Αγοράζοντας ένα σπίτι που μετατράπηκε χωρίς άδεια

Δεδομένου ότι οι αγοραστές έχουν ζητήσει πιθανώς από τους πράκτορές τους πολλές φορές, θα πρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι που αναδιαμορφώθηκε χωρίς άδειες; Αυτό δεν είναι εύκολο να απαντηθεί και αν ενδιαφέρεστε πραγματικά για ένα ακίνητο, πληρώνετε για να προχωρήσετε σε διαπραγματεύσεις με τα μάτια σας ανοιχτά για τις πιθανές επιπτώσεις.

Ένα κοινό σενάριο

Πείτε, για παράδειγμα, ότι σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι που αναδιαμορφώθηκε χωρίς άδεια. Ίσως δεν ήταν μια πολύ μεγάλη εργασία ανακατασκευής και αφορούσε μόνο ένα sunroom που προστέθηκε από το πίσω μέρος του σπιτιού. Οι πωλητές αποκαλύπτουν ότι η δουλειά έγινε χωρίς άδεια.

Οι πωλητές μπορεί επίσης να αντικατέστησαν τα ντουλάπια κουζίνας και τους μετρητές και να ολοκληρώσουν διάφορα άλλα έργα με την πάροδο του χρόνου που δεν μπόρεσαν να αναφέρουν. Ως αγοραστής, πιθανότατα δεν ξέρετε τι χρειάζεται άδεια και τι όχι, αλλά αγαπάτε το σπίτι και θέλετε να το αγοράσετε. Πόσο κόπο μπορείτε να εισέλθετε αγοράζοντας αυτό το σπίτι που ανακατασκευάστηκε χωρίς άδεια;

Θα ήταν συνετό να μάθετε πρώτα τι σημαίνει ο πράκτοράς σας για το έργο που γίνεται χωρίς άδεια, επειδή οι περισσότεροι νόμοι σχετικά με τις άδειες είναι τοπικοί και ποικίλλουν από πόλη σε πόλη και από κράτος σε κράτος. Ο πράκτοράς σας μπορεί να γνωρίζει ποια προβλήματα αντιμετωπίζετε αγοράζοντας ένα σπίτι που έχει βελτιώσεις χωρίς άδεια σε αυτήν την τοπική τοποθεσία.

5 λόγοι για τους οποίους οι ιδιοκτήτες σπιτιού κάνουν αναδιαμορφώσεις χωρίς άδειες

Εάν ερωτήσατε 100 άτομα που πρόσφατα ανασχημάτισαν ένα σπίτι και ρωτήσατε πόσες έβαλαν άδεια, δεν θα ήταν ασυνήθιστο ή ασυνήθιστο για περισσότερο από το 80 τοις εκατό να παραδεχτούν ότι δεν είχαν υποβάλει αίτηση για άδεια. Αρκετοί λόγοι υπάρχουν για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να παραλείπουν να πάρουν άδειες για τις βελτιώσεις στο σπίτι τους.

Οι άδειες αναδιαμόρφωσης μπορεί να κοστίζουν πάρα πολύ: Οι άδειες βασίζονται συνήθως στην τιμή του έργου. Ας πούμε ότι έχετε κατασκευάσει ένα νέο γκαράζ, εκτιμάται ότι το κόστος είναι περίπου 6.000 δολάρια και παρόλο που η άδεια σας ήταν μόνο 100 δολάρια, όλα τα έξοδα προστίθενται και αποφασίσατε να το παρακάμψετε. Δυστυχώς, δεν είναι καλή ιδέα να προσπαθήσετε να οικοδομήσετε μια δομή που οι γείτονές σας μπορούν να δουν χωρίς να λάβουν άδεια, επειδή θα μπορούσατε να έχετε γειτονικούς πολίτες που καταλήγουν να σας αναφέρουν στην πόλη.

Πιθανές πρόσθετες και παράλογες απαιτήσεις: Κάποιοι λένε ότι δεν έχουν συναντήσει ποτέ δύο επιθεωρητές πόλεων που συμφωνούν σε τίποτα. Μερικές φορές, ο κώδικας της πόλης είναι ανοικτός σε ερμηνεία. Για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού σκοπεύει να αναδιαμορφώσει μια κουζίνα, ο κώδικας της πόλης μπορεί να απαιτεί από τον ιδιοκτήτη σπιτιού να αντικαταστήσει ένα ηλεκτρικό κουτί ή να κάνει κάποιο άλλο είδος βελτίωσης που θα μπορούσε να προσθέσει χιλιάδες δολάρια στην εργασία.

Σε ένα έργο γκαράζ, λένε ένας επιθεωρητής πόλης λέει σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να σκάψει μια τάφρο 18-ιντσών βαθιά για την ηλεκτρική. Όταν ένας επιθεωρητής επιστρέφει για να αναθεωρήσει την τελική εργασία, ο δεύτερος επιθεωρητής λέει ότι η τάφρο πρέπει να είναι 24 ίντσες βαθιά ή αλλιώς οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να εγκαταστήσουν ένα διακόπτη κλεισίματος στο υπόγειο. Αυτός ο τύπος σεναρίου μπορεί να κοστίσει επιπλέον χρόνο, χρήματα και προσπάθεια πάνω σε κάτι που είναι φαινομενικά ασήμαντο και αυθαίρετο.

Οι άδειες αναδιαμόρφωσης μπορούν να προκαλέσουν καθυστερήσεις: Ας υποθέσουμε ότι εργάζεστε στο νέο σας έργο γκαράζ και δεν μπορείτε να ολοκληρώσετε την κατασκευή του μέχρι να βγει ο επιθεωρητής της πόλης να υπογράψει την άδεια. Εάν η πόλη τρέχει πίσω και καθυστερήσει μερικές εβδομάδες, όλη η εργασία σας θα πρέπει να σταματήσει ενώ περιμένετε. Εν μέρει για τον λόγο αυτό, οι επιθεωρητές συχνά υπογράφουν την εργασία σταδιακά.

Οι άδειες είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί: Είναι αλήθεια ότι πρέπει να κατεβείτε στην πόλη και να εφαρμόσετε, να φέρετε τα κτίρια σας και να τα εγκρίνετε. Είναι μια ταλαιπωρία για μερικούς ανθρώπους, και πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού μάλλον θα κάνουν ακριβώς τη δουλειά και θα ξεχάσουν μια άδεια.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιών πιστεύουν ότι δεν θα πιαστούν: Κάποιοι ιδιοκτήτες σπιτιών λένε, έξω από το βλέμμα, έξω από το μυαλό, και νομίζουν ότι κανείς δεν θα τους πιάσει ποτέ. Αλλά τι συμβαίνει όταν αποφασίσετε να πάρετε μια άδεια για το επόμενο έργο σας; Ο επιθεωρητής της πόλης μπορεί να εντοπίσει μια προηγούμενη βελτίωση, να ελέγξει τα αρχεία της πόλης και να διαπιστώσει ότι δεν εκδόθηκε άδεια. Φήμες έχουν ότι οι επιθεωρητές της πόλης είναι γνωστό ότι οδηγούν κάτω τα σοκάκια που αναζητούν απορριφθέντα υλικά συσκευασίας από μη επιτρεπόμενα έργα βελτίωσης κατοικίας.

5 Προβλήματα που σχετίζονται με την αναδιαμόρφωση ενός σπιτιού χωρίς άδεια

Προς υπεράσπιση των αδειών διαμονής για την ανακατασκευή, εάν είστε ευέλικτοι με το χρόνο σας και δεν σας πειράζει να περάσετε μερικές εκατοντάδες ακόμη, είναι γενικά καλή ιδέα να λάβετε άδεια. Και εδώ είναι μερικά από τα προβλήματα που θα μπορούσαν να επανέλθουν για να στοιχειώσουν έναν ιδιοκτήτη σπιτιού που κινείται προς τα εμπρός σε ένα κάνετε το ίδιο έργο χωρίς άδεια:

• Η μη επιτρεπόμενη εργασία μπορεί να μην γίνει σωστά ή να κωδικοποιηθεί: Ακριβώς επειδή ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μισθώνει έναν ανάδοχο δεν σημαίνει ότι ο ανάδοχος θα κάνει τη δουλειά σωστά. Επιπλέον, υπάρχουν συνήθως περισσότεροι από ένας τρόποι για να κάνετε μια δουλειά και και οι τρεις μπορεί να είναι λάθος.
• Η ασφάλεια του σπιτιού μπορεί να μην καλύπτει ένα ελάττωμα για μη επιτρεπόμενη αναδιαμόρφωση: Εάν μια αναδιαμόρφωση έγινε εσφαλμένα και κάτι συμβαίνει, πείτε ότι ένα ζεστό σύρμα λυγίζει από ένα συρματόπλεγμα και ξεσπάει μια πυρκαγιά. Οι ζημιές που προκλήθηκαν από τη φωτιά αυτή ενδέχεται να μην καλύπτονται από το ασφαλιστήριο συμβόλαιο ενός ιδιοκτήτη σπιτιού εάν η βελτίωση ολοκληρώθηκε χωρίς άδεια.
• Η πόλη μπορεί να σας ζητήσει να την αποκόψετε: Ο κώδικας της πόλης συχνά απαιτεί το πλαίσιο να επιθεωρείται από την πόλη πριν από το κρέμασμα γυψοσανίδας. Για να διαπιστωθεί εάν τα καρφιά εγκαταστάθηκαν σε ένα μπάνιο 16 ιντσών στο κέντρο, για παράδειγμα, ένας επιθεωρητής πόλης μπορεί να κάνει έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να ρίξει τους τοίχους. Όλα τα κεραμικά πλακίδια τοίχου θα πήγαιναν μαζί του, απαιτώντας αντικατάσταση.
• Η πόλη μπορεί να αξιολογήσει τις ποινές: Αν μια άδεια φαίνεται δαπανηρή, περιμένετε μέχρι να λάβετε ένα νομοσχέδιο για τα πρόστιμα και τις ποινές για την αποτυχία της απόκτησης άδειας. Η άδεια εργασίας μπορεί να σας κοστίσει τριπλάσιο ή τετραπλάσιο του ποσού της αρχικής αμοιβής άδειας.
• Ένας οικιακός εκτιμητής μπορεί να μην περιλαμβάνει μια προσθήκη στο τετράγωνο: Αν ο εκτιμητής δεν περιλαμβάνει τα προστιθέμενα τετραγωνικά μέτρα στην αξιολόγηση, το σπίτι πιθανότατα θα εκτιμηθεί για πολύ λιγότερο. Αυτό σημαίνει ότι ένας πωλητής ενδέχεται να απορριφθεί για αναχρηματοδότηση. Ένας αγοραστής μπορεί να μην είναι σε θέση να πάρει δάνειο για να αγοράσει το σπίτι. Κοιτάξτε με αυτόν τον τρόπο, αν δεν επιτρέπεται ένα δωμάτιο 10x10, αυτό είναι 100 τετραγωνικά πόδια. Σε $ 200 ένα τετραγωνικό πόδι, θα μπορούσατε να χάσετε $ 20.000.

Μπορεί ο πωλητής να αποκτήσει άδεια οικοδομής μετά την αλήθεια;

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ναι. Ένας πωλητής στο σπίτι στην Carmichael της Καλιφόρνια, που είχε πληρώσει έναν εργολάβο για να λάβει άδεια για την προσθήκη τους, επέμεινε ότι υπήρχε άδεια για την εργασία, παρόλο που τα αρχεία της κομητείας που ελήφθησαν από τον κτηματομεσίτη που έλαβε δεν έδειξαν άδειες.

Ο αγοραστής κατέληξε στην ακύρωση της συναλλαγής λόγω της άδειας που λείπει. Το μη επιτρεπόμενο τετραγωνικό υλικό δεν συμπεριλήφθηκε στην εκτίμηση κατοικίας, πράγμα που σήμαινε ότι οι πωλητές δεν μπορούσαν να πουλήσουν το σπίτι τους στο ποσό που ήθελαν, καθώς η αξιολόγηση έφτασε τώρα σε μικρότερο ποσό.

Μπορεί να φανεί ότι ένα επιπλέον 100 τετραγωνικά πόδια, για ένα δωμάτιο που μετρά 10 πόδια με 10 πόδια, είναι ασήμαντο, αλλά αν η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι είναι $ 300, αυτό είναι $ 30.000 λιγότερο σε εκτιμημένη αρχική αξία.

Δυστυχώς, σε αυτό το σενάριο, ο εργολάβος είχε απομακρυνθεί από καιρό. Οι πωλητές έπρεπε να αποκτήσουν μια άδεια "όπως χτίστηκε" από το νομό, η οποία περιλάμβανε την πρόσληψη ενός αρχιτέκτονα για να σχεδιάσει τα σχέδια, με την κομητεία να διεξάγει πολλές κριτικές. Το κόστος των πωλητών ήταν περίπου 8.000 δολάρια, αλλά τουλάχιστον αυτό ήταν καλύτερο από το να χάσει $ 30.000.

Ο καλύτερος τρόπος για να προστατεύσετε τον εαυτό σας κατά την αγορά ενός σπιτιού είναι να επαληθεύσετε με την πόλη ότι έχουν εκδοθεί άδειες, ότι το τετραγωνικό πλάνο ταιριάζει με τα αρχεία της πόλης, και να πάρετε μια επιθεώρηση στο σπίτι.