Ορισμός του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος (GOI)

Ένας όρος επένδυσης σε ακίνητα, το ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα αναφέρεται στο αποτέλεσμα της αφαίρεσης των ζημιών από πιστωτικές και κενές θέσεις από το ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα. Το GOI είναι επίσης μερικές φορές γνωστό ως Αποτελεσματικό Ακαθάριστο Εισόδημα (EGI)

Τι να εξετάσει για την ενοικίαση του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος

Η μόνη μεγαλύτερη κλήρωση για επενδυτές ακίνητης περιουσίας είναι η τακτική θετική ταμειακή ροή. Είναι όλα αυτά τα μετρητά που πηγαίνουν στην τράπεζα κάθε μήνα. Σίγουρα, θέλουμε το ακίνητο να εκτιμήσει και την αξία, αλλά μπορούμε να αγοράσουμε και να διατηρήσουμε αποθέματα για να πάρουμε αυτό το αποτέλεσμα (συνήθως συνήθως).

Προτού να μπορέσετε να φτάσετε στο Ακαθάριστο Λειτουργικό Εισόδημα, GOI, ξεκινάτε με το Ακαθάριστο Δυναμικό Εισόδημα, GPI. Το δυναμικό είναι αυτονόητο με κάποιο τρόπο. Είναι δυνητικό εισόδημα, αλλά δεν είναι απαραίτητα πραγματικότητα. Το GPI είναι το αναμενόμενο μίσθωμα που θα λάβετε μέσα σε ένα χρόνο από το ενοικιαζόμενο σας ακίνητο αν ενοικιαστεί το σύνολο των 365 ημερών και εάν οι μισθωτές πληρώσουν το πλήρες ενοίκιο τους όπως συμφωνήθηκε.

Απώλεια κενής θέσης: Οι ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες δεν μένουν μισθωμένες 365 ημέρες κάθε χρόνο. Ούτε οι μισθωτές πληρώνουν πάντα το πλήρες μίσθωμα, όπως συμφώνησαν στη μίσθωση. Γεγονός συμβαίνει. Οι ενοικιαστές κινούνται έξω, μερικές φορές με ειδοποίηση και μερικές φορές όχι. Το θέμα είναι ότι ανάμεσα στους ενοικιαστές υπάρχει μια περίοδος που δεν πρόκειται να πληρώσετε ενοίκιο. Για εκείνη την χρονική περίοδο, θα βιώσετε αυτό που ονομάζουμε "απώλεια κενών θέσεων". Είναι το χαμένο εισόδημα για την περίοδο που δεν έχετε μισθωτή που πληρώνει ενοίκιο.

Έτσι, το πρώτο πράγμα που αφαιρούμε από το GPI για να φτάσουμε στο GOI είναι το χαμένο εισόδημα ενοικίου όταν το ακίνητο είναι άδειο. Αν έχετε ιδιόκτητες ιδιότητες ενοικίασης για λίγο, θα έχετε μερικούς αριθμούς εμπειρίας για να σας βοηθήσουμε να εκτιμήσετε αυτόν τον αριθμό. Προφανώς, θα ποικίλλει, αλλά όταν προβλέπετε εισόδημα στο μέλλον, ότι GOI, πρέπει να έχετε κάποια ιδέα για το τι θα αντιμετωπίσετε για απώλεια κενών θέσεων.

Απώλεια Πιστώσεων:Έπειτα πρέπει να σκεφτούμε ότι δεν θα φτάσει κάθε έλεγχος μίσθωσης, ή ότι θα αλλάξουν, αλλά δεν θα καθαρίσουν την τράπεζα. Αυτό είναι σπάνια υψηλότερο κόστος από την απώλεια κενών θέσεων, αλλά δεν νομίζετε ότι δεν θα το δοκιμάσετε από καιρό σε καιρό. Και πάλι, εάν έχετε ήδη βρεθεί στην επιχείρηση και έχετε έναν ιστορικό αριθμό για να εφαρμόσετε εδώ, τότε καλό. Όλοι γνωρίζουμε ότι είναι απλώς μια εκτίμηση ούτως ή άλλως, καθώς οι ενοικιαστές του επόμενου έτους είναι διαφορετικοί από ό, τι πέρυσι.

Ελέγχοντας και τις δύο μεταβλητές μας

Ένας σημαντικός παράγοντας για τη μείωση της απώλειας κενής θέσης είναι η προσεκτική παρακολούθηση των ακινήτων σας για να βεβαιωθείτε ότι μένουν σε καλή κατάσταση. Όταν κάποιος μετακινηθεί έξω, θέλετε μια διαδικασία στη θέση που θα πάρει εκείνη την μονάδα έτοιμη για έναν νέο μισθωτή γρήγορα. Θα πρέπει πάντα να μάρκετινγκ, καθώς είναι καλύτερο να λέτε στους καλούντες ότι δεν θα έχετε κενή θέση μέχρι κάποια στιγμή στο μέλλον από ότι είναι να περιμένετε τις κλήσεις με μια κενή μονάδα.

Για τις πιστωτικές απώλειες, το πρώτο προφανές είναι να κάνετε πιστωτικούς ελέγχους στους αιτούντες. Επίσης, ελέγξτε τις αναφορές τους από προηγούμενους ιδιοκτήτες εάν τους έχουν. Η μίσθωση σε έναν ενοικιαστή υψηλότερου κινδύνου είναι ο πιο αποτελεσματικός τρόπος μείωσης των πιστωτικών ζημιών.

Η συνεχής προσπάθεια να περιοριστεί το χάσμα μεταξύ του ακαθάριστου δυνητικού εισοδήματος και του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος είναι ο τρόπος που με την πάροδο του χρόνου θα διατηρήσετε χαμηλό αριθμό κενών θέσεων και πιστωτικών ζημιών.