Ρυθμιζόμενη υποθήκη υποθηκών: ορισμός, τύποι, πλεονεκτήματα, μειονεκτήματα

Μια προσαρμοσμένη υποθήκη ποσοστού είναι ένα δάνειο που βασίζει το επιτόκιο του σε ένα δείκτη. Ο δείκτης είναι συνήθως ο ρυθμός Libor, το επιτόκιο τρεχουσών κεφαλαίων ή το χρεωστικό επιτόκιο ενός έτους. Ένας ARM είναι επίσης γνωστός ως δάνειο ρυθμιζόμενου επιτοκίου, υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου ή δάνειο μεταβλητού επιτοκίου.

Κάθε δανειστής αποφασίζει πόσα σημεία θα προσθέσει στο ρυθμό δείκτη. Είναι συνήθως αρκετές εκατοστιαίες μονάδες. Για παράδειγμα, εάν ο ρυθμός Libor είναι 0,5%, ο ρυθμός ARM μπορεί να είναι οπουδήποτε από 2,5% έως 3,5%. Οι περισσότεροι δανειστές θα διατηρήσουν το επιτόκιο σε αυτό το διαφημισμένο επιτόκιο για μια ορισμένη περίοδο. Στη συνέχεια, το ποσοστό αυξάνεται σε τακτά χρονικά διαστήματα. Αυτό είναι γνωστό ως επαναφορά. Εξαρτάται από τους όρους του δανείου. Μπορεί να συμβεί μηνιαία, τριμηνιαία, ετησίως, ανά τριετία ή πέντε χρόνια, ανάλογα με το είδος του δανείου που λαμβάνετε.

Πρέπει να διαβάσετε προσεκτικά το μικρό χαρτί για να διαπιστώσετε αν θα μπορείτε να πληρώσετε το υψηλότερο επιτόκιο.

Μετά την επαναφορά, ο ρυθμός θα αυξηθεί όπως κάνει ο Libor. Αυτό σημαίνει ότι η πληρωμή χρημάτων σας θα μπορούσε να αυξηθεί ξαφνικά μετά την αρχική πενταετή περίοδο. Εάν η Libor ανήλθε σε 2,5% κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, τότε το νέο σας επιτόκιο θα ανέλθει σε 4,5% ή 5,0%. Η ιστορική ισοτιμία Libor αποκαλύπτει ότι ο Libor αυξήθηκε το 2006 και το 2007. Της προκάλεσε πολλές υποθήκες αθέτησης υποχρέωσης που οδήγησαν στην κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων.

Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να δώσετε προσοχή στις αλλαγές του επιτοκίου των τρεχούμενων κεφαλαίων και των βραχυπρόθεσμων αποδόσεων του λογαριασμού του Δημοσίου. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο Libor συνήθως αλλάζει με αυτό. Οι αποδόσεις του δημοσίου αυξάνονται όταν μειώνεται η ζήτηση για τα ομόλογα.

Πλεονεκτήματα

Το πλεονέκτημα των στεγαστικών δανείων ρυθμιζόμενου επιτοκίου είναι ότι το επιτόκιο είναι χαμηλότερο από αυτό των υποθηκών σταθερού επιτοκίου. Αυτά τα ποσοστά συνδέονται με το σημείωμα των 10 ετών του Δημοσίου. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να αγοράσετε ένα μεγαλύτερο σπίτι για λιγότερο. Αυτό είναι ιδιαίτερα ελκυστικό για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών και τους άλλους με μέτρια εισοδήματα.

Μειονεκτήματα

Το μεγάλο μειονέκτημα είναι ότι η μηνιαία πληρωμή σας μπορεί να φτάσει στα ύψη εάν αυξηθούν τα επιτόκια. Πολλοί άνθρωποι εκπλήσσονται όταν το επιτόκιο αποκαθίσταται, παρόλο που βρίσκεται στο συμβόλαιο. Εάν το εισόδημά σας δεν έχει αυξηθεί, τότε μπορεί να μην είστε πλέον σε θέση να αντέξετε οικονομικά το σπίτι σας και να το χάσετε.

Οι ρυθμιζόμενες υποθήκες υποθηκών έγιναν δημοφιλείς το 2004. Αυτό συνέβη όταν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα της Αμερικής άρχισε να αυξάνει το επιτόκιο των χρημάτων. Η ζήτηση για συμβατικά δάνεια μειώθηκε καθώς αυξήθηκαν τα επιτόκια. Οι τράπεζες δημιούργησαν ρυθμιζόμενες υποθήκες για να μειώσουν τις μηνιαίες πληρωμές.

Τύποι

Το 2004, οι τραπεζίτες έγιναν δημιουργικοί με νέα είδη δανείων για να προσελκύσουν πιθανούς ιδιοκτήτες σπιτιού. Ακολουθούν ορισμένα παραδείγματα των πιο δημοφιλών.

Δάνεια μόνο για τόκους. Έχουν τα χαμηλότερα ποσοστά. Η μηνιαία πληρωμή σας πηγαίνει απλώς προς τόκους, και όχι για την αρχή, για τα πρώτα τρία έως πέντε χρόνια. Μετά από αυτό, αρχίζετε να κάνετε υψηλότερες πληρωμές για να καλύψετε την αρχή. Ή, μπορεί να σας ζητηθεί να κάνετε μια μεγάλη πληρωμή μπαλονιών.

Εάν γνωρίζετε πώς λειτουργούν, αυτά τα δάνεια μπορεί να είναι πολύ συμφέρουσα. Εάν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά, οποιαδήποτε πρόσθετη πληρωμή πηγαίνει κατευθείαν προς την αρχή. Εάν είστε πειθαρχημένοι για την πραγματοποίηση αυτών των πληρωμών, μπορείτε πραγματικά να πληρώσετε περισσότερα ενάντια στην αρχή. Με αυτόν τον τρόπο θα αποκτήσετε υψηλότερη ισότητα στο σπίτι από ότι με συμβατική υποθήκη. Αυτά τα δάνεια είναι επικίνδυνα εάν δεν είστε προετοιμασμένοι για την προσαρμογή ή την πληρωμή μπαλονιών. Έχουν επίσης όλα τα ίδια μειονεκτήματα οποιασδήποτε υποθήκης ρυθμιζόμενου επιτοκίου.

Επιλογή ARM. Επιτρέπουν στους δανειολήπτες να επιλέξουν το ποσό που θα πληρώνουν κάθε μήνα. Ξεκινούν με "teaser" ποσοστά περίπου ενός έως δύο τοις εκατό. Αυτά μπορούν να επαναφέρονται σε υψηλότερη τιμή, ακόμη και μετά την πρώτη πληρωμή. Οι περισσότεροι (80%) οφειλέτες ARM επιλογής κάνουν μόνο την ελάχιστη πληρωμή κάθε μήνα. Το υπόλοιπο προστίθεται στο υπόλοιπο της υποθήκης, όπως και τα αρνητικά αποσβεστικά δάνεια.

Οι οφειλέτες πιστεύουν ότι οι πληρωμές καθορίζονται για πέντε χρόνια. Αν το υπόλοιπο στεγαστικών δανείων αυξάνεται στο 110% ή στο 125% της αρχικής αξίας, το δάνειο αυτόματα επαναφέρει. Μπορεί να οδηγήσει σε μια πληρωμή που είναι τριπλάσια του αρχικού ποσού. Οι αυστηρές κυρώσεις αποτρέπουν τους δανειολήπτες από την αναχρηματοδότηση. Ως αποτέλεσμα, οι περισσότεροι δανειολήπτες απλά πέφτουν βαθύτερα στο χρέος. Μόλις το σπίτι αξίζει λιγότερο από την υποθήκη, ή ο δανειολήπτης χάνει μια δουλειά, αποκλείουν.

Αυτά τα δάνεια αποτελούσαν έναν τεράστιο οδηγό πίσω από την κρίση των στεγαστικών δανείων. Παρόλο που μόνο το 2% του συνόλου των στεγαστικών δανείων ήταν επιλογή ARMS, αξίζουν 300 δισεκατομμύρια δολάρια. Οι περισσότεροι απενεργοποιούνταν. Τουλάχιστον το 60% ήταν στην Καλιφόρνια, όπου οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 30-40%. Αυτό τους απέκλεισε από την εκμετάλλευση προγραμμάτων στεγαστικών δανείων όπως το MakingHomesAffordable. (Πηγή: "Τοξικές υποθήκες", Κέντρο υπεύθυνου δανεισμού, 5 Νοεμβρίου 2007. "Στεγαστικά εφιάλτης", Businessweek, 11 Σεπτεμβρίου 2006.)