Δεν δάνεια δανείων κάτω και τι πρέπει να αποφύγετε

Η αγορά ενός σπιτιού χωρίς προκαταβολή εξυπηρετεί ένα από τα πιο δύσκολα σημεία μιας αγοράς κατοικίας: την προκαταβολή. Είναι δύσκολο να εξοικονομήσετε τόσα χρήματα και είναι τρομακτικό να τα βάζετε όλα σε ένα σπίτι όταν υπάρχουν άλλες ανάγκες και χρήσεις για αυτά τα χρήματα. Μπορείτε να βρείτε σίγουρα δανειστές που δεν προσφέρουν χρήματα κάτω δάνεια, αλλά είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τα υπέρ και τα κατά των εν λόγω δανείων.

Πώς να αγοράσετε χωρίς χρήματα προς τα κάτω

Τα κρατικά προγράμματα δανείων είναι η καλύτερη επιλογή σας. Όταν η κυβέρνηση των ΗΠΑ εγγυάται δανειστές έναντι ζημιών, είναι πιθανότερο να εγκρίνουν δάνεια χωρίς προκαταβολή. Αλλά εξακολουθείτε να πρέπει να δικαιούστε τα δάνεια αυτά. Εάν δεν συμβατικά δάνεια μπορεί να είναι μια επιλογή, ή ίσως χρειαστεί να κάνετε τουλάχιστον μια μικρή προκαταβολή στο σπίτι σας.

Τα δάνεια VA διατίθενται μέσω του Υπουργείου Εξωτερικών των ΗΠΑ (VA). Servicemembers, βετεράνοι, και οι επιλέξιμοι σύζυγοι μπορούν να αγοράσουν ένα σπίτι με μηδενικό ποσοστό κάτω. Τα δάνεια αυτά δεν έχουν μηνιαία ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών, επομένως οι μηνιαίες πληρωμές μπορούν να παραμείνουν σχετικά χαμηλές (αλλά κάθε φορά που αγοράζετε με μηδέν κάτω, οι πληρωμές σας θα είναι υψηλές). Πολλοί δανειστές στις Η.Π.Α. μπορούν να παράσχουν αυτά τα δάνεια, οπότε μιλήστε με έναν μεσίτη υποθηκών ή ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα για να υποβάλετε αίτηση. Οι δανειστές ανταγωνίζονται για την επιχείρησή σας, ώστε να συγκρίνουν τις προσφορές από διάφορες πηγές.

Θα έχουν όλα διαφορετικά επιτόκια και κόστος κλεισίματος.

USDA δάνεια υποστηρίζονται από το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ (USDA) και έχουν σχεδιαστεί για την προώθηση της ιδιοκτησίας σπιτιού στις αγροτικές περιοχές. Αυτά τα δάνεια έχουν όρια εισοδήματος, παρόλο που συνήθως μπορείτε να κερδίσετε μέχρι και το 115% του μέσου οικογενειακού εισοδήματος των ΗΠΑ (ή να χρησιμοποιήσετε ένα κρατικό μέτρο) για να δικαιούστε το δάνειο. Όπως και με τα δάνεια VA, οι δανειστές πρέπει να συμμετέχουν στο πρόγραμμα USDA, αλλά υπάρχουν πολλά στελέχη υποθηκών και τράπεζες για να διαλέξετε. Λάβετε προσφορές από πολλούς δανειστές και συγκρίνετε το κόστος πριν αποφασίσετε.

Άλλες πηγές

Εάν δεν δικαιούστε δάνειο VA ή USDA, ίσως μπορείτε να αγοράσετε χωρίς χρήματα κάτω από άλλες πηγές (ή ίσως χρειαστεί να κάνετε μια μικρή προκαταβολή). Κατά τα προηγούμενα χρόνια ήταν πιο εύκολο να αγοράσετε χωρίς προκαταβολή. Μετά την κρίση των ενυπόθηκων δανείων, δεν είναι τόσο εύκολο.

Οι επιχορηγήσεις και οι συνδρομές σε προκαταβολή μπορούν να σας βοηθήσουν να αγοράσετε αποτελεσματικά με μηδενική προκαταβολή. Τεχνικά, κάποιος κάνει μια προκαταβολή, αλλά μπορεί να μην είσαι εσύ. Αναζητήστε τοπικούς οργανισμούς για τους οποίους μπορείτε να πληρώσετε και ζητήστε από έναν τοπικό εκπρόσωπο του Υπουργείου Οικισμού και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) για τους διαθέσιμους πόρους. Ορισμένα πρώτα προγράμματα homebuyer μπορεί επίσης να είναι χρήσιμα. Αυτά τα προγράμματα είναι δύσκολο να βρεθούν και πιο δύσκολα να πληρούν τις προϋποθέσεις. Ωστόσο, αν είστε κατάλληλοι για μια οργάνωση, ίσως να είστε σε θέση να λάβετε τη βοήθεια που χρειάζεστε.

Τα δάνεια 80/20, επίσης γνωστά ως δάνεια για μικρά δάνεια, σας επιτρέπουν να αγοράσετε δύο δάνεια. Πριν από την οικονομική κρίση, αυτή η στρατηγική ήταν μια δημοφιλής στρατηγική. Σήμερα, θα χρειαστείτε το σωστό πιστωτικό και προφίλ εισοδήματος για να προκριθείτε. Για να χρησιμοποιήσετε αυτήν την προσέγγιση, θα λάβετε μια πρώτη υποθήκη για το 80% της αξίας του σπιτιού (δίνοντας σας ένα 80% ποσοστό δανείου προς αξία για το τμήμα αυτό, πράγμα που σημαίνει ότι δεν θα πρέπει να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών). Το υπόλοιπο 20% προέρχεται από δεύτερη υποθήκη που λαμβάνετε ταυτόχρονα με την πρώτη υποθήκη σας.

Το δεύτερο δάνειο θα έχει υψηλότερο επιτόκιο, αλλά οι οφειλέτες συνήθως προσπαθούν να πληρώσουν γρήγορα αυτό το δάνειο. Ελέγξτε με τις τοπικές τράπεζες και τις πιστωτικές ενώσεις για να δείτε εάν προσφέρουν 80/20 δάνεια και να μάθετε ποιες είναι οι απαιτήσεις.

Οι ιδιώτες δανειστές μπορεί να είναι πρόθυμοι να σας δανείσουν το 100% της τιμής αγοράς ενός σπιτιού. Αυτά μπορεί να είναι ή να μην είναι επαγγελματίες δανειστές. Σε πολλές περιπτώσεις, αυτά τα δάνεια προέρχονται από μέλη της οικογένειας που απλά θέλουν να βοηθήσουν (δεν είναι στην επιχείρηση δανεισμού). Αν πάτε αυτή τη διαδρομή, χρησιμοποιήστε μια γραπτή συμφωνία, ώστε όλοι να κατανοήσουν (και να τεκμηριώσουν) τις λεπτομέρειες της ρύθμισής σας.

Συμβουλευτείτε έναν τοπικό πληρεξούσιο, έναν εμπειρογνώμονα ακινήτων και έναν λογιστή πριν υπογράψετε τη συμφωνία, καθώς θα θελήσετε να ακολουθήσετε όλους τους ισχύοντες νόμους (και ίσως έχετε τη δυνατότητα να πάρετε φορολογικά ή άλλα οφέλη εάν ρυθμίσετε σωστά τα πράγματα). Εάν είστε αρκετά τυχεροί για να έχετε αυτή την επιλογή, μπορεί να είναι μια κατάσταση win-win, αλλά όλοι πρέπει να γνωρίζουν σε τι παίρνουν.

Μπορεί να είναι καλύτερο να κάνετε μια προκαταβολή

Η προσφυγή στην αγορά χωρίς χρήματα κάτω είναι προφανής: Δεν χρειάζεστε ένα μεγάλο χρηματικό ποσό, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις αποταμιεύσεις σας για την επίπλωση και επισκευή στο σπίτι, και πιθανότατα να αγοράσετε νωρίτερα από αργότερα. Αλλά υπάρχουν πολλά μειονεκτήματα για το δανεισμό ολόκληρου του ποσού αγοράς.

• Υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές: Όσο μεγαλύτερο είναι το δάνειό σας, τόσο μεγαλύτερες θα είναι οι πληρωμές σας και θα παραμείνετε κολλημένοι με αυτήν την πληρωμή για τη διάρκεια του δανείου σας. Για να δείτε πώς λειτουργούν οι αριθμοί, υπολογίστε τις πληρωμές για οποιοδήποτε δάνειο σκέφτεστε. Δοκιμάστε να χρησιμοποιήσετε μεγαλύτερα και μικρότερα ποσά δανείων (μια προκαταβολή μειώνει το ποσό του δανείου) για να δείτε πόση σημασία έχει. Όταν είστε κολλημένοι με μια μεγάλη πληρωμή, έχετε λιγότερες επιλογές στο μέλλον. Οποιαδήποτε τραυματισμοί, αλλαγές εργασίας ή άλλες εκπλήξεις θα είναι πιο δύσκολο να αποφευχθούν.
• Υψηλότερο κόστος ενδιαφέροντος: Ο δανεισμός του 100% της αξίας ενός σπιτιού θα αυξήσει το συνολικό κόστος του σπιτιού σας. Μπορεί να μην χρειαστεί να γράψετε μια επιταγή σήμερα, αλλά θα πληρώσετε περισσότερο τόκο για το δάνειό σας από ό, τι θα πληρώσατε με μια υγιή προκαταβολή. Αυτή η διαφορά σε τόκους μπορεί να ανέρχεται σε δεκάδες χιλιάδες δολάρια κατά τη διάρκεια του δανείου σας.Για να δείτε μερικούς από αυτούς τους αριθμούς, δείτε τα γραφήματα απόσβεσης δανείων για τα δάνεια που σκέφτεστε.
• Ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI): Όταν δανείζεστε περισσότερο από το 80% της αξίας του σπιτιού σας, θα πρέπει να πληρώσετε PMI, το οποίο προστατεύει τον δανειστή σας. Το μόνο όφελος που αποκτάτε από αυτή την πληρωμή είναι η ευκαιρία να αγοράσετε χωρίς χρήματα κάτω (συμπεριλαμβανομένων των πλεονεκτημάτων και των μειονεκτημάτων που συζητούνται εδώ). Αυτό το έξοδο μπορεί να προσθέσει χιλιάδες ή περισσότερα στο συνολικό κόστος της ζωής σας και αυξάνει περαιτέρω την μηνιαία πληρωμή σας.
• Αρχική τιμή πτώσης: Στην ιδανική περίπτωση, το σπίτι σας θα αποκτήσει αξία με την πάροδο του χρόνου. Αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα - τα σπίτια χάνουν αξία και μπορεί να αναγκαστούν να πουλήσουν με ζημία. Εάν συμβεί αυτό, μπορεί να χρωστάτε περισσότερα στο σπίτι από ό, τι αξίζει. Για να βγείτε από το δάνειό σας, θα χρειαστεί να κάνετε μια σημαντική πληρωμή στον δανειστή σας, και αυτό δεν είναι ποτέ ένα ευπρόσδεκτο γεγονός.

Ουσιαστικά, παίρνετε σημαντικό κίνδυνο όταν αγοράζετε χωρίς χρήματα κάτω. Το εισόδημά σας πρέπει να παραμείνει το ίδιο ή να αυξηθεί και το σπίτι σας πρέπει να αυξηθεί σε αξία πιο γρήγορα από ό, τι αιμορραγεί μετρητά. Όλοι πιστεύουμε ότι αυτά τα πράγματα θα συμβούν, αλλά πολλά από αυτά έχουν αποδειχθεί λανθασμένα.