Οι φορολογικές συνέπειες ενός αποκλεισμένου σπιτιού

Όσον αφορά την υπηρεσία εσωτερικών εσόδων, ένας αποκλεισμός είναι ο ίδιος με την πώληση ενός ακινήτου. Η ουσία είναι ότι κάποτε ήταν δικό σου και τώρα δεν είναι. Αυτό σημαίνει ότι το γεγονός μπορεί να προκαλέσει κέρδος ή απώλεια κεφαλαίου και αν οποιοδήποτε μέρος του χρεογράφου υποθηκεύεται ή ακυρωθεί, ο φόρος εισοδήματος μπορεί να οφείλεται και σε αυτό το ποσό.

Κέρδος κεφαλαίου ή απώλεια σε αποκλεισμούς

Η πώληση ακίνητης περιουσίας περνά κανονικά μέσω διαδικασίας μεσεγγύησης και ο πωλητής λαμβάνει δηλώσεις που δείχνουν πόσο το σπίτι πωλήθηκε. Με κατασχέσεις, ωστόσο, δεν υπάρχει μεσεγγύηση. Η τράπεζα δανεισμού απλώς κατέχει το σπίτι. Το ακίνητο έχει αλλάξει τα χέρια, έτσι ώστε το IRS λέει ότι ένας αποκλεισμός θεωρείται ακόμη μια πώληση, ή σε πιο τεχνικό επίπεδο, μια "διάθεση" της ιδιοκτησίας.

Ο βασικός τύπος για τον υπολογισμό των κεφαλαιακών κερδών είναι η αφαίρεση της βάσης ή του κόστους του ακινήτου από την τιμή πώλησης. Η διαφορά είναι πόσο κέρδος ένα άτομο έκανε ή πόσα χρήματα χάθηκαν στη συναλλαγή. Σε μια κατάσταση αποκλεισμού και χωρίς δηλώσεις μεσεγγύησης, η τιμή πώλησης που χρησιμοποιείται για φορολογικούς σκοπούς δεν είναι άμεσα σαφής. Δεν υπάρχει αμοιβαία συμφωνηθείσα τιμή πώλησης.

Αλλά εξακολουθεί να υπάρχει μια "τιμή πώλησης" για φορολογικούς σκοπούς. Θα είναι είτε η δίκαιη αγοραία αξία του ακινήτου είτε το υπόλοιπο του δανείου αμέσως πριν από τον αποκλεισμό, ανάλογα με το είδος του δανείου που είχατε. Και τα δύο αυτά στοιχεία θα κοινοποιούνται σε εσάς και στην IRS από το ίδρυμα δανεισμού στο έντυπο 1099-A.

Δάνεια με προσφυγή ή χωρίς προσφυγή

Η υποθήκη σας ήταν είτε δάνειο προσφυγής είτε μη δάνειο. Τα στεγαστικά δάνεια που χρησιμοποιούνται για την απόκτηση ενός σπιτιού τείνουν να είναι δάνεια χωρίς αναχρηματοδότηση, ενώ τα δάνεια αναχρηματοδότησης και τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης τείνουν να είναι δάνεια προσφυγής. Αυτό όμως δεν είναι καθόλου ένας απόλυτος κανόνας. Μπορεί επίσης να εξαρτάται από την κατάσταση στην οποία κατοικείτε.

Εάν είχατε ένα δάνειο προσφυγής, είστε προσωπικά υπεύθυνος για το χρέος και ο δανειστής μπορεί να σας επιδιώξει για αποπληρωμή ακόμα και μετά την ανάκτηση του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή, ο αριθμός που χρησιμοποιείται ως τιμή πώλησης κατά τον υπολογισμό του κεφαλαιουχικού σας κέρδους ή ζημίας είναι το μικρότερο από τα ακόλουθα δύο ποσά:

• Το οφειλόμενο υπόλοιπο δανείου αμέσως πριν από τον αποκλεισμό μείον οποιοδήποτε χρέος για το οποίο ο οφειλέτης παραμένει προσωπικά υπεύθυνος μετά τον αποκλεισμό
• Η δίκαιη αγοραία αξία του ακινήτου που αποκλείεται

Μπορεί να έχετε ακυρώσει το εισόδημα χρέους από τον αποκλεισμό με αυτόν τον τύπο δανείου.

Ένα δάνειο μη προσφυγής είναι εκείνο στο οποίο ο οφειλέτης δεν ευθύνεται προσωπικά για την εξόφληση του δανείου. Με άλλα λόγια, το δάνειο είναι ικανοποιημένο και ο δανειστής δεν μπορεί να επιδιώξει τον οφειλέτη για περαιτέρω αποπληρωμή μετά την ανάκτησή του. Όσον αφορά τα δάνεια που δεν χρησιμοποιούνται, ο αριθμός που χρησιμοποιείται ως τιμή πώλησης είναι το υπόλοιπο του δανείου αμέσως πριν από τον αποκλεισμό. Το IRS λέει ότι πωλείτε αποτελεσματικά το σπίτι πίσω στον δανειστή για την πλήρη εξέταση του ανεξόφλητου χρέους. Δεν θα έχετε ακυρωμένο εισόδημα χρέους, επειδή ο δανειστής απαγορεύεται από το νόμο από το να σας επιδιώξει να σας επιστρέψει.

Αναφορά κέρδους ή απώλειας κεφαλαίου

Αφού έχετε καθορίσει το είδος του δανείου που είχατε στην ιδιοκτησία σας, μπορείτε να καθορίσετε την τιμή πώλησης. Αν το αποκλεισμένο ακίνητο ήταν η κύρια κατοικία σας, αναφέρετε τον αποκλεισμό από το Πρόγραμμα D και το Έντυπο 8949. Μπορεί να δικαιούστε να αποκλείσετε έως και $ 500.000 κέρδος από το φόρο εισοδήματος υπό την επιφύλαξη ορισμένων κανόνων:

• Το σπίτι ήταν η κύρια κατοικία σας.
• Ζήσατε σε αυτό για τουλάχιστον δύο από τα πέντε τελευταία.

Οι μεμονωμένοι φορολογούμενοι μπορούν να εξαιρέσουν 250.000 δολάρια και οι παντρεμένοι φορολογούμενοι που αρχειοθετούν από κοινού μπορούν να διπλασιάσουν το ποσό αυτό.

Ισχύουν ορισμένοι πρόσθετοι κανόνες. Εάν το αποκλεισθέν περιουσιακό στοιχείο ήταν μικτής χρήσεως - ήταν η πρωτεύουσα κατοικία σας ταυτόχρονα και μια δευτερεύουσα κατοικία σε άλλη χρονική στιγμή - μπορεί να εξακολουθείτε να δικαιούστε τον αποκλεισμό από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών σύμφωνα με τους τροποποιημένους κανόνες για τον υπολογισμό του κέρδους ή της ζημίας σας.

Από το 2017, ο φορολογικός συντελεστής για τα μακροπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη για ακίνητα, τα οποία ανήκουν σε ένα έτος ή περισσότερο, είναι 15% για τους φορολογούμενους που εμπίπτουν στα φορολογικά κλιμάκια 25 έως 35%. Το ποσοστό είναι 20 τοις εκατό για εκείνους που εμπίπτουν στην φορολογική κλίμακα 39,6. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που εμπίπτουν στο 10 ή 15 τοις εκατό φορολογικό σκέλος μπορεί να μην πρέπει να πληρώσουν φόρο κεφαλαιουχικών κερδών καθόλου. Εάν ανήκετε στο σπίτι σας για λιγότερο από ένα χρόνο, πρέπει να καταβάλετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών με τον ίδιο συντελεστή που εφαρμόζεται στο κανονικό σας εισόδημα - με άλλα λόγια, ανάλογα με τη φορολογική σας κατηγορία.

Αν το αποκλεισμένο ακίνητο ήταν ακίνητο, αναφέρετε την πώληση στο Έντυπο 4797.

Το νόμο περί ελάφρυνσης του χρέους της υποθήκης

Οι αποκλεισμοί μπορούν να προκαλέσουν φορολογητέο εισόδημα εκτός από τα κέρδη κεφαλαίου. Εάν ο δανειστής συγχωρήσει ή ακυρώσει το χρέος ενυπόθηκου δανείου, θα πρέπει να το συμπεριλάβετε ως εισόδημα, αλλά υπάρχουν μερικές εξαιρέσεις που μπορούν να εξαιρέσουν ακυρωμένα χρέη από τη φορολογική μεταχείριση.

Το πιο σημαντικό από αυτά είναι ο αποκλεισμός για ένα χρέος που εξασφαλίζεται από την κύρια κατοικία σας. Σύμφωνα με τον νόμο για την απαλλαγή από το χρέος της υποθήκης, η ακύρωση χρεών μέχρι 2 εκατομμυρίων δολαρίων μπορεί να αποκλειστεί εφόσον το χρέος χρησιμοποιήθηκε για να αγοράσει ή να χτίσει την κύρια κατοικία σας. Αυτός ο φορολογικός αποκλεισμός έληξε τεχνικά στα τέλη του 2016, αλλά εξακολουθεί να καλύπτει τα χρέη που συγχωρούνται το 2017 εάν συνήφθη γραπτή συμφωνία το 2016. Και το Κογκρέσο άνοιξε εκ νέου το ζήτημα τον Ιανουάριο του 2017, οπότε είναι πιθανό ότι ο νόμος θα επεκταθεί τελικά σε επόμενα χρόνια.

Φορολογικά Έγγραφα Αναφοράς 1099-Α και Έντυπο 1099-Γ

Το έντυπο 1099-A εκδίδεται από την τράπεζα μετά την ακινητοποίηση του ακινήτου. Αναφέρει την ημερομηνία του αποκλεισμού, τη δίκαιη αγοραία αξία του ακινήτου και το υπόλοιπο του δανείου αμέσως πριν από τον αποκλεισμό. Θα χρειαστείτε αυτές τις πληροφορίες όταν αναφέρετε τυχόν κέρδη κεφαλαίου που σχετίζονται με τον αποκλεισμό.

Το έντυπο 1099-C εκδίδεται από την τράπεζα αφού η τράπεζα έχει ακυρώσει ή έχει συγχωρήσει οποιοδήποτε χρέος επί δανείου αναγωγής. Αυτή η φόρμα θα υποδείξει πόσο χρέος ακυρώθηκε. Εάν ένας δανειστής αμφισβητήσει και το σπίτι και ακυρώσει το μη καταβληθέν χρέος κατά το ίδιο έτος, μπορείτε να λάβετε μόνο ένα έντυπο 1099-C το οποίο αναφέρει τόσο τον αποκλεισμό όσο και την ακύρωση του χρέους, αντί να λαμβάνει τόσο 1099-Α όσο και 1099- ΝΤΟ.