Πώς να επιλέξετε έναν πράκτορα λίστας

Δύο από τα μεγαλύτερα λάθη πωλητές σπίτι κάνουν κατά την επιλογή ενός πράκτορα κατάλογο επιλέγουν έναν πράκτορα που βασίζεται μόνο στα δύο πράγματα: η υψηλότερη τιμή καταλόγου για το σπίτι σας και η χαμηλότερη προμήθεια.

Με την πρώτη ματιά, ένας πωλητής μπορεί να πει: "Τι; επειδή οι πωλητές θέλουν την υψηλότερη δυνατή τιμή και πληρώνουν το μικρότερο ποσό προμήθειας. Αλλά αυτά τα δύο κριτήρια έχουν πολύ λίγη σχέση με την πρόσληψη ενός αρμόδιου πράκτορα και, σε πολλές περιπτώσεις, είναι εντελώς άσχετα. Ας δούμε γιατί.

Η υψηλότερη προτεινόμενη τιμή λίστας

Οι πράκτορες δεν μπορούν να σας πουν πόσο το σπίτι σας θα πουλήσει. Αυτό είναι μια πλάνη. Ένας πράκτορας κατάθεσης μπορεί να σας δείξει συγκρίσιμες πωλήσεις, εκκρεμείς πωλήσεις και ενεργές πωλήσεις. Αλλά YOU επιλέγουν την τιμή πώλησης και ένας αγοραστής θα σας πει αν η τιμή είναι σωστή. Ένας πράκτορας μπορεί να προτείνει την τιμή καταλόγου που θα προσελκύσει έναν αγοραστή. Από πού πηγαίνει από εκεί γενικά αφεθεί στον αγοραστή.

• Για να λάβετε την καταχώριση, ορισμένοι πράκτορες παραμορφώνουν την αλήθεια. Δεδομένου ότι οι πράκτορες δεν μπορούν να εγγυηθούν την τιμή πώλησής σας, ο πράκτορας που προτείνει την υψηλότερη τιμή θα μπορούσε να είναι πολύ αναληθής. Ζητήστε από τον πράκτορα να σας δείξει αριθμούς που υποστηρίζουν την προτεινόμενη τιμή καταλόγου. Αν ο πράκτορας δεν έχει στατιστικά στοιχεία ή οι πωλήσεις του σπιτιού βρίσκονται σε διαφορετική γειτονιά, θα μπορούσε να είναι μια κόκκινη σημαία.
• Ψάξτε για έναν πράκτορα που σας δίνει μια σειρά. Υπάρχει συχνά, αλλά όχι πάντα, ένα εύρος τιμών. Μπορεί να ξεχωρίσουν $ 10.000 στο χαμηλό τέλος έναντι του υψηλού, ή η εξάπλωση μπορεί να είναι μεγαλύτερη. Πολλοί παράγοντες καθορίζουν το φάσμα, μεταξύ των οποίων είναι η θέση, η θερμοκρασία της αγοράς και οι βελτιώσεις στο σπίτι.

• Η τιμολόγηση είναι μια τέχνη.Ο καλύτερος χρόνος για μια προσφορά είναι εντός των πρώτων 30 ημερών στην αγορά. 21 ημέρες είναι ιδανική. Αν το σπίτι έχει δίκιο, θα πάρετε μια προσφορά. Εάν η τιμή είναι πολύ υψηλή, ίσως να μην πάρετε καθόλου εμφανίσεις. οι αγοραστές θα αποφύγουν το σπίτι σας και τελικά θα καταλήξετε να μειώσετε την τιμή, αφήνοντας τους αγοραστές να αναρωτιούνται τι συμβαίνει με το σπίτι σας.

Εάν επιλέγετε έναν πράκτορα με βάση την Επιτροπή;

Οι κτηματομεσίτες δεν είναι ίσοι. το καθένα είναι μοναδικό. Θυμηθείτε ότι περίπου το 10% των αντιπροσώπων κάνουν περίπου το 90 τοις εκατό της επιχείρησης. Κάθε ένας έχει τις δικές του τεχνικές μάρκετινγκ και τον προϋπολογισμό διαφήμισης. Επιλέγοντας έναν πράκτορα με μεγάλο προϋπολογισμό διαφήμισης και δολάρια εταιρείας για να το ταιριάζει, μπορεί να κερδίσετε μεγαλύτερη έκθεση στον μεγαλύτερο αριθμό αγοραστών, κάτι που είναι ιδανικό. Η επίτευξη μεγαλύτερου αριθμού αγοραστών ισοδυναμεί με καλύτερες πιθανότητες για καλή προσφορά.

• Γιατί ένας πράκτορας θα εργάζεται πρόθυμα για λιγότερο από τους ανταγωνιστές; Υπάρχει πάντοτε ένας λόγος για τον οποίο ένας μεσίτης ή κτηματομεσίτης θα προέβαινε σε έκπτωση επί των ακινήτων. Μερικές φορές είναι ο μόνος τρόπος που ο πράκτορας αισθάνεται ότι είναι δυνατό να ανταγωνιστεί σε μια εξαιρετικά ανταγωνιστική επιχείρηση επειδή ο πράκτορας δεν μπορεί να ξεχωρίσει από τον ανταγωνισμό στις δεξιότητες υπηρεσίας, γνώσης ή διαπραγμάτευσης.Εάν το μόνο όφελος που ένας πράκτορας φέρνει σε ένα τραπέζι είναι μια φτηνή αμοιβή, αναρωτηθείτε γιατί. Είναι ο πράκτορας απελπισμένος για τις επιχειρήσεις ή χωρίς επιφυλάξεις; Θέλετε να συνεργαστείτε με έναν απελπισμένο πράκτορα;

Μερικές φορές, οι πράκτορες πλήρους εξυπηρέτησης θα διαπραγματεύονται χαμηλότερη προμήθεια υπό ειδικές συνθήκες όπως:

• Αγοράζετε ένα σπίτι και πουλάτε ένα σπίτι την ίδια στιγμή, δίνοντας και τις δύο συναλλαγές σε έναν πράκτορα. Δεν δίνω εκπτώσεις όπως αυτό *, αλλά μερικοί πράκτορες θα το κάνουν.
• Είστε πρόθυμοι να κάνετε όλες τις εργασίες, τη διαφήμιση, το μάρκετινγκ και να πληρώσετε για έξοδα που σχετίζονται με την πώληση.
• Υποσχόμαστε να αναφέρουμε περισσότερες επιχειρήσεις στον πράκτορα, πράγμα που θα είχε ως αποτέλεσμα πολλαπλές συναλλαγές.
• Πωλείτε περισσότερα από ένα σπίτι.
• Δεν έχετε αρκετό κεφάλαιο για να πληρώσετε πλήρη προμήθεια.
• Ο πράκτορας σας δέχεται ως υπόθεση pro bono.
• Ο πράκτορας θα χάσει την καταχώριση εκτός αν ταιριάζει με το τέλος ενός ανταγωνιστή.
• Ο πράκτορας θέλει την σήμανση (έκθεση στην κυκλοφορία) να υπερφορτώνει μια πλήρη προμήθεια.

Αν διεξάγετε συνεντεύξεις με πράκτορες που προσφέρουν παρόμοιες υπηρεσίες και δεν μπορούν να αποφασίσουν μεταξύ τους, ζητήστε να δείτε ένα ιστορικό της αρχικής τιμής καταλόγου και του τελικού αριθμού πώλησης κάθε πράκτορα. Οι αποδόσεις είναι οι πράκτορες χαμηλότερης αμοιβής θα δείξουν περισσότερες μειώσεις τιμών και περισσότερο DOM. Η διαφορά μεταξύ ενός πράκτορα που χρεώνει το 5% και το 6% είναι 1%. Ρωτήστε τον εαυτό σας πώς βγαίνετε μπροστά εάν η τιμή σας καταλήξει μειωμένη κατά 2% επειδή επιλέξατε έναν πράκτορα χαμηλότερης αμοιβής που δεν θα μπορούσε να αντέξει οικονομικά να προωθήσει ενεργά το σπίτι σας.

Συμβουλή: Εάν το σπίτι σας βρίσκεται σε μια δύσκολη προς πώληση γειτονιά, σκεφτείτε έναν πράκτορα με εμπειρία που πωλεί σκληρά προς πώληση σπίτια.

Σημασία του μάρκετινγκ αντιπροσώπων

Πέρα από το ακριβό αυτοκίνητο ή φανταχτερά ρούχα, ένας καλός πράκτορας που ζει και πεθαίνει από το μάρκετινγκ. Επειδή το μάρκετινγκ πωλεί σπίτια. Ζητήστε να αναθεωρήσετε ένα πλήρες αντίγραφο του σχεδίου μάρκετινγκ του πράκτορα. Ακριβώς, τι θα κάνει ο πράκτορας για να πουλήσει το σπίτι σας; Εδώ είναι το ελάχιστο όριο που πρέπει να περιμένετε:

• Επαγγελματική σήμανση, συμπεριλαμβανομένου του αριθμού τηλεφώνου ενός πράκτορα
• Lockbox
• Ημερήσια ηλεκτρονική παρακολούθηση της πρόσβασης στο κλείδωμα
• Αναφορές παρακολούθησης σχετικά με τις προβολές αγοραστών / ανατροφοδότηση προς τον πωλητή
• Προεπισκοπήσεις χρηματιστών
• Κίνητρα για προεπισκόπηση μεσιτών / γραφείων
• Συμβουλές σταδιοδρομίας
• Ψηφιακός στόχος μάρκετινγκ
• Διαφήμιση σε τοπικές εφημερίδες, μόνο αν δικαιολογείται
• Έκθεση MLS με 36+ επαγγελματικές φωτογραφίες
• Εικονικό ταξίδι
• Διανομή σε σημαντικούς ιστότοπους
• Φυλλάδια τεσσάρων χρωμάτων, αν δικαιολογείται
• Χρηματοδότηση φυλλαδίων για αγοραστές
• Τουλάχιστον δύο ανοικτά σπίτια, που παρέχουν την τοποθεσία του είναι υποψήφια
• Άμεση αλληλογραφία σε γειτονικούς γείτονες, αγοραστές / μεσίτες εκτός περιοχής
• Έκθεση στο Διοικητικό Συμβούλιο συνεδριάσεων μεσίτη
• Ανατροφοδότηση προς τους πωλητές σχετικά με τις κλήσεις υπογραφών αγοραστών και τις προβολές αγοραστών
• Ενημερώθηκαν CMAs μετά από 30 ημέρες
• Τροφοδοσίες ηλεκτρονικού ταχυδρομείου από νέες λίστες που ανταγωνίζονται
• Ενημερώνει τα γεγονότα της γειτονιάς, τις τάσεις και τις πρόσφατες πωλήσεις

Θυμηθείτε, καμία ενιαία τακτική δεν πωλεί σπίτια. Είναι ένας συνδυασμός όλων αυτών των μεθόδων που πωλούν σπίτια.

Χαρακτηριστικά ενός πράκτορα Good Listing

Θα είστε σε σχέση με τον πράκτορα της καταχώρισής σας για ένα ή δύο μήνες ή περισσότερο. Επιλέξτε έναν πράκτορα που σας αρέσει και μπορεί να σχετίζεται με. Εδώ είναι μερικά από τα χαρακτηριστικά που οι πωλητές λένε ότι θέλουν σε έναν πράκτορα:

• Εμπειρία: Αφήστε τους νέους πράκτορες να μάθουν την επιχείρηση σε δεκάρα κάποιου άλλου.
• Εκπαίδευση: Ρωτήστε για πτυχία και πιστοποιήσεις.
• Ειλικρίνεια: Εμπιστευθείτε τη διαίσθησή σας. Ο πράκτοράς σας πρέπει να μιλήσει από την καρδιά.
• Δικτύωση: Πρόκειται για μια επιχείρηση ανθρώπων. Ορισμένα σπίτια πωλούν επειδή οι πράκτορες έρχονται σε επαφή με άλλους πράκτορες
• Δεξιότητες διαπραγμάτευσης: Θέλετε έναν επιθετικό διαπραγματευτή, όχι κάποιον έξω να κάνει μια γρήγορη πώληση με δικά σας έξοδα.
• Καλή επικοινωνία: Οι πωλητές λένε ότι η επικοινωνία και η διαθεσιμότητα είναι καθοριστικής σημασίας.

Τέλος, ζητήστε προσωπική εγγύηση. Αν ο πράκτορας δεν εγγυάται την απόδοση και σας απαλλάσσει από την καταχώριση κατόπιν αιτήματος, μην μισθώσετε αυτόν τον πράκτορα.

* Ο λόγος για τον οποίο οι κορυφαίοι παραγωγοί που οδηγούν σε ομάδες συνήθως δεν προσφέρουν εκπτώσεις είναι ότι ο ηγέτης της ομάδας μπορεί να μην συνεργάζεται με τους αγοραστές. Θα μπορούσε να αναθέσει τον πωλητή της σε μέλος της ομάδας για το τέλος αγοράς της συναλλαγής.