Αποκατάσταση σπιτιών για να αλλάξετε μέσες ημέρες στην αγορά

Ένα από τα πρώτα πράγματα που ένας αγοραστής θέλει να ξέρει για μια λίστα είναι πόσες μέρες είναι στην αγορά. "Ημέρες στην αγορά" (DOM) είναι ο αριθμός ημερών που μια λίστα είναι ενεργή σε πολλές υπηρεσίες καταχώρησης πριν τεθεί σε κατάσταση εκκρεμούς. Η κατάσταση σε εκκρεμότητα είναι όταν μια προσφορά έγινε αποδεκτή από τον πωλητή αλλά η συναλλαγή δεν έχει κλείσει ακόμα.

Ο διάμεσος ήταν 29 ημέρες το 2017, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors. Τα μισά από όλα τα σπίτια ήταν στην αγορά περισσότερο από αυτό και τα μισά ήταν στην αγορά λιγότερο.

Μέσες ημέρες στην αγορά

Πολλοί πράκτορες αναφέρονται σε "μέσες μέρες στην αγορά", έναν αριθμό που έφτασε προσθέτοντας όλες τις ημέρες στην αγορά κάθε καταλόγου και διαιρώντας αυτό με τον αριθμό των λιστών. Σε μια αγορά αγοραστή, το DOM είναι γενικά υψηλότερο επειδή το απόθεμα διαρκεί περισσότερο χρόνο για να πουλήσει. Σε μια αγορά πωλητή, το DOM είναι λιγότερα.

Οι πράκτορες χρησιμοποιούν τις τελευταίες 30 ημέρες σε έξι μήνες των πωλημένων καταχωρήσεων. Ας πούμε ότι έξι καταχωρίσεις εισήλθαν σε εκκρεμότητα κατά το Δεκέμβριο. Τρεις από αυτές τις λίστες κυκλοφορούσαν στην αγορά για πέντε ημέρες, μία ήταν στην αγορά για 21 ημέρες και δύο καταχωρήθηκαν για 30 ημέρες πριν από την αποδοχή των προσφορών.

Προσθέστε όλες τις ημέρες στην αγορά: 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30. Αυτό ισούται με 96 ημέρες. Διαχωρίστε 96 με έξι καταχωρίσεις για να καθορίσετε 16 μέσες ημέρες στην αγορά.

Γιατί οι μέσες ημέρες για το θέμα της αγοράς;

Ποιο είναι σημαντικότερο; Οι 16 μέσες ημέρες στην αγορά ή ο αριθμός ημερών στην αγορά κάθε μεμονωμένου καταλόγου;

Εάν είστε αγοραστής, είναι το σπίτι που θέλετε να έχει σημασία. Εάν είστε πωλητής του οποίου το σπίτι είναι στην αγορά για 17 ημέρες, θα έχετε πέσει στο χαμηλότερο 50% των σπιτιών που πωλήθηκαν τον προηγούμενο μήνα. Μελέτες έχουν δείξει ότι όσο περισσότερο ένα σπίτι είναι στην αγορά, τόσο λιγότερο πιθανό είναι να πάρει ο ιδιοκτήτης την τιμή του που ζητάει.

Πώς οι αγοραστές κοιτάζουν τις ημέρες στην αγορά

Δεν υπάρχουν αντάμματα, αλλά και άλλα λόγια - όταν οι αγοραστές βλέπουν εκτεταμένες ημέρες στην αγορά, θεωρούν ότι ο πωλητής γίνεται απελπισμένος να πουλήσει, επειδή το σπίτι είναι ακόμα διαθέσιμο.

Οι αγοραστές τείνουν επίσης να πιστεύουν ότι μπορεί να υπάρχει κάποιο πρόβλημα με το σπίτι, ένα ελάττωμα που προκάλεσε άλλους αγοραστές να το μεταβιβάσουν. Αυτό μπορεί να τους απασχολεί όταν βλέπουν την ιδιοκτησία. Αυτό το δυνητικό και ίσως φανταστικό ελάττωμα είναι στο μυαλό τους, ακόμα κι αν είναι υποσυνείδητο.

Και οι δύο αυτές υποθέσεις μπορεί να είναι λανθασμένες. Ένα σπίτι μπορεί να παραμείνει στην αγορά για διάφορους λόγους.

Είναι υπερτιμημένο

Ο κοινός λόγος για εκτεταμένες ημέρες στην αγορά είναι υπερτιμητική. Σε μια προσπάθεια να πάρει την καταχώριση, ο πράκτορας μπορεί να παραπλανήσει τον πωλητή να πιστέψει ότι το σπίτι αξίζει περισσότερο από ό, τι η αγορά θα φέρει. Δεν είναι ασυνήθιστο για έναν πράκτορα να πάρει σκόπιμα μια υπερτιμημένη λίστα.

Και μερικές φορές οι πωλητές θέλουν να δοκιμάσουν την αγορά με την τιμολόγηση πάρα πολύ υψηλή μόνο για να δουν αν μπορούν να βρουν έναν ανόητο να πληρώσουν αυτή την τιμή. Είναι γνωστό ως ένα από τα λάθη του χειρότερου πωλητή.

Η επίδραση της αγοράς

Οι πωλητές μπορούν επίσης να κολλήσουν σε μια τιμή και είναι πρόθυμοι να περιμένουν την αγορά μέχρι να πιάσουν μέχρι αυτό που θέλουν για τις ιδιότητές τους. Μπορεί να χρειαστεί περισσότερος χρόνος για την πώληση ενός σπιτιού στις αγορές του αγοραστή σε σχέση με τις αγορές των πωλητών. Ένα σπίτι που θα πωλούσε σε πέντε ημέρες σε μια αγορά πωλητή θα μπορούσε να πουλήσει σε 90 ημέρες σε μια κάτω αγορά ακινήτων.

Δεν είναι διαθέσιμο ή ακατάλληλο για εμφάνιση

Εάν το ακίνητο είναι κατεχόμενο από έναν μισθωτή, μπορεί μερικές φορές να είναι δύσκολο να ληφθεί ραντεβού από τον ενοικιαστή. Δεν υπάρχει τίποτα στη συμφωνία για αυτόν και δεν θέλει την ταλαιπωρία.Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα σπίτια με κλειδωμένα κιβώτια εμφανίζονται πιο συχνά από αυτά χωρίς.

Μερικές φορές οι πωλητές βάζουν σπίτια στην αγορά πριν είναι πραγματικά έτοιμοι να αφήσουν τους αγοραστές να τους δουν. Ίσως τελειώνουν επισκευές μεταπώλησης ή ζωγραφική κατά τη διάρκεια των πρώτων 30 έως 60 ημερών από την καταχώριση. Ναι, η ιδιοκτησία ήταν στην αγορά … αλλά δεν έχει παρουσιαστεί ή έχει δειχθεί κακώς.

Ορισμένοι πωλητές πιστεύουν ότι ο αγοραστής θα τηρήσει αυστηρούς χρόνους εμφάνισης όπως 9 π.μ. τις Δευτέρες ή μόνο από τις 5 έως τις 6 μ.μ. τις Παρασκευές. Οι αγοραστές περιηγούνται σπίτια σύμφωνα με τα δικά τους χρονοδιαγράμματα. Εάν το σπίτι σας δεν είναι διαθέσιμο τη στιγμή που ο αγοραστής θέλει να το δει, πιθανότατα δεν θα το δει.

Θέματα με πράκτορες

Οι πράκτορες αγορών υποχρεούνται να εμφανίζουν όλες τις λίστες που ένας αγοραστής εκφράζει ενδιαφέρον, αλλά πολλοί πράκτορες αποφεύγουν να εμφανίζουν σπίτια που δεν πληρώνουν την ίδια προμήθεια με άλλες ανταγωνιστικές ιδιοκτησίες. Συχνά αυτά τα σπίτια παρατίθενται από τους μεσίτες έκπτωσης.

Και αν το σπίτι έχει μόνο μία φωτογραφία στο MLS, οι αγοραστές είναι πιθανό να μεταβιβάσουν την λίστα και να κοιτάξουν αντ 'αυτού σε σπίτια που έχουν πολλές φωτογραφίες.

Συνεχίζοντας την επαναφορά των ημερών στην αγορά

Μια κοινή πρακτική μεταξύ ορισμένων κτηματομεσιτών είναι να αποσύρουν μια λίστα από το MLS μετά από ένα ορισμένο αριθμό ημερών και να το ανακατανείμουν ξανά ως νέα λίστα. Οι αντιπρόσωποι αναγγέλλουν ότι θα εμφανίσουν μηδενικές ημέρες στην αγορά επειδή γνωρίζουν ότι οι αγοραστές προσελκύουν νέους καταχωρίσεις.

Πολλοί αγοραστές δεν συμπαθούν αυτήν την πρακτική επειδή αισθάνονται ότι είναι παραπλανητικές. Προφανώς δεν είναι μια ακριβής εικόνα του αριθμού των ημερών στην αγορά. Δεν είναι ασυνήθιστο για ένα σπίτι να πουλήσει εντός πέντε ημερών από την επιστροφή στην αγορά ως νέα λίστα, αφού προηγουμένως ήταν στην αγορά για 60 έως 90 ημέρες.

Και μερικές φορές οι καταχωρίσεις λήγουν. Πολλοί πράκτορες παίρνουν μια λίστα για 90 ημέρες και ένας νέος πράκτορας κλείνει τη λίστα μόλις το ρολόι σβήσει. Ο νέος πράκτορας συγκεντρώνει τις ανταμοιβές της σκληρής δουλειάς του πρώτου πράκτορα. Εάν είστε ευχαριστημένοι με τον παρόντα πράκτορά σας, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο ανανέωσης μαζί του.

Μάθετε τις αθροιστικές ημέρες στην αγορά

Ορισμένα συστήματα MLS αρνούνται να αφήσουν τους πράκτορες να αποσύρουν μια λίστα και να την εισαγάγουν ως νέα λίστα χωρίς να την ακυρώσουν ή να την εκπνεύσουν. Και στις δύο περιπτώσεις, είναι σχετικά εύκολο για έναν έμπειρο πράκτορα να καθορίσει τον αριθμό των ημερών στην αγορά. Δεν είναι πάντα τόσο εύκολο για έναν αγοραστή.

Ένας τρόπος είναι να εισαγάγετε τη διεύθυνση του ακινήτου σε MLS για να βρείτε μια διπλότυπη, ληγμένη ή αποσύρθηκε λίστα. Ορισμένα συστήματα MLS άλλαξαν τον τρόπο με τον οποίο καταχωρήθηκαν οι καταχωρίσεις και θα περιλαμβάνουν σωρευτικές ημέρες στην αγορά στην ίδια την καταχώριση.

Το διαδίκτυο είναι ο φίλος σας. Μπορείτε επίσης να εισάγετε τη διεύθυνση ιδιοκτησίας σε μια μηχανή αναζήτησης όπως το Google ή το Yahoo με διάφορους τρόπους. Όλες οι προηγούμενες ηλεκτρονικές λίστες θα πρέπει να εμφανιστούν.

Εάν εργάζεστε με έναν ειδικό της γειτονιάς, θα πρέπει να έχει μια αρκετά καλή ιδέα αν το σπίτι έχει καταχωριστεί πριν και για πόσο και από ποιον.

Οι κτηματομεσίτες δεν μπορούν να παραπλανήσουν μια ιδιοκτησία, ώστε να μπορείτε να ζητήσετε απευθείας από τον πράκτορα κατάθεσης. Κάνω δεν ρωτήστε πόσο καιρό το σπίτι ήταν στην αγορά επειδή υπάρχει wiggle δωμάτιο εδώ. Θα μπορούσε να είναι μια μείωση των τιμών, ώστε ο πράκτορας θα αισθάνεται δικαιολογημένη να σας λέει μόνο τις ημέρες στην αγορά με τη νέα τιμή. Ρωτήστε εάν η καταχώριση έχει λήξει ή εάν έχει αποσυρθεί ή ακυρωθεί και στη συνέχεια έχει καταχωριστεί. Να είστε συγκεκριμένοι.

Τέλος, ρωτήστε τους γείτονες. Ξέρουν ό, τι συμβαίνει στις περιοχές τους και είναι σχεδόν πάντα ευτυχείς να σας πω πόσο καιρό ένα σπίτι έχει κυκλοφορήσει στην αγορά.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.