η κλήρωση είναι ακόμα ισχυρή, καθώς η επένδυση σε ακίνητα είναι ένα εξαιρετικό εργαλείο για την οικοδόμηση πλούτου. Ο επενδυτής ενοικιαζόμενων ακινήτων θέλει δύο πράγματα κυρίως: 1) μηνιαία θετική ταμειακή ροή και 2) ανατίμηση αξίας και μετοχικού κεφαλαίου. Αν ο νέος αγοραστής ενοικίου πάρει το χρόνο και την προσπάθεια να μάθει πώς να το κάνει σωστά, μπορεί να είναι στο δρόμο για ένα χαρτοφυλάκιο κατοικιών που θα χρηματοδοτήσει μια πλούσια συνταξιοδότηση.

Ταμειακή ροή και οφέλη

Οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν ορισμένα πλεονεκτήματα που δεν παρέχονται στη χρηματιστηριακή αγορά ή στον επενδυτή της αγοράς ομολόγων. Οι τόκοι των υποθηκών, οι φόροι και οι ασφαλίσεις εκπίπτουν έναντι εσόδων από ενοίκια. Λαμβάνετε ετήσια διαγραφή για απόσβεση που υπολογίζεται σε 27,5 έτη. Το 1031 Αναβαλλόμενο Φόρο μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την προώθηση των φόρων κεφαλαίου κέρδους, εάν ακολουθούνται οι κανόνες για την πώληση ενός ακινήτου με κέρδος και η μετακίνηση των χρημάτων σε άλλο ακίνητο.

Με τα λειτουργικά έξοδα, όπως επισκευές, συντήρηση, συλλογή απορριμμάτων, νερό και αποχέτευση, τέλη διαχείρισης, φόροι, ασφάλειες και άλλα, είναι εύκολο να διαπιστώσετε ότι η επένδυση σε ακίνητα έχει μερικά μεγάλα πλεονεκτήματα σε σχέση με άλλους τύπους περιουσιακών στοιχείων.

Έτσι, ο επενδυτής ενοικίου ακινήτων αγοράζει δικαίωμα, παίρνει την υποθήκη και τις δαπάνες κάτω από το μηνιαίο ενοίκιο, και έχουν κάποια μετρητά για να λάβει στην τράπεζα κάθε μήνα. Τα επιτόκια που αυξάνονται δεν τους ενοχλούν, καθώς η υποθήκη τους είναι σταθερή, αλλά ενοχλεί τους πιθανούς αγοραστές. Επομένως, διατηρούν την ενοικίαση, καλή για τους επενδυτές. Στην πραγματικότητα, καθώς αυξάνεται η ζήτηση ενοικίου, είναι δυνατή η αύξηση των ενοικίων, και επομένως η καλύτερη ταμειακή ροή.

Αποπληρωμή ιδίων κεφαλαίων και χρεών

Κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας, οι αποδόσεις αποδεικνύονται ιστορικά για να μας πει ότι θα υπάρξει αύξηση της αξίας του ακινήτου. Εκτός από ένα blip ή δύο, κατά τη διάρκεια των μεγάλων αυξήσεων των τιμών. Επίσης, ενώ πληρώνετε την πληρωμή υποθηκών σας, χτίζετε και ίδια κεφάλαια. Όταν αποφασίσετε ότι ήρθε η ώρα να πουλήσετε, θα έπρεπε να υπάρχει και ανταμοιβή για αυτό το σκοπό.