Υποχρεώσεις υποθηκών σε ακίνητα ενοικίασης

Η ιδιοκτησία ενός ακινήτου μπορεί να επιστρέψει μετρητά και φορολογικά πλεονεκτήματα με διάφορους τρόπους. Πρέπει να έχετε έσοδα από ενοίκια μετά από άμεσες δαπάνες, ασφάλειες και φόρους περιουσίας και μπορείτε να πάρετε μια έκπτωση απόσβεσης για να αντισταθμίσετε τους φόρους επί του εν λόγω εισοδήματος. Τότε υπάρχει αυτή η σημαντική έκπτωση τόκων στεγαστικών δανείων.

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων μοιράζονται αυτά τα φορολογικά πλεονεκτήματα, αλλά οι λεπτότερες λεπτομέρειες μπορεί να διαφέρουν λίγο κατά τη φορολογική περίοδο. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικιάζουν το Πρόγραμμα Ε με τις φορολογικές δηλώσεις τους, ενώ οι περισσότεροι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων αρχειοθετούν το Πρόγραμμα Γ. Αυτό σημαίνει ότι ισχύουν ελαφρώς διαφορετικοί κανόνες.

Τι μετρά ως εισόδημα ενοικίου;

Το πρώτο βήμα στη μείωση του εισοδήματός σας για φορολογικούς σκοπούς είναι η κατανόηση του ακριβούς εισοδήματος από ενοίκια. Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων το ορίζει ως κάθε πληρωμή που λαμβάνετε σε αντάλλαγμα για την κατοχή ενός ακινήτου που έχετε στην κατοχή σας.

Αυτό περιλαμβάνει μηνιαίες πληρωμές μισθωμάτων καθώς και καταθέσεις ασφαλείας που δεν επιστρέφετε στον μισθωτή. Ίσως η μίσθωση σας να σας επιτρέπει να αφαιρέσετε από την εγγύηση την προκαταβολή για να κάνετε ορισμένες επισκευές που αναγκάζονται από τη ζημία που γίνεται στο ακίνητο από τον ενοικιαστή. Αυτά τα ποσά γίνονται έσοδα από ενοίκια κατά το έτος που λαμβάνετε τις μειώσεις.

Το ίδιο ισχύει αν η εγγύηση αντιπροσωπεύει ενοίκιο πρώτου ή τελευταίου μήνα. Αυτό είναι το εισόδημα που μπορεί να ανακοινωθεί σε εσάς. Με τον ίδιο τρόπο, αν δεχτείτε μια εγγύηση και παραμένει ανέγγιχτη σε έναν λογαριασμό εμπιστοσύνης καθ 'όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, δεν πρόκειται για εισόδημα ούτε για κανένα ενδιαφέρον που δημιουργεί η κατάθεση. Το συμφέρον ανήκει στον μισθωτή.

Η έκπτωση τόκων επί των υποθηκών

Χρησιμοποιώντας ένα παράδειγμα ακινήτου που αγοράσαμε για $ 325.000 με ένα δάνειο 260.000 δολαρίων, θα υποθέσουμε ότι οι τόκοι στεγαστικών δανείων θα ανέρχονταν σε περίπου $ 16.000 κατά το πρώτο έτος του δανείου. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης έχει έσοδα από ενοίκια ύψους $ 36.000, λαμβάνοντας μια έκπτωση 16.000 δολαρίων για τους τόκους των στεγαστικών δανείων, μειώνει το φορολογητέο εισόδημά του από ενοίκια σε $ 20.000 - μια σημαντική διαφορά.

Η υπηρεσία εσωτερικού εισοδήματος τον βοηθά αποτελεσματικά να κρατήσει αυτή την ιδιοκτησία ενώ εκτιμά την αξία της, απολαμβάνοντας μια θετική ταμειακή ροή με μικρότερη φορολογική υποχρέωση ταυτόχρονα.

Το εκπεστέο τόκο δεν ισχύει μόνο για υποθήκες. Οποιαδήποτε δάνεια που πρέπει να πάρετε έξω μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις, ακόμη και πιστωτικές κάρτες, εάν οι σχετικές χρεώσεις προκύπτουν από την ενοικίαση ακινήτου σας.

Άλλα εκπτώσιμα έξοδα

Μπορείτε επίσης να ζητήσετε μια παρακράτηση για άλλα επιχειρηματικά έξοδα, σχεδόν ό, τι έχετε υποστεί κατά τη λειτουργία της επιχείρησής σας ενοικίασης. Εάν εκτελείτε διαφημίσεις για ενοικιαστές, μπορείτε να αφαιρέσετε αυτό το κόστος. Εάν πληρώνετε για τη φιλοξενία ή για μια ιστοσελίδα για τα ακίνητά σας, μπορείτε να αφαιρέσετε αυτές τις δαπάνες επίσης.

Η συντήρηση και οι τακτικές επισκευές - αλλά όχι οι μεγάλες εργασίες που πρέπει να αποσβένονται - είναι εκπίπτουν από το φόρο, όπως και τα έξοδα όταν είστε μεταξύ των ενοικιαστών, όπως η ζωγραφική. Απλώς δεν μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος των πραγματικών βελτιώσεων που έγιναν στην ιδιοκτησία σας που αυξάνουν την εύλογη αξία της.

Εάν προσλαμβάνετε επαγγελματικές εταιρείες διαχείρισης ή πληρώνετε δικηγόρο και λογιστή για υπηρεσίες που σχετίζονται με τα ακίνητά σας, αυτό είναι εκπεστέο. Μπορείτε ακόμη και να αφαιρέσετε τα έξοδα διανυόμενου χιλιομέτρου για να ελέγξετε τα ακίνητά σας, αν τα παρακολουθείτε.

Ο κανόνας του IRS είναι ότι οι δαπάνες σας πρέπει να είναι "συνήθεις" και "απαραίτητες" για να εκπέσουν. Αυτό σημαίνει ότι βαρύνουν τους περισσότερους ιδιοκτήτες και ότι πραγματικά δεν θα μπορούσατε να επενδύσετε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα χωρίς να τους πληρώσετε.

Η απόσβεση απόσβεσης

Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε μια δαπάνη που δεν έχετε ξοδέψει πραγματικά χρήματα. Σε πολλές περιπτώσεις, το IRS θα σας επιτρέψει να υποτιμήσετε την αξία μιας δομής, αν και δεν είναι η γη, πάνω από 27,5 χρόνια εάν πρόκειται για ακίνητο.

Ας πούμε ότι κατέχετε ένα σπίτι ενοικίασης που αγοράσατε για $ 187.000. Η γη εκτιμάται σε 37.000 δολάρια, έτσι η δομή σας αξίζει $ 150.000. Διαχωρίστε αυτό κατά 27,5 και κερδίζετε ετήσια έκπτωση απόσβεσης ύψους $ 5.455. Ως εκ τούτου, μπορείτε να αφαιρέσετε 5.455 δολάρια ως δαπάνη απόσβεσης κάθε έτος ιδιοκτησίας.

Φυσικά, κανένα δώρο από τον Θείο Σαμ έρχεται χωρίς πρόβλημα. Ορισμένες ή όλες οι υποτιμήσεις σας ενδέχεται να υποστούν εκ νέου ανάληψη εάν τελικά πωλήσετε το ακίνητο με κέρδος.

Το Αναβαλλόμενο Φόρο 1031

Οφείλετε το σημερινό ποσοστό των φόρων κεφαλαιουχικών κερδών για το έτος της πώλησης όταν πουλάτε μετοχές μετοχών με κέρδος. Είναι το ίδιο και για τα περισσότερα άλλα επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία … αλλά όχι για επενδύσεις σε ακίνητα.

Οι κανόνες είναι περίπλοκοι, οπότε πιθανότατα θα χρειαστείτε έναν λογιστή ή μια εταιρεία ανταλλαγής 1031 για να εφαρμόσετε τις ακριβείς λεπτομέρειες στην προσωπική σας κατάσταση. Εάν όμως εκμεταλλευτείτε όλα τα κέρδη από την πώληση ενός ακινήτου σε άλλη ιδιοκτησία εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου και σύμφωνα με ορισμένες οδηγίες, συνήθως δεν θα πρέπει να πληρώσετε κέρδη κεφαλαίου για το κέρδος αυτό. Μπορείτε να περάσετε τα κέρδη σας μέχρι την ώρα της τελικής πώλησης.