Πώς να αφαιρέσετε ένα όνομα από ένα υποθήκη (όταν επιτρέπεται)

Η υποβολή αίτησης για υποθήκη από κοινού σημαίνει ότι είναι ευκολότερο να πληρούν τις προϋποθέσεις. Αλλά τα πράγματα αλλάζουν, και ένας από τους δανειολήπτες μπορεί να εγκαταλείψει το σπίτι ή να χρειαστεί να απαλλαγεί από το χρέος για άλλους λόγους. Λοιπόν, πόσο εύκολο είναι να αφαιρέσετε ένα όνομα από μια υποθήκη και ποιες είναι οι επιλογές για αυτό;

Είναι δυνατό να πάρει κάποιος το όνομα από μια υποθήκη, αλλά η διαδικασία είναι συνήθως πρόκληση. Αυτό ισχύει για κάθε κύριο δανειολήπτη καθώς και συνυπογράφοντες που βοήθησαν τον δανειολήπτη να εγκριθεί. Μέχρι να κάνετε επίσημες αλλαγές στην υποθήκη (ή να την πληρώσετε εξ ολοκλήρου), όλοι θα είναι υπεύθυνοι για το δάνειο, και ότι το χρέος θα μειώσει την ικανότητά τους να πάρουν άλλα δάνεια.

Η πρόκληση

Οι δανειστές δεν είναι πρόθυμοι να πάρουν το όνομα κανενός από ένα στεγαστικό δάνειο. Όταν ενέκριναν το δάνειο, εξέτασαν μαζί τα πιστωτικά αποτελέσματα και τα έσοδα των δύο δανειοληπτών.

Ειδικά όταν πρόκειται για στεγαστικά δάνεια, συχνά απαιτούνται περισσότερα από ένα εισοδήματα για να επιτευχθεί ικανοποιητικός δείκτης χρέους προς εισόδημα (με άλλα λόγια, πολλά άτομα έχουν έναν σκληρό χρόνο να τύχουν υποθήκης σε ένα σπίτι οικογενειακού μεγέθους).

Όλοι οι δανειολήπτες είναι 100% υπεύθυνοι για το χρέος - δεν είναι 50/50 για ένα κοινό δάνειο. Αν ένας δανειολήπτης δεν είναι σε θέση να πληρώσει για οποιοδήποτε λόγο (είτε πρόκειται για οικονομικές δυσκολίες είτε για έναν από τους δανειολήπτες πεθαίνει), ο άλλος δανειολήπτης πρέπει να κρατήσει τις πληρωμές τις τρέχουσες ή να πληρώσει το δάνειο. Εάν οι δανειστές απομακρύνουν απλώς ένα όνομα, αυξάνουν τον κίνδυνο και δίνουν σε κάποιον ένα "ελεύθερο", το οποίο οι τράπεζες διστάζουν να κάνουν.

Δυστυχώς για τους συν-δανειολήπτες, οι δανειστές βλέπουν κάθε αιτούντα ως ατομική ευκαιρία να εισπράξει το δάνειο.

Ίσως να νομίζετε ότι είναι δάνειο "μας" (και σε περιπτώσεις διαζυγίου, για παράδειγμα, δεν υπάρχει πλέον "εμάς"), αλλά η δική σας συμφωνία δανείου δεν έχει δομηθεί με αυτόν τον τρόπο. Ακόμη και αν μια συμφωνία διαζυγίου διευκρινίζει ότι ο πρώην σας είναι υπεύθυνος για το χρέος, οι δανειστές έχουν τη δυνατότητα να συλλέγουν από όλους όσους υπέβαλαν αίτηση.

Οι πρώην σύζυγοι ενδέχεται να αντιμετωπίσουν νομικές συνέπειες για την αποτυχία να ακολουθήσουν δικαστικές εντολές, αλλά δεν μπορείτε να αλλάξετε υπάρχουσα σύμβαση δανείου.

Πώς να καταργήσετε ένα όνομα

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να αφαιρέσετε ένα όνομα από ένα δάνειο.

Σχεδιάστε μια διαδικασία που διαρκεί αρκετές εβδομάδες και περιλαμβάνει σημαντική γραφειοκρατία, αλλά στην ιδανική περίπτωση θα είστε σε θέση να τοποθετήσετε το δάνειο πίσω από σας.

Ρωτήστε τον δανειστή σαςΞεκινήστε ζητώντας από τον σημερινό δανειστή να αλλάξει το δάνειο. Δεν θα τα πάρετε όλα σε ένα τηλεφώνημα, αλλά μπορείτε να μάθετε αν είναι δυνατόν να κρατήσει το υπάρχον δάνειο με έναν μικρότερο δανειολήπτη. Εάν ναι, οι υπόλοιποι οφειλέτες (τα ονόματα των οποίων είναι δεν απομακρυνθεί) θα χρειαστεί να επανακτήσει τις προϋποθέσεις για το δάνειο μόνοι τους. Αυτοί οι δανειολήπτες χρειάζονται καλή πίστωση και αρκετά εισοδήματα για να κάνουν τις πληρωμές άνετα και θα πρέπει να περάσουν από μια διαδικασία υποβολής αιτήσεων παρόμοια με την περίπτωση που πήρατε αρχικά το δάνειο.

Εάν το αίτημά σας εγκριθεί, ο δανειστής μπορεί να παρέχει απελευθέρωση ευθύνης (που χρησιμοποιείται συχνά σε περιπτώσεις διαζυγίου).

Αναχρηματοδότηση του δανείουΕάν ο σημερινός δανειστής δεν θα συνεργαστεί μαζί σας, δοκιμάστε να αναχρηματοδοτήσετε το δάνειο. Για να το κάνετε αυτό, θα κάνετε αίτηση για νέο δάνειο και θα χρησιμοποιήσετε αυτό το χρέος για να εξοφλήσετε το παλαιό χρέος. Ο υπεύθυνος για το δάνειο θα πρέπει να υποβάλει αίτηση μεμονωμένα και θα πρέπει να λάβει επαρκή εισόδημα και πίστωση. Άλλοι δανειστές ενδέχεται να είναι πιο πρόθυμοι να εγκρίνουν το δάνειο και μπορείτε να δείτε προγράμματα όπως τα δάνεια FHA (τα οποία μπορεί να έχουν ευκολότερα πρότυπα έγκρισης όσον αφορά το μέγεθος των προκαταβολών σας και των πιστωτικών αποτελεσμάτων).

Εάν είστε υποβρύχιοςΗ αναχρηματοδότηση είναι ιδιαίτερα δύσκολη όταν το σπίτι σας αξίζει λιγότερο από αυτό που οφείλετε ή αν έχετε ελάχιστο κεφάλαιο στο σπίτι. Οι συμβατικοί δανειστές έχουν αυστηρές απαιτήσεις για τους δείκτες δανείων προς αξία και δεν θα τις ικανοποιήσετε αν δεν γράψετε μια μεγάλη επιταγή. Ευτυχώς, πολλά κυβερνητικά προγράμματα αναχρηματοδότησης μπορούν να σας βοηθήσουν να πάρετε ένα νέο δάνειο - βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να πάρετε το δάνειο αναχρηματοδότησης κάτω από τον δανειολήπτη που θέλετε προτού να κάνετε όλες τις γραφειοκρατικές εργασίες.

ΥπόθεσηΜπορεί να είναι δυνατή η μεταφορά της υποθήκης σε διαφορετικό δανειολήπτη. Τα "υποτιθέμενα" δάνεια προσφέρουν αυτό το χαρακτηριστικό, αλλά τα περισσότερα δάνεια δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτά. Εάν έχετε δανειστεί μέσω του FHA ή του VA, μπορεί να έχετε αυτή την ικανότητα - αλλά αξίζει να ζητάτε, ανεξάρτητα από το πού δανείστηκε.

Πουλήστε την ιδιοκτησίαΕάν καμία από τις παραπάνω προσεγγίσεις δεν λειτουργεί για εσάς, ίσως χρειαστεί να πουλήσετε το ακίνητο και να χρησιμοποιήσετε τα έσοδα από την πώληση για να εξοφλήσετε το δάνειο. Αυτό προφανώς μπορεί να προκαλέσει διακοπή για εσάς ή την οικογένειά σας και ίσως είναι δύσκολο να πουλήσετε αν είστε υποβρύχιος, οπότε σκεφτείτε προσεκτικά και λάβετε βοήθεια από τους τοπικούς επαγγελματίες ακίνητων περιουσιών πριν λάβετε μια απόφαση.

Δικαστικά έξοδα

Όλες οι παραπάνω επιλογές συνεπάγονται αμοιβές, επομένως αξιολογεί αρκετές εναλλακτικές λύσεις πριν από την επιλογή και αποφασίζει ποιος θα πληρώσει τα τέλη. Ακόμη και αν πουλάτε ένα ακίνητο και λαμβάνετε χρήματα, οι αμοιβές των κτηματομεσιτών και οι λοιπές δαπάνες είναι πιθανό να μειώσουν τη λήψη σας. Μεταξύ των επιλογών που παρατίθενται, η απελευθέρωση της ευθύνης ή η παραδοχή δανείου είναι πιθανώς η πιο προσιτή - θα σας βοηθήσουν να αποφύγετε τα έξοδα κλεισίματος που σχετίζονται με την αναχρηματοδότηση.

Ίδια ιστορία για συν-υπογράφους

Όλα τα παραπάνω ισχύουν για συνυπογράφοντες υποθήκες. Ως συνυπογράφοντος, είστε 100% υπεύθυνος για το δάνειο και οι δανειστές δεν θέλουν να σας αφήσουν από το γάντζο. Συζητήστε με τον κύριο δανειολήπτη σχετικά με την αναχρηματοδότηση και θυμηθείτε ότι το μέλλον τους είναι δεμένο με το δικό σας.

Με ορισμένα δάνεια (ιδίως τα δάνεια σπουδαστών), είναι ευκολότερο να βρεθεί ο συνυπογράφοντας το δάνειο μετά από μια περίοδο πληρωμών έγκαιρης πληρωμής. Ωστόσο, τα στεγαστικά δάνεια δεν προσφέρουν τα ίδια χαρακτηριστικά.

Να τερματίσετε τις αξιώσεις

Μια πράξη παράβασης δεν θα απομακρύνει το όνομα του δανειολήπτη από υποθήκη. Με μια πράξη απόσυρσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μεταβιβάσει όλα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε κάποιον άλλο, αλλά οι όποιες δανειακές συμβάσεις παραμένουν αμετάβλητες (η παραίτηση από την κυριότητα δεν σημαίνει ότι παραιτούμε από την ευθύνη πληρωμής). Ως αποτέλεσμα, μια πράξη παραιτήσεως μπορεί να αφήσει τον οφειλέτη χειρότερα - οφείλουν χρήματα σε ένα ακίνητο, αλλά δεν έχουν πλέον κανένα ιδιοκτησιακό συμφέρον σε αυτό.

Σημαντικές πληροφορίες

Οι πληροφορίες στη σελίδα αυτή είναι βασικού χαρακτήρα και δεν μπορούν να θεωρηθούν νομικές ή οικονομικές συμβουλές. Μιλήστε με έναν τοπικό πληρεξούσιο που είναι εξοικειωμένος με την κατάστασή σας προτού προβείτε σε οικονομικές αποφάσεις.