Τα βασικά της ανταλλαγής 1031

Οι επενδυτές ακινήτων θέλουν να κερδίσουν χρήματα για τις επενδύσεις τους. Όταν πηγαίνετε να πουλήσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρους για τυχόν κέρδη που έχετε κάνει. Δηλαδή, αν δεν κάνετε μια ανταλλαγή 1031. Εδώ είναι εννέα βασικά που πρέπει να ξέρετε.

Τι είναι το Exchange 1031;

Μια ανταλλαγή 1031 είναι ένας τρόπος να πουλήσετε ένα ακίνητο χωρίς να χρειάζεται να καταβάλετε αμέσως φόρους. Η ιδέα είναι ότι θα κυλήσετε τυχόν κέρδη στην αγορά ενός νέου ακινήτου, το οποίο σας επιτρέπει να αναβάλλετε την πληρωμή των φόρων μέχρι να πωλήσετε το νέο ακίνητο, εκτός και αν κάνετε άλλη συναλλαγή 1031.

Ποια κριτήρια πρέπει να πληρούν;

Για να είστε κατάλληλος για ένα χρηματιστήριο 1031, πρέπει να αγοράσετε μια άλλη επένδυση σε ακίνητα που είναι ίσης ή μεγαλύτερης αξίας από την τρέχουσα ιδιοκτησία σας. Πρέπει να χρησιμοποιήσετε οποιαδήποτε κέρδη από την προηγούμενη πώληση ακινήτων για να αγοράσετε το νέο ακίνητο. Το νέο ακίνητο πρέπει να θεωρηθεί ως μια "όμοια" επένδυση.

Τι είναι το είδος;

Το ίδιο είδος είναι ένας ευρύς όρος, αλλά απλά σημαίνει αντικατάσταση ενός τύπου επένδυσης με παρόμοιο είδος επένδυσης. Για τους επενδυτές σε ακίνητα, δεν χρειάζεται να είναι ακριβώς το ίδιο είδος ιδιοκτησίας, απλά πρέπει να είναι επένδυση σε ακίνητα. Για παράδειγμα, εάν πουλάτε πολυκατοικία, μπορείτε να αγοράσετε οποιοδήποτε άλλο είδος ακίνητης περιουσίας που θεωρείται επένδυση, όπως μια άλλη πολυκατοικία, ένα λιανικό ακίνητο, ένα condo ή ένα οικόπεδο.

Ποιος μπορεί να κάνει μια ανταλλαγή 1031;

Μια συναλλαγή 1031 μπορεί να γίνει με ακίνητα που χρησιμοποιούνται για επενδύσεις ή για επιχειρήσεις. Δεν μπορεί να γίνει με προσωπικές κατοικίες.

Γιατί θα κάνατε μια ανταλλαγή 1031;

Ο κύριος λόγος για να γίνει μια ανταλλαγή 1031 είναι να αναβάλει την καταβολή των φόρων επί των κεφαλαιακών κερδών από την πώληση ενός ακινήτου. Αυτό σας επιτρέπει να ξεφορτώσετε αμέσως την ιδιοκτησία που δεν θέλετε πλέον και να αγοράσετε κάτι καινούργιο με το πλήρες ποσό των κερδών σας, αντί να χρειαστεί να πληρώσετε πρώτα φόρους στα κέρδη και στη συνέχεια να χρησιμοποιήσετε ό, τι μένει για να αγοράσετε ακίνητα. Σας δίνει μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη.

Ποιος κρατά τα χρήματα μέχρι την αγορά;

Ως μέρος της ανταλλαγής 1031, δεν μπορείτε προσωπικά να κρατήσετε τα χρήματα που έχετε κάνει από την πώληση του πρώτου ακινήτου. Σύμφωνα με την IRS, τα χρήματα αυτά πρέπει να κατέχονται από εξειδικευμένο διαμεσολαβητή μέχρις ότου χρησιμοποιηθεί για την αγορά του αντικειμένου αντικατάστασης.

Ένα παράδειγμα εξειδικευμένου διαμεσολαβητή θα είναι ένας πράκτορας τίτλου, ο οποίος συμμετέχει στην ανάθεση και μεταφορά τίτλου από την παλαιά περιουσία και στην ανάθεση και μεταφορά τίτλου για τη νέα ιδιοκτησία. Για να κατανοήσετε τον πλήρη ορισμό του ποιος θεωρεί το IRS ως εξειδικευμένο διαμεσολαβητή, ανατρέξτε στην παράγραφο 1.1031 (k) -1 (g) (4) των κανονισμών για τα ταμειακά διαθέσιμα.

Πόσο καιρό πρέπει να κάνετε μια ανταλλαγή 1031;

Μια πτώση από την πραγματοποίηση μιας ανταλλαγής 1031 είναι ότι δεν έχετε πολύ χρόνο να εντοπίσετε και να κλείσετε την αντικατάσταση ιδιοκτησίας.

• 45 ημέρες

Κατά τη διάρκεια μιας ανταλλαγής 1031, έχετε μια περίοδο προσδιορισμού 45 ημερών. Εντός 45 ημερών από την πώληση της τρέχουσας ιδιοκτησίας σας, πρέπει να προσδιορίσετε το ακίνητο ή τα ακίνητα που επιθυμείτε να αγοράσετε κατά τη διάρκεια της ανταλλαγής.

• 180 ημέρες

Έχετε 180 ημέρες από την πώληση της τρέχουσας ιδιοκτησίας σας για να κλείσετε την αντικατάσταση ιδιοκτησίας ή ακινήτων.

Κανόνες για τον προσδιορισμό της ιδιότητας αντικατάστασης

• Βάλτε το στο γράψιμο

Προκειμένου μια ιδιοκτησία να θεωρηθεί ως ιδιότητα αντικατάστασης, πρέπει να προσδιορίσετε γραπτώς το ακίνητο ή τα ακίνητα μέχρι το τέλος του 45^th ημέρα. Πρέπει να συμπεριλάβετε μια φυσική περιγραφή της ιδιοκτησίας, μια νομική περιγραφή της ιδιοκτησίας και τη διεύθυνση ιδιοκτησίας.

Πρέπει να υπογράψετε αυτό το έγγραφο. Διανέμεται συνήθως στο ίδιο πρόσωπο, τον εξειδικευμένο διαμεσολαβητή, ο οποίος κατέχει τα κέρδη από την πρώτη ιδιοκτησία. Θα μπορούσε επίσης να παραδοθεί στον πωλητή του αντικειμένου αντικατάστασης, έναν πράκτορα μεσεγγύησης ή άλλο πρόσωπο που συμμετέχει στην ανταλλαγή.

• Πόσα?

Υπάρχουν δύο επιλογές όταν πρόκειται να εντοπιστεί η ιδιότητα αντικατάστασης.

1. Τρεις κανόνες ιδιοκτησίας- Μπορείτε να προσδιορίσετε έως και τρεις πιθανές ιδιότητες αντικατάστασης. Στην περίπτωση αυτή, δεν έχει σημασία ποια είναι η δίκαιη αγοραία αξία των ακινήτων.

2. Δύο εκατό τοις εκατό κανόνας- Σε αυτήν την προσέγγιση, δεν υπάρχει μέγιστος αριθμός ιδιοτήτων που μπορείτε να προσδιορίσετε. Αντ 'αυτού, η συνολική χρηματιστηριακή αξία των ακινήτων που προσδιορίζετε δεν μπορεί να υπερβαίνει το 200 τοις εκατό της εύλογης αγοραίας αξίας των ακινήτων που πωλήσατε κατά τη στιγμή της πώλησης.

Πόσες φορές μπορείτε να κάνετε μια ανταλλαγή 1031;

Το IRS δεν θέτει κανένα όριο στον αριθμό των 1031 ανταλλαγών που μπορεί να κάνει ένα άτομο. Όσο πωλείτε ένα ακίνητο και στη συνέχεια επανεπενδύετε το κέρδος από το ακίνητο σε μια άλλη παρόμοια επένδυση, μπορείτε να κάνετε μια ανταλλαγή 1031 και να αναβάλλετε τυχόν φορολογικές συνέπειες.

Ωστόσο, εάν κάνετε έναν μεγάλο αριθμό 1031 ανταλλαγών, θα μπορούσατε να κατατάξετε ως έμπορος και οι ιδιότητές σας θα εξετάζονταν περισσότερο σαν μετοχές που αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης. Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να αποδείξετε ότι χρησιμοποιείτε αυτές τις ιδιότητες ως επενδύσεις για να συνεχίσετε να κάνετε 1031 ανταλλαγές.