Έξοδα εκμετάλλευσης ακινήτων και ταμειακή ροή

Λάβαμε μια είδηση ​​RSS σήμερα από μια συζήτηση σε ένα φόρουμ επενδύσεων σε ακίνητα. Ένας νέος επενδυτής μπερδεύτηκε από αυτό που πράγματι περιλαμβάνεται στα "λειτουργικά έξοδα" για ένα ακίνητο μίσθωσης. Προφανώς, όπως και με κάθε επιχειρηματική δραστηριότητα, θα έχουμε έσοδα και έξοδα. Κάποιος πρέπει να είναι προσεκτικός για να καταλάβει τι συνήθως περιλαμβάνεται στα λειτουργικά έξοδα ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου.

Στην πραγματικότητα, το μέρος που δαγκώνει κάποιους νέους επενδυτές είναι αυτό που ΔΕΝ περιλαμβάνεται … η υποθήκη. Και επειδή μια μηνιαία πληρωμή είναι απαραίτητη για αγορές χωρίς μετρητά, η "εξυπηρέτηση του χρέους", όπως αποκαλείται, αποτελεί βασικό συστατικό της ταμειακής ροής, θετική ή αρνητική. Ο στόχος της επιτυχημένης επένδυσης σε ακίνητα είναι η θετική ταμειακή ροή, ενώ παράλληλα πραγματοποιούνται και τα άλλα οφέλη της ιδιοκτησίας και των επενδύσεων σε ακίνητα. Αυτές περιλαμβάνουν εκτίμηση αξίας, φορολογικές ελαφρύνσεις και άλλα οφέλη.

Ωστόσο, όταν αξιολογείτε τις πιθανές αγορές ακινήτων ενοικίασης και βλέπετε ένα ποσό στα οικονομικά για τα λειτουργικά έξοδα, δεν υπάρχει καμία υποθήκη σε αυτόν τον αριθμό. Δεν θα πρέπει μόνο να πληρώσετε αυτά τα έξοδα, αλλά και τις πληρωμές κεφαλαίου και τόκων. Έτσι, φροντίστε να αναλύσετε με μεγάλη προσοχή την "ταμειακή ροή" της επένδυσης.

Ακίνητα Έξοδα Λειτουργικών Έργων

• Μάρκετινγκ και διαφήμιση: Όταν εκτελείτε διαφημίσεις για ενοικιαστές, μπορείτε να αφαιρέσετε το έξοδο, καθώς μπορείτε επίσης να κάνετε για τη φιλοξενία και τη δαπάνη ενός δικτυακού τόπου ή ιστολογίου αφιερωμένου στην επιχείρηση ενοικίασης ακινήτων.
• Φόροι ιδιοκτησίας: Αν και μπορεί να είναι στην πληρωμή ενυπόθηκου δανείου, μπορείτε να τους ξεπεράσετε και να τους αφαιρέσετε στο έτος που πληρώθηκε.
• Ασφάλεια περιουσίας: Αν και πιθανότατα είναι επίσης μεσεγγυημένοι και στις πληρωμές, το ετήσιο ασφάλιστρο εκπίπτει ως λειτουργικό έξοδο.
• Βοηθητικά προγράμματα: Οποιεσδήποτε επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας που πληρώνετε, συνήθως νερό και αποχέτευση, μπορείτε να αφαιρέσετε ως έξοδα λειτουργίας.

• Συλλογή απορριμμάτων: Αυτό είναι συνήθως μια μηνιαία δημοτική χρέωση και αποτελεί έγκυρο λειτουργικό κόστος.
• Διαχείριση Ακινήτων: Αν μισθώνετε επαγγελματική διοίκηση, μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος στο έτος που πληρώσατε.
• Συντήρηση και επισκευές: Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε σημαντικά αποσβέσιμα στοιχεία όπως ανακαίνιση, αλλά μπορείτε να αφαιρέσετε την κανονική συντήρηση και επισκευές στο σπίτι.
• Εξωραϊσμός, φροντίδα πισίνας κλπ .: Αυτά είναι τα λειτουργικά έξοδα και τα εκπεστέα.
• Λογιστική και νομική: Τα τέλη που καταβάλλετε σε λογιστή ή πληρεξούσιο που σχετίζονται με τα ακίνητα ενοικίασής σας εκπίπτουν ως λειτουργικά έξοδα.

• Απομάκρυνση χιονιού, έλεγχος παρασίτων κλπ: Αυτές είναι οι έγκυρες μειώσεις λειτουργικών εξόδων για μια ιδιοκτησία ενοικίασης.

Η δαπάνη που δεν είναι δαπάνη

Τι? Λοιπόν, όταν μιλάμε για ταμειακές ροές και τα χρήματα που είτε βγάζετε από την τσέπη σας είτε βάζετε στην τσέπη σας από μια ενοικιάσιμη ιδιοκτησία, υπάρχει ένα πολύ ωραίο πράγμα για την υποτίμηση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου. Συμβουλευτείτε έναν λογιστή, αλλά αυτός είναι ο γενικός τρόπος με τον οποίο λειτουργεί:

• Το IRS σας επιτρέπει να υποτιμήσετε ένα ενοίκιο άνω των 27,5 ετών.
• Πάρτε την αξία του σπιτιού (αφαιρέστε την τιμή της γης) και διαιρέστε την κατά 27,5 για να πάρετε το ετήσιο ποσό που μπορείτε να πάρετε ως έκπτωση.
• Θυμηθείτε, αυτά είναι τα χρήματα που πραγματικά δεν έχετε δαπανήσει, μόνο έναν υπολογισμό για φορολογικούς σκοπούς.

Αυτό είναι ένα από τα πλεονεκτήματα της ενοικίασης ακινήτων πάνω από τα αποθέματα και τα ομόλογα που επενδύουν.

Η μηνιαία θετική ταμειακή ροή είναι ο πρωταρχικός λόγος που οι περισσότεροι επενδυτές επιλέγουν τη μίσθωση ακίνητης περιουσίας ως εξειδικευμένη επένδυση σε ακίνητα. Είναι σπουδαίο εισόδημα στη συνταξιοδότηση και χτίζουν και ίδια κεφάλαια στο ακίνητο. Αυτός ο μηνιαίος έλεγχος πολλαπλασιασμένος με πολλές ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες χρηματοδοτεί ορισμένους πλούσιους τρόπους ζωής για συνταξιοδότηση εκεί έξω. Οποιοσδήποτε εξετάζει την επένδυση σε ακίνητα μπορεί να ενθουσιαστεί για την εκτροπή σπιτιών όταν βλέπουν τους γκουρού στην τηλεόραση. Αλλά, είναι ότι σταθερό εισόδημα από ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι πραγματικά συναρπαστικό και μακροπρόθεσμα.