Η μέθοδος εισοδήματος της αποτίμησης ακινήτων

Όταν η προοριζόμενη χρήση ενός ακινήτου είναι να παράγει εισόδημα από ενοίκια ή μισθώσεις, η μέθοδο εισοδήματος της εκτίμησης ή της αποτίμησης χρησιμοποιείται πιο συχνά. Το καθαρό εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο μετριέται σε συνδυασμό με ορισμένους άλλους παράγοντες για τον υπολογισμό της αξίας του στην τρέχουσα αγορά εάν επρόκειτο να πωληθεί.

Δεν είναι μόνο οι επενδυτές στο ακίνητο που ενδιαφέρονται για το καθαρό εισόδημα που παράγεται από τις επιχειρήσεις. Θα αναζητούν σχεδόν πάντα τη χρηματοδότηση και οι δυνητικοί δανειστές θα εξετάσουν προσεκτικά και τα στοιχεία για τα έσοδα και τις δαπάνες. Θα θέλουν να είναι όσο το δυνατόν πιο σίγουροι ότι η επένδυσή τους προστατεύεται.

Οι δανειστές θέλουν να δουν τα κανονικά ενοίκια που ξεπερνούν τα έξοδα για να κάνουν τις πληρωμές υποθηκών με κέρδος που έμεινε για τους ιδιοκτήτες.

Χρησιμοποιώντας την τιμή κεφαλαιοποίησης (Cap Rate) για την εκτίμηση της αξίας

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του ακινήτου χρησιμοποιείται όταν χρησιμοποιείται συντελεστής κεφαλαιοποίησης για την αξία ενός εισοδήματος. Υπάρχει αντίστροφη σχέση μεταξύ της ζητούμενης τιμής και του ανώτατου ορίου. Με άλλα λόγια, όσο υψηλότερο είναι το ανώτατο όριο, τόσο χαμηλότερη είναι η ζητούμενη τιμή.

Χρησιμοποιώντας τον πολλαπλασιαστή πολλαπλών ενοικίων για την εκτίμηση αξίας

Ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίων ή το GRM χρησιμοποιεί τα ακαθάριστα ενοίκια ενός ακινήτου και όχι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα που χρησιμοποιείται με το ανώτατο όριο.

Αυτός ο υπολογισμός μπορεί να γίνει με έναν από τους δύο τρόπους χρησιμοποιώντας είτε το ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα (GPI) είτε το ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα (GOI). Η εκτίμηση αξίας είναι πολύ καλύτερη με βάση το ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα, επειδή εξετάζονται οι απώλειες για κατοχή και μη πληρωμή.

Η κατάσταση και τα μελλοντικά έξοδα πρέπει να ληφθούν υπόψη

Είναι πιο υποκειμενικό αλλά πολύ σημαντικό να ληφθεί υπόψη η κατάσταση της περιουσίας. Καμία από τις μεθόδους αποτίμησης εισοδήματος δεν θεωρεί την κατάσταση της περιουσίας και τα δυνητικά μεγάλα έξοδα επισκευής στο μέλλον, γι 'αυτό πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την τελική εκτίμηση της αξίας.

Ένα υπάρχον ακίνητο μπορεί να λειτουργούσε πολύ αποτελεσματικά ή θα μπορούσε να υπάρξουν επιχειρησιακά προβλήματα που να καταστέλλουν το καθαρό εισόδημα. Τα ενοίκια μπορεί να μην είναι τα πραγματικά ενοίκια και τα έξοδα μπορεί να είναι υψηλότερα ή χαμηλότερα από ό, τι θα έπρεπε.

Ας πούμε ότι ένας ιδιοκτήτης έχει παραχωρήσει εκμισθώσεις σε ενοικιαστές σε αντάλλαγμα για υπηρεσίες, ή ίσως οι επισκευές και τα έξοδα συντήρησης ήταν χαμηλότερα από τον κανόνα για παρόμοια ακίνητα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να είχε κουραστεί να ασχολείται με τα καθήκοντα διαχείρισης ή ίσως απλά δεν ανησυχεί για τα προβλήματα που έρχονται κάτω από το δρόμο από κακή συντήρηση.

Οι επενδυτές που εξετάζουν κάθε πτυχή της επιχείρησης θα δουν μια ευκαιρία εδώ επειδή οι αριθμοί μίσθωσης δεν είναι πραγματικοί. Θεωρούν ότι η απόκτηση μισθωτών σε αυτές τις μονάδες σε πλήρη τρέχοντα ενοίκια θα κατέληγε σε σημαντική διαφορά στην καθαρή κερδοφορία, ώστε να θέλουν να το αγοράσουν. Μπορούν να δουν ότι τα έξοδα ιδιοκτησίας δεν είναι όπως θα έπρεπε και η ιδιοκτησία πέφτει σε χαλάρωση, οδηγώντας τους να μεταβιβάσουν την αγορά.

Οι Sharp επενδυτές και οι δανειστές θα τραβήξουν προσεκτικά τα οικονομικά του έργου για να βεβαιωθούν ότι εργάζονται με τους πραγματικούς αριθμούς. Είναι εκπληκτικό το πόσες μικρότερες εμπορικές ιδιοκτησίες έχουν κακή διαχείριση. Τα ενοίκια είναι πολύ χαμηλά, τα έξοδα είναι πολύ υψηλά ή είναι ένας συνδυασμός και των δύο.

Οι επενδυτές που σταματούν στους βασικούς υπολογισμούς αποτίμησης χωρίς να σκάβουν σε ενοίκια και έξοδα συχνά περνούν τις πολύ καλύτερες προσφορές ή την υπερπληρωμή για ακίνητα.

Γνωρίστε τη μέθοδο Εισοδήματος

Είναι μια καλή ιδέα να περάσετε σημαντικό χρόνο μάθησης της μεθόδου του εισοδήματος της αποτίμησης εάν σχεδιάζετε να συνεργαστείτε με τους επενδυτές πελάτες.Δεν θέλετε οι πελάτες σας αγοραστών ή πωλητών επενδυτών να χρησιμοποιούν ορολογία που δεν αναγνωρίζετε ή δεν καταλαβαίνετε ή ζητάτε υπολογισμούς που δεν μπορείτε να εκτελέσετε.

Η συνεργασία με τους επενδυτές μπορεί να είναι αρκετά ανταμείβοντας επειδή αυτή η εξειδικευμένη αγορά ακινήτων είναι αρκετά ενεργή. Θα χτίσετε επίσης μεγάλη επαναλαμβανόμενη επιχείρηση, καθώς και παραπομπές από ικανοποιημένους επενδυτές πελάτες.