Υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για ακίνητα και γιατί αυτό έχει σημασία

Είναι αυτονόητο ότι πρέπει να καθορίσετε την αξία μιας ιδιοκτησίας που παράγει εισόδημα αν σκέφτεστε να την αγοράσετε για σκοπούς επένδυσης. Εάν δεν το κάνετε αυτό θα ήταν σαν να πετάτε τυφλός, ένας σίγουρος τρόπος να διακινδυνεύσετε και ενδεχομένως να χάσετε το κεφάλαιό σας.

Η πρόκληση της αποτίμησης αυτής της περιουσίας δεν είναι τόσο δύσκολη όσο μπορεί να ακούγεται. Στην πραγματικότητα, ο υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης για την ακίνητη περιουσία είναι εύκολος και θα σας πάρει όχι περισσότερο από πέντε λεπτά περίπου.

Ξεκινάει με μια κατανόηση του τι ακριβώς είναι ο συντελεστής cap.

Ποιος είναι ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης;

Το ανώτατο όριο είναι το ποσοστό απόδοσης που μπορείτε να περιμένετε στην επένδυσή σας με βάση το ποσό του εισοδήματος που πιστεύετε ότι το ακίνητο θα δημιουργήσει για εσάς. Είναι, φυσικά, ένας πολύ σημαντικός παράγοντας. Δεν πρόκειται να επενδύσετε με την πρόθεση να χάσετε χρήματα.

Αυτός είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να κάνετε συγκρίσεις παρόμοιων ιδιοτήτων επειδή λαμβάνονται υπόψη όλες οι δαπάνες. Όταν δύο ιδιότητες φαίνονται λίγο πολύ παρόμοιες, αλλά το κόστος τους είναι μεγαλύτερο, μπορεί να είναι επειδή δημιουργούν περισσότερα έσοδα ή επειδή έχουν χαμηλότερα έξοδα.

Πώς να υπολογίσετε το Cap Rate

Μπορείτε να υπολογίσετε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιώντας τα καθαρά λειτουργικά εισοδήματα και τις πρόσφατες τιμές πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης καθορίζεται και στη συνέχεια εφαρμόζεται στο ακίνητο που σκέφτεστε να αγοράσετε για να καθορίσετε την τρέχουσα αγοραία αξία του με βάση το εισόδημα.

Πρώτον, πάρτε την πρόσφατη τιμή πώλησης ενός παρόμοιου εισοδήματος ιδιοκτησίας. Ας χρησιμοποιήσουμε το παράδειγμα ενός διαμερίσματος έξι μονάδων που πωλήθηκε για $ 300.000.

Τώρα καθορίστε τα καθαρά λειτουργικά έσοδα για το συγκεκριμένο διαμέρισμα ή τα καθαρά ενοίκια που πραγματοποιούνται από τους ιδιοκτήτες. Αφαιρέστε όλα τα λειτουργικά έξοδα εκτός από την υποθήκη. Αυτός ο υπολογισμός υπολογίζει την ιδιότητα σαν να είχατε καταβάλει μετρητά για αυτό. Πείτε τα έσοδα από ενοίκια αφού όλα τα έξοδα που έχετε αφαιρέσει είναι $ 24.000. Τώρα διαιρέστε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα από την τιμή πώλησης για να φτάσετε στο ανώτατο όριο: $ 24.000 σε έξοδα διαιρούμενο με την τιμή πώλησης $ 300.000 σας δίνει ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης 0,8 ή 8 τοις εκατό.

Πώς να χρησιμοποιήσετε το Cap Rate

Ένας επενδυτής μπορεί να χρησιμοποιήσει το ανώτατο όριο με δύο τρόπους. Μπορεί να θέλει να εκτιμήσει ένα ακίνητο που προτίθεται να πουλήσει με βάση τα ανώτατα όρια αγοράς για άλλα συγκρίσιμα ακίνητα που έχουν πωληθεί πρόσφατα ή μπορεί να θέλει να καθορίσει εάν η ζητούμενη τιμή ενός ακινήτου είναι λογική αν σκέφτεται να το αγοράσει.

Όταν πουλάτε

Ας υποθέσουμε ότι έχετε ένα μικρό έργο διαμερισμάτων και θέλετε να το πουλήσετε. Συλλέγετε πληροφορίες σχετικά με πρόσφατα πωλούμενα ακίνητα στην περιοχή που είναι παρόμοια με τη δική σας. Θα μπορούσαν να έχουν περισσότερες ή λιγότερες μονάδες, αλλά προσπαθείτε να βρείτε ιδιότητες που είναι όσο το δυνατόν πιο όμοιες με αυτές που θέλετε να πουλήσετε.

Βρίσκετε τρεις ιδιότητες που έχουν πωληθεί μέσα στους προηγούμενους τρεις ή τέσσερις μήνες. Το δύσκολο κομμάτι πρέπει να είναι σε θέση να βρει τα καθαρά λειτουργικά εισοδήματα. Μερικές φορές αυτές οι πληροφορίες δημοσιεύονται στον κατάλογο ως σημείο πώλησης, αλλά συχνά δεν είναι, ειδικά όταν το καθαρό λειτουργικό εισόδημα δεν είναι ευνοϊκό. Μπορείτε να πάρετε αυτό το είδος των πληροφοριών από έναν εμπορικό κτηματομεσίτη, ωστόσο, ειδικά αν θα λίστα με την ιδιοκτησία προς πώληση μαζί της.

Έτσι, φτάνετε σε τρία ποσοστά cap cap το εν μέρει 9,2%. Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα της ιδιοκτησίας σας είναι $ 31.000. Τώρα το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να διαιρέσετε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα με το ανώτατο όριο: $ 31.000 διαιρούμενο με .092 φτάνει στα $ 226.957. Υπάρχει η αξία της ιδιοκτησίας σας.

Μπορείτε να βασίσετε την τιμή που θέλετε να ζητήσετε για το ακίνητο σε αυτό το ποσοστό και να το διαθέσετε στην αγορά.

Όταν σκέφτεστε την αγορά

Θα εργαστείτε με τις καταχωρημένες ιδιότητες όταν συγκρίνετε τις ιδιότητες για μια απόφαση αγοράς. Αυτό καθιστά ακόμη πιο εύκολη την απόκτηση των καθαρών λειτουργικών εισοδημάτων τους και τον υπολογισμό του ανώτατου ορίου για κάθε μία. Τότε μπορείτε να τα συγκρίνετε για να δείτε ποια θα έκανε την καλύτερη αγορά.

Αλλά ελέγξτε τα έξοδά τους και τα ενοίκια ούτως ή άλλως, γιατί θα μπορούσατε να φτάσετε στην κορυφή εάν εντοπίσετε ευκαιρίες για μείωση των δαπανών ή αύξηση των ενοικίων. Μπορεί να διαπιστώσετε ότι τα έξοδα είναι ασυνήθιστα υψηλά για τον τύπο και το μέγεθος ενός ακινήτου ή ίσως ανακαλύψετε ότι τα χρεωσθέντα ενοίκια είναι χαμηλότερα από τα επιτόκια της αγοράς για συγκρίσιμα ακίνητα. Καμιά από αυτές τις καταστάσεις θα αυξήσει το ανώτατο όριο, καθιστώντας το καλύτερο δυνατό περιουσιακό στοιχείο εάν διορθωθεί.

Ας πούμε ότι έχετε το βλέμμα σας σε ένα συγκεκριμένο έργο μικρού διαμερίσματος που είναι εισηγμένο για $ 495.000. Αξίζει αυτό στην τρέχουσα αγορά ή είναι υπερτιμημένο; Και πάλι, πάρετε κάποια συγκρίσιμα ακίνητα και ένα μέσο όριο πωληθέντος ανώτατου ορίου. Θα χρησιμοποιήσουμε και πάλι το ποσοστό 9,2% ως παράδειγμα.

Εάν το καθαρό λειτουργικό εισόδημα αυτού του ακινήτου είναι 39.500 δολάρια, αξίζει η ζητούμενη τιμή; Όχι, διότι η κατανομή του εισοδήματος από το ανώτατο όριο σας δίνει αξία 429.348 δολαρίων. Μια ζητούμενη τιμή των 495.000 δολαρίων είναι λίγο πάνω από το σήμα.

Τι καθαρό λειτουργικό εισόδημα θα χρειαστείτε για να πάρετε αυτή την τιμή καταλόγου για μια αξία; Αλλάξτε τον τύπο και πολλαπλασιάστε την ζητούμενη τιμή με το ανώτατο όριο. Πολλαπλασιάστε 495.000 δολάρια κατά 9,2% και βγάζετε ένα απαιτούμενο καθαρό λειτουργικό εισόδημα ύψους 45.540 δολαρίων.

Θυμηθείτε, μπορεί να υπάρχουν σοβαροί λόγοι για τους οποίους μια περιουσία θα δικαιολογούσε ένα καλύτερο ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Μπορεί να είναι η τοποθεσία ή τα χαρακτηριστικά και η ποιότητα των κτιρίων και του περιβάλλοντος χώρου. Όλα πρέπει να αξιολογηθούν πριν λάβετε μια απόφαση, αλλά το ποσοστό του καπακιού σας βοηθά.