Μπορώ να πωλούν μικρά περιουσιακά στοιχεία;

Ερώτηση: Μπορώ να πωλητή ακίνητη περιουσία μου;

Ένας αναγνώστης ρωτά: "Νιώθω σαν να έχω κάνει όλα τα λάθος πράγματα, αγόρασα αυτό το ακίνητο ιδιοκτησίας στο ύψος της αγοράς, το αναχρηματοδότησα δύο χρόνια αργότερα και πρόσθεσα μια προσθήκη χώρου, νομίζοντας ότι η σύζυγός μου και εγώ θα συνταξιοδοτηθήκαμε κάποια μέρα. έχει έρθει η μέρα και αυτό είναι τώρα ένα υποβρύχιο σπίτι και οφείλω περισσότερο από ό, τι αξίζει.

Απάντηση: Μερικοί άνθρωποι πιστεύουν ότι η επιλογή σύντομης πώλησης περιορίζεται μόνο σε μια προσωπική κατοικία. Πιθανόν να το υποθέσουμε αυτό επειδή υπάρχει αρκετός χόπλα από ορισμένους τύπους δανειστών για το αν ένα άτομο καταλαμβάνει το σπίτι ή δεν καταλαμβάνει το σπίτι, αλλά αυτό δεν έχει να κάνει με τις περισσότερες πωλήσεις μικρών ποσοτήτων. Ακόμη και οι κατευθυντήριες γραμμές για την (τώρα παύση) σύντομης πώλησης της HAFA από τον Φεβρουάριο του 2011 επέτρεψαν την παραμονή μιας κενής προσωπικής κατοικίας για όσο καιρό το σπίτι δεν έχει καθίσει άδεια για 12 ή περισσότερους μήνες.

Στην Καλιφόρνια, πωλήσαμε πρόσφατα ένα κτίριο διαμερισμάτων πολλαπλών μονάδων για έναν πωλητή χωρίς κρίση ανεπάρκειας και πλήρη απαλλαγή από την ευθύνη. Πολλά από τα προσόντα θα εξαρτηθούν από τα ακόλουθα:

• Ο τύπος του δανείου σας
• Ο δανειστής σας
• Κρατικοί νόμοι
• Είδος ιδιοκτησίας
• Λόγος κακουχίας

Δεν είναι πάντοτε απαραίτητο να αντιμετωπίζετε δυσκολίες - οικονομικές ή άλλες - για να κάνετε μια σύντομη πώληση. Ορισμένα ιδρύματα δανεισμού, όπως η Τράπεζα της Αμερικής, για παράδειγμα, ήταν πολύ προπώληση. Η Τράπεζα της Αμερικής διέθετε διάφορα προγράμματα πώλησης μικρής διάρκειας που περιλαμβάνουν ελάχιστα ή καθόλου προβλήματα. Από τότε έχουν φύγει. Μερικά από αυτά τα προγράμματα σας πλήρωσαν για να κάνετε τη σύντομη πώληση, αλλά γενικά δεν αφορά σε μια επένδυση σε ακίνητα.

Προετοιμασία για σύντομη πώληση σε επενδυτικό ακίνητο

Το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε είναι να γράψετε μια επισταμένη επιστολή. Συνειδητοποιώ ότι μόλις είπα ότι δεν χρειάζεται πάντα να παρουσιάζεις κακουχίες, και αυτό είναι αλήθεια. Αλλά ίσως χρειαστεί να φτιάξετε μια επιστολή. Ίσως χρειαστεί να ζητήσετε τη σύντομη πώληση και τη λογική διάταξη γιατί χρειάζεστε.

Εδώ είναι άλλα έγγραφα που ο δανειστής μπορεί να ζητήσει:

• Συγκριτική ανάλυση αγοράς. Ο πράκτοράς σας μπορεί να ετοιμάσει μια CMA για παράδοση στην τράπεζα για να τεκμηριώσει την αξία. Η τράπεζα είναι πολύ πιθανό να παραγγείλει ακόμα το δικό της BPO. Ωστόσο, η CMA θα δώσει αξιοπιστία στο αίτημά σας.
• Ομοσπονδιακή φορολογική δήλωση. Όλα τα χρονοδιαγράμματα και τις σελίδες. Εάν έχετε στην ιδιοκτησία σας άλλα επενδυτικά ακίνητα που αντικατοπτρίζονται στις φορολογικές δηλώσεις σας, ίσως είναι καλή στιγμή να εξετάσετε το ενδεχόμενο πώλησης όλων των προϊόντων σε μια στιγμή. Ακριβώς πάρτε το χτύπημα τώρα. Μην το απλώσετε.
• W2, 1099 ή άλλη απόδειξη εισοδήματος. Αυτά είναι τα έγγραφα που συνοδεύουν και τεκμηριώνουν το εισόδημα από τη φορολογική σας δήλωση.
• Μισθώματα μισθοδοσίας. Η μικρή τράπεζα πώλησης θέλει συχνά να δει την απόδειξη του τρέχοντος εισοδήματός σας και των ετήσιων αριθμών της.
• Δηλώσεις τραπεζών. Πλήρεις σελίδες για τους τελευταίους δύο μήνες από κάθε τραπεζικό λογαριασμό, συμπεριλαμβανομένων των συνταξιοδοτικών ταμείων. Είναι πολύ ασυνήθιστο για μια τράπεζα να ζητήσει συνεισφορά πωλητή από συνταξιοδοτικά ταμεία.
• Συμφωνία καταχώρησης. Αυτή είναι η συμφωνία μεταξύ εσάς και του κτηματομεσίτη σας για να πωλήσετε την ιδιοκτησία σας.
• Συμβόλαιο αγοράς. Η σύμβαση αγοράς θα περιλαμβάνει όλους τους όρους και προϋποθέσεις που ισχύουν για την πώληση της ιδιοκτησίας σας, συμπεριλαμβανομένου του είδους της χρηματοδότησης, εάν υπάρχει, της προκαταβολής και της τιμής πώλησης.
• Αίτηση από τον αγοραστή για κεφάλαια ή / και επιστολή έγκρισης. Ο δανειστής σας θα θέλει να δει ότι ο αγοραστής έχει τα προσόντα και είναι σε θέση να ολοκληρώσει τη συναλλαγή.
• Εκτιμώμενη δήλωση κλεισίματος.Η κατώτατη γραμμή του δικτύου έχει μεγαλύτερη σημασία.Οι μη τυπικές δαπάνες πιθανότατα θα απορριφθούν.

Οφέλη από τη Short Selling Investment Property

Έχω παρατηρήσει ότι μερικές φορές οι δανειστές είναι πιο επιεικείς με τους πωλητές μιας επένδυσης σε ακίνητα από ό, τι όταν ασχολούνται με τους πωλητές μιας προσωπικής κατοικίας. Θα σκεφτόσαστε ότι θα ήταν το αντίστροφο, αλλά δεν είναι. Υποψιάζομαι ότι αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι περισσότερες επενδύσεις κρατούνται για ταμειακή ροή ή πιθανή εκτίμηση. Έτσι, εάν ένα ακίνητο είναι ανάποδα, δεν είναι πιθανώς τα μετρητά και δεν θεωρείται επένδυση στα μάτια του επενδυτή.

Αν όμως μια προσωπική κατοικία είναι ανάποδα, εξακολουθεί να είναι το σπίτι σας. Πολλοί άνθρωποι δεν αγοράζουν ένα σπίτι για μια επένδυση όταν αγοράζονται ως κύριος τόπος διαμονής. Ως εκ τούτου, οι τράπεζες λαμβάνουν υπόψη άλλους παράγοντες όταν πωλούν σύντομα κατοικία. Συνήθως, η υποβρύχια δεν είναι αρκετή για έναν λόγο για σύντομη πώληση μιας κύριας κατοικίας.

Οι πωλητές φαίνεται να είναι πιο πρόθυμοι να πουλήσουν ένα υποβρύχιο σπίτι όταν δεν είναι πλέον ταμειακές ροές και είναι ανάποδα. Εάν η τράπεζα απαιτεί μια συνεισφορά πωλητή, οι επενδυτές είναι συχνά πιθανότερο να είναι σε θέση να την πληρώσουν επειδή καταλαβαίνουν ότι πληρώνουν αρνητικές ταμειακές ροές.

Η σύντομη πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα είναι συχνά ταχύτερη και ευκολότερη. Το χτύπημα σε μια πιστωτική έκθεση χωρίς μια κρίση ανεπάρκειας είναι γενικά κάπως λιγότερο από το ding να πιστώσει με έναν αποκλεισμό.

Παγίδα στην πώληση ενός επενδυτικού ακινήτου ως σύντομη πώληση

Όπως και με οποιαδήποτε μικρή πώληση, ζητήστε νομικές και φορολογικές συμβουλές προτού συμφωνήσετε για τη σύντομη πώληση. Επειδή η κατοικία δεν είναι η κατοικία σας, η οποία μπορεί να τύχει προτιμησιακής μεταχείρισης, ίσως υποβληθείτε σε φορολόγηση της διαφοράς μεταξύ της βάσης σας και της τιμής πώλησης.

Μπορεί επίσης να υποστείτε έλλειψη δανείου, η οποία είναι η διαφορά μεταξύ του ποσού που οφείλετε και του ποσού που έλαβε η τράπεζα. Οι περισσότεροι πωλητές της Καλιφόρνιας που έχω συναντήσει, οι οποίοι έχουν προσλάβει αρμόδιους φορολογικούς και νομικούς αντιπροσώπους, συχνά βρίσκουν τρόπους να ασχοληθούν με αυτά τα δύο προβλήματα, αλλά οι πωλητές σε άλλα κράτη μπορεί να μην είναι τόσο τυχεροί.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, άδεια # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια .