Συνδρομές Κοινής Συντήρησης Χώρων (CAM) στις Μισθώσεις

Όταν μισθώνετε εμπορικό χώρο, πληρώνετε για περισσότερα από τα τετράγωνα που θα καταλάβετε. Σε πολλές εμπορικές μισθώσεις, και ιδίως σε μισθωτικές και βιομηχανικές μισθώσεις, οι πρόσθετες αμοιβές αναφέρονται συχνά ως τέλη συντήρησης κοινής έκτασης (CAM). Σε μη βιομηχανικούς χώρους, μπορεί να ακούσετε αυτή τη δαπάνη που αναφέρεται ως "Load Factor", η οποία περιλαμβάνει τέλη CAM. Τα έξοδα CAM κατανέμονται στους μισθωτές σε κατ 'αναλογία βάση: τα περισσότερα τετραγωνικά μεγέθη που μισθώνει ένας ενοικιαστής, το μεγαλύτερο ποσοστό των δαπανών CAM που πρέπει να πληρώσει.

Υπάρχουν δύο βασικοί υπολογισμοί για τις αμοιβές CAM: μεταβλητές αμοιβές CAM, όπου το ποσό απαιτείται από έναν μισθωτή για να συμβάλει σε αυξήσεις με βάση διάφορους παράγοντες, και τα τέλη CAM, όπου τα τέλη είναι ένα σταθερό ποσό.

Τα τέλη CAM μπορούν να καταβάλλονται μηνιαία, τριμηνιαία, ετησίως ή και να χρεώνονται από καιρό σε καιρό όταν απαιτούνται σημαντικές επισκευές στο κτίριο ή σε ολόκληρο το επιχειρηματικό / βιομηχανικό πάρκο.

Οι προμήθειες CAM μπορούν να κλιμακωθούν με διαφορετικό ρυθμό από το μηνιαίο ποσοστό μίσθωσης, επειδή τείνουν να είναι πιο μεταβλητές. Ως αποτέλεσμα, είναι σημαντικό ότι η μίσθωση σας εξηγεί τη διαφορά μεταξύ των "μεταβλητών" και των "σταθερών" αμοιβών CAM και περιλαμβάνει κάποιο είδος ανώτατου ορίου ή να καταστήσετε σαφές το μέγιστο τα τέλη CAM σας μπορούν να αυξηθούν κάθε χρόνο. Αυτός ο ρυθμός αύξησης θα πρέπει να είναι ξεχωριστός υπολογισμός από το ποσό που αυξάνετε το βασικό ενοίκιο κάθε χρόνο.

Ορισμοί αμοιβών CAM: στενός και παραπλανητικός

Πολλοί διαδικτυακοί ορισμοί των τελών CAM τις ορίζουν ως τέλη για έναν μισθωτή που μοιράζεται ένα μέρος του άμεσου κόστους της διατήρησης πολύ συγκεκριμένων κοινόχρηστων χώρων. Αυτοί οι υπερπροσδιορισμένοι ορισμοί δεν είναι απολύτως ακριβείς και ένας ιδιοκτήτης μπορεί να περιλαμβάνει πολλές έμμεσες δαπάνες ως τέλη CAM που δεν είναι τόσο προφανή. Αυτή η πρακτική συζητήθηκε έντονα μεταξύ των επαγγελματιών του κλάδου ως προς το αν αυτό είναι ηθικό ή και νόμιμο. Εν ολίγοις, δεν πρέπει ποτέ να υπογράψετε μίσθωση χωρίς να κατανοήσετε τι καλύπτουν τα τέλη CAM τα δικα σου μοναδική εμπορική μίσθωση.

Ο σκοπός των τελών CAM

Τόσο τα τέλη CAM όσο και το συντελεστή φόρτωσης εξυπηρετούν τον ίδιο βασικό σκοπό: να απαιτούν από τους μισθωτές να καλύπτουν τις άμεσες δαπάνες του ιδιοκτήτη για "κοινόχρηστους χώρους". Οι κοινές περιοχές μπορούν να περιλαμβάνουν τόσο εσωτερικές (διάδρομους, ανελκυστήρες, λόμπι, δημόσια μπάνια κ.λπ.) (χώροι στάθμευσης, διαμορφωμένοι χώροι κ.λπ.).

Αναγράψτε ακριβώς τι θα καλύπτουν οι αμοιβές σας CAM στη μίσθωση, πόσο συχνά θα καταβάλλονται και πόσο μπορούν να αυξάνονται κάθε χρόνο. Εάν θα χρειαστεί να βοηθήσετε με το κόστος των μεγάλων ανακαινίσεων όπως repaving πάρκινγκ ή οποιοδήποτε είδος των δομικών επισκευών, να το πάρει γραπτώς. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αναφέρει κατά πόσον αυτές οι επισκευές έχουν πραγματοποιηθεί για τελευταία φορά και όταν προγραμματίζονται ή αναμένεται να γίνουν στο μέλλον.

Δεν είναι όλοι οι ιδιοκτήτες θα απαιτήσουν από τους ενοικιαστές να βοηθήσουν με δαπάνες όπως στέγες, συντήρηση χώρου στάθμευσης και δομικές επισκευές. Δεν υπάρχει κανένας κανόνας που να ισχύει για τις μισθώσεις, οπότε μην βασίζεστε απλώς στο να βλέπετε "αμοιβές CAM" στη μίσθωση σας. βεβαιωθείτε ότι οι αμοιβές CAM εξηγούνται.

Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να περιλαμβάνει ένα ευρύ φάσμα δαπανών που αναφέρονται απλώς ως "CAM Fees" ή "Administrative Fees" με την προϋπόθεση ότι πρόκειται για δαπάνες που ο ιδιοκτήτης πληρώνει προς όφελος όλων των ενοικιαστών. Εάν τα τέλη CAM δεν αναφέρονται σαφώς ή δεν εξηγούνται με μίσθωση, βεβαιωθείτε ότι έχετε συγκεκριμένα ρωτήσει αν πληρώνετε κάποιο από τα παρακάτω:

• Συστήματα ασφαλείας ή μισθοί ή άλλα έξοδα που σχετίζονται με το προσωπικό ασφαλείας στο χώρο εργασίας
• Άδειες, φόρους, ασφάλειες ή νομικά έξοδα
• Διαφήμιση, πινακίδες ή άλλα γενικά γενικά έξοδα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη για τη λειτουργία ή την προώθηση του κτιρίου (δηλ. Μισθοί ή παροχές για υπαλλήλους εκτός του χώρου ή εκτός του χώρου)
• Επισκευή και ανακαίνιση της συντήρησης του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων προσθηκών ή επανασχεδιασμών εξωραϊσμού, εξωτερικής βαφής, φωτιστικών εξωτερικών χώρων ή χώρων στάθμευσης, οδοστρώματος ή επιφανειακής επένδυσης, στέγης ή επισκευών και αναβαθμίσεων σε κεντρικά υδραυλικά, ηλεκτρικά, αποχετευτικά συστήματα και συστήματα HVAC
• Υπηρεσίες κοινής ωφελείας, ενοίκια ή οποιεσδήποτε άλλες δαπάνες διατήρησης ξεχωριστών χώρων γραφείων χρηματοδοτικής μίσθωσης, είτε επί τόπου είτε εκτός του χώρου

Καταλαβαίνουν Ακριβώς Τι τέλη CAM αναφέρονται στην εμπορική σας μίσθωση

Εδώ είναι μια προειδοποιητική ιστορία για να λάβει υπόψη. Το 1989, ένας επαγγελματίας νοικιασμένος βιομηχανικός χώρος για να ανοίξει ένα σκάφος αποστολής και κατάστημα χόμπι. Το πάρκο φαινόταν να είναι σε καλή κατάσταση και ο ιδιοκτήτης ήταν φίλος της οικογένειας του ενοικιαστή και έκοψε το ενοίκιο κατά ένα τρίτο ως ευγένεια. Δεδομένου ότι αυτή ήταν η πρώτη βιομηχανική μίσθωση που είχε υπογράψει ο ενοικιαστής, δεν εκτιμούσαν πλήρως τη δύναμη των τελών CAM. Με άλλα λόγια, υπέγραψαν ένα δεσμευτικό νομικό έγγραφο χωρίς ένδειξη ως προς το τι υπογράφουν.

Δεν ήξεραν τι ήταν η Triple Net Lease, μόνο που έπρεπε να αποφύγουν την υπογραφή ενός. Το Triple Net Lease είναι το λιγότερο ευνοϊκό από όλες τις μισθώσεις για ενοικιαστές. σας απαιτεί να πληρώσετε για συντήρηση, φόρους και ασφάλιση. Όταν ο ενοικιαστής ζήτησε από τον ιδιοκτήτη το είδος μίσθωσης που επρόκειτο να υπογράψει, ο ιδιοκτήτης δεν ανέφερε ποτέ τον όρο "Triple Net". Αντ 'αυτού, ο ιδιοκτήτης είπε στον ενοικιαστή ότι η μίσθωση τους περιελάμβανε CAM και διοικητικές αμοιβές. Αυτό που δεν συνειδητοποίησαν τότε ήταν ότι τα διοικητικά τέλη περιλάμβαναν φόρους, ασφάλειες και πλήθος άλλων πολύ δαπανηρών εξόδων.

Μόνο ένα μήνα μετά τη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης του πάρκου ξεκίνησε εκτεταμένες ανακατασκευές στο πάρκο, συμπεριλαμβανομένου του επανασχεδιασμού των μπροστινών μονάδων ώστε να εμφανίζονται περισσότερο σαν εμπορικοί χώροι. Τα σημάδια άλλαξαν, το κτίριο επιχρίστηκε και έγιναν ορισμένες διαρθρωτικές αλλαγές στο μπροστινό μέρος του βιομηχανικού πάρκου.

Το νομοσχέδιο χωρίστηκε μεταξύ όλων των ενοικιαστών και μολονότι ο ενοικιαστής είχε μια πολύ μικρή μονάδα, είχαν κολλήσει με ένα λογαριασμό αξίας 5.000 δολαρίων - το τμήμα τους από τις αναβαθμίσεις του πάρκου, παρόλο που η μονάδα τους ήταν στο πλάι και σε καμία περίπτωση δεν ωφελήθηκε άμεσα από κανέναν από τους τις βελτιώσεις. Άλλοι ενοικιαστές χτυπήθηκαν με περίπου 20.000 δολάρια σε τέλη ανακαίνισης. Αν ο ενοικιαστής διαβάσει τη μίσθωση πιο προσεκτικά, θα ήξεραν αρκετά ώστε τουλάχιστον να ρωτήσουν αν έχουν προγραμματιστεί αναβαθμίσεις στο εγγύς μέλλον και να δουν ότι αυτό που νόμιζαν ήταν μια απλή μίσθωση ήταν στην πραγματικότητα ένα Triple Net Lease σε μεταμφίεση.