Πώς λειτουργεί η Ασφάλιση Ασφάλισης Στεγαστικών (LPMI): Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Οι δανειστές απαιτούν να χρησιμοποιείτε ασφάλεια ασφάλισης όταν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από το 20% της αξίας του σπιτιού σας. Αυτή η ασφάλιση προστατεύει τον δανειστή σε περίπτωση που αποτύχετε να πληρώσετε την υποθήκη. Ενώ είναι ατυχές το γεγονός ότι πρέπει να πληρώσετε ασφάλιση υποθηκών, η ανοδική τάση είναι ότι μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς να χτυπήσετε κάτω από το 20 τοις εκατό - κάτι που μπορεί να χρειαστεί να εξοικονομήσετε περισσότερα χρήματα.

Συνήθως, εσείς (ο δανειολήπτης) πληρώνετε ένα μηνιαίο ασφάλιστρο για την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI). Αυτό είναι ένα επιπλέον κόστος κάθε μήνα, και παίρνει ένα δάγκωμα από τον προϋπολογισμό σας. Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές προσφέρουν την εγγύηση για ασφάλιση υποθηκών (LPMI), η οποία σας επιτρέπει να μειώσετε ή να αποφύγετε την επιπλέον μηνιαία πληρωμή.

Είτε πρόκειται για μια καλή ιδέα να αγοράσετε με λιγότερο από 20 τοις εκατό κάτω είναι αμφισβητήσιμη, και είναι ένα θέμα για ένα άλλο άρθρο.

Πώς λειτουργεί το LPMI

Το LPMI είναι ασφάλιση υποθηκών που οργανώνει ο δανειστής σας. Πληρώνετε για την κάλυψη με έναν από τους δύο τρόπους:

1. Μια εφάπαξ πληρωμή στην αρχή του δανείου σας (πληρωμή κατ 'αποκοπήν)
2. Ένα υψηλότερο επιτόκιο στο δάνειό σας, με αποτέλεσμα υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές υποθηκών κάθε μήνα, για τη διάρκεια του δανείου σας.

Η προσέγγιση κατ 'αποκοπή ποσού είναι λιγότερο κοινή από μια προσαρμογή του επιτοκίου σας.

Δυστυχώς, ο όρος LPMI δεν είναι ακριβής, επειδή ο δανειστής δεν πληρώνει πραγματικά για ασφάλιση - το κάνετε. Να θυμάστε πάντα (ειδικά με τις οικονομικές συναλλαγές) ότι κανείς δεν πληρώνει για εσάς τα έξοδα, εκτός αν παίρνει κάτι σε αντάλλαγμα. Για να χρησιμοποιήσετε το LPMI, απλά αλλάξτε το δομή των ασφαλιστικών πληρωμών έτσι ώστε να μην καταβάλλετε χωριστά χρέωση κάθε μήνα.

• Αν πληρώνετε ένα κατ 'αποκοπή ποσό, ο δανειστής σας θα καθορίσει το ποσό που πιστεύει ότι θα καλύψει το κόστος του. Στη συνέχεια, αγοράζουν ασφάλιση υποθηκών με αυτά τα χρήματα. Σε αυτήν την περίπτωση, βασικά προπληρώνετε για κάλυψη.
• Αν πληρώνετε την πάροδο του χρόνου, ο δανειστής προσαρμόζει το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων σας για να καλύψει τα έξοδα ασφάλισης. Επειδή ένα υψηλότερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων σημαίνει υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές (βλ. Πώς να υπολογίσετε τα δάνεια), θα καταλήξετε να πληρώνετε περισσότερα κάθε μήνα εάν πηγαίνετε για το LPMI. Αυτή η υψηλότερη πληρωμή θα πρέπει να είναι μικρότερη από αυτήν που θα πληρώσατε αν χρησιμοποιούσατε ξεχωριστή χρέωση PMI κάθε μήνα, αλλά δεν υπάρχει τρόπος να "ακυρώσετε" το επιπλέον κόστος καθώς πληρώνετε το δάνειό σας.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του LPMI

Το LPMI δεν είναι για όλους. Στην πραγματικότητα, δεν θα το κάνουν όλοι έχω τα προσόντα για δάνειο με LPMI. Συνήθως πρέπει να έχετε καλή πίστωση για το LPMI ως επιλογή και αυτό έχει νόημα μόνο σε ορισμένες περιπτώσεις.

Βραχυπρόθεσμα δάνεια: Το LPMI είναι το πιο ελκυστικό για βραχυπρόθεσμα δάνεια. Αν σκοπεύετε να πάρετε ένα δάνειο 30 ετών και να κάνετε πληρωμές εδώ και δεκαετίες, ίσως είστε καλύτερα με ξεχωριστή πολιτική PMI. Γιατί; Και πάλι, τα περισσότερα δάνεια του LPMI χρησιμοποιούν ένα προσαρμοσμένο (υψηλότερο) επιτόκιο ενυπόθηκων δανείων, σε αντίθεση με ένα κατ 'αποκοπή ποσό πληρωμής μπροστά. Αυτό το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων δεν θα αλλάξει ποτέ, οπότε θα πρέπει να πληρώσετε το δάνειο εντελώς για να απαλλαγείτε από το "premium" του LPMI. Μπορείτε να το κάνετε είτε πληρώνοντας το δάνειο μακριά από τις δικές σας αποταμιεύσεις, την αναχρηματοδότηση του δανείου ή την πώληση του σπιτιού και την εξόφληση του χρέους.

Για λόγους σύγκρισης, εξετάστε μια αυτόνομη πολιτική PMI, την οποία μπορείτε να ακυρώσετε μόλις δημιουργήσετε επαρκές κεφάλαιο στο σπίτι σας. Μετά την ακύρωση, μπορείτε να επωφεληθείτε από το χαμηλότερο επιτόκιο και όχι από άλλες πληρωμές PMI για το υπόλοιπο της ζωής του δανείου σας.

• Υψηλά εισοδήματα: Για αυτούς που μπορώ να εγκριθεί για LPMI, είναι πιο ελκυστική για τους δανειολήπτες με υψηλά εισοδήματα. Αυτά τα άτομα και οι οικογένειες μπορούν να απολαμβάνουν μεγαλύτερη έκπτωση φόρου λόγω του υψηλότερου επιτοκίου (αν υποτεθεί ότι αφαιρούν τα έξοδα τόκων στεγαστικών δανείων). Αντίθετα, τα άτομα με χαμηλότερα εισοδήματα θα μπορούσαν να αφαιρέσουν αυτόνομο δείκτη PMI, οπότε το LPMI δεν θα προσέφερε πρόσθετα φορολογικά οφέλη. Φυσικά, θα πρέπει πάντα να μιλάτε με τον φορολογούμενο σας για πιθανές κρατήσεις - και ακόμη και τον καλύτερο τρόπο δομής του ενυπόθηκου δανείου σας. Αυτοί οι κανόνες αλλάζουν περιοδικά, οπότε συμβουλευτείτε έναν εμπειρογνώμονα για ενημερώσεις πριν αποφασίσετε για οτιδήποτε (και προετοιμαστείτε για αλλαγές μετά τη λήψη της απόφασης σας).
• Υψηλό LTV: Εάν το δάνειο σας σε σχέση με την αξία (LTV) είναι κοντά στο 80 τοις εκατό, το LPMI δεν είναι πιθανώς η καλύτερη επιλογή σας, εκτός αν σκοπεύετε να απαλλαγείτε από το δάνειο σύντομα (με αναχρηματοδότηση ή προπληρωμή). Σχεδόν 80 τοις εκατό, είστε σχεδόν τελειώσει με την ασφάλιση υποθηκών εντελώς. Εάν χρησιμοποιήσετε διαφορετική πολιτική ασφάλισης υποθηκών, μπορείτε να κάνετε ξεχωριστή πληρωμή κάθε μήνα. Θα είστε σε θέση να ακυρώσετε την ασφάλιση σχετικά σύντομα, και δεν θα κολλήσετε με ένα υψηλότερο επιτόκιο. Θυμηθείτε ότι υπάρχουν αρκετοί τρόποι για να έχετε πάνω από 80 τοις εκατό LTV:

Η απόσβεση του PMI σας νωρίς μπορεί να περιλαμβάνει μόνο δαπάνες μερικών εκατοντάδων δολαρίων (για να πάρετε μια εκτίμηση). Αλλά η αναχρηματοδότηση ενός δανείου LPMI μπορεί να κοστίσει πολύ περισσότερο.

Εναλλακτικές λύσεις για το LPMI

Αν το LPMI δεν ακούγεται σαν το ιδανικό για εσάς, μπορείτε να δοκιμάσετε διάφορες διαφορετικές προσεγγίσεις.

• Μεγαλύτερη προκαταβολή: Καταργώντας τουλάχιστον 20%, αποβάλλετε την ανάγκη να πληρώσετε PMI. Ωστόσο, πολλοί αγοραστές δεν έχουν αυτή την επιλογή.
• Αγοράστε το δικό σας PMI: Μπορείτε πάντα να πληρώνετε για το δικό σας PMI (μερικές φορές ονομάζεται ασφαλιστής καλυμμένων στεγαστικών δανείων ή BPMI) κάθε μήνα. Έχετε ήδη δει μερικά παραδείγματα καταστάσεων όπου το απλό παλιό PMI είναι καλύτερο από το LPMI παραπάνω.
• Επί της ράχεως: Μπορείτε επίσης να δοκιμάσετε ένα συνδυασμό δανείων για να αποφύγετε PMI, αν και θα πρέπει να επανεξετάσετε προσεκτικά τους αριθμούς. Μια στρατηγική piggyback, επίσης γνωστή ως δάνειο 80/20, είναι μία μόνο επιλογή. Αυτά τα δάνεια δεν είναι τόσο συνηθισμένα όσο ήταν, αλλά είναι διαθέσιμα. Ένα piggyback σας επιτρέπει να αποφύγετε την ασφάλιση υποθηκών εντελώς, αλλά η δεύτερη υποθήκη σας θα έρθει με ένα υψηλότερο επιτόκιο. Εάν μπορείτε να εξοφλήσετε γρήγορα τη δεύτερη υποθήκη, θα απολαύσετε τελικά ένα χαμηλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων (το οποίο δεν αυξάνεται από το LPMI) για τα επόμενα χρόνια.
• Δάνεια χαμηλής πληρωμής: Διάφορα προγράμματα δανείων επιτρέπουν μικρές προκαταβολές. Για παράδειγμα, τα δάνεια FHA είναι διαθέσιμα με μόλις 3,5% κάτω. Θα πρέπει να πληρώσετε για την ασφάλιση υποθηκών, αλλά αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι μια καλύτερη εφαρμογή για ορισμένους δανειολήπτες. Τα VA δάνεια επιτρέπουν το μηδέν κάτω, και δεν απαιτούν καμία ασφάλιση υποθηκών.