Ο αποκλεισμός των εγχώριων πωλήσεων από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών

Καταχωρίζετε το σπίτι σας προς πώληση και ελπίζετε για το καλύτερο. Στη συνέχεια, η τύχη χαμογελά σε εσάς, την πουλάτε για ένα καθαρό κέρδος και συνειδητοποιείτε ότι ίσως χρειαστεί να δώσετε ένα υγιές ποσοστό αυτού του κέρδους στην Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδημάτων με τη μορφή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.

Δεν είναι απαραίτητα έτσι. Πολλοί φορολογούμενοι μπορούν να κρατήσουν τα περισσότερα - αν όχι όλα - εκείνα τα χρήματα. Μπορείτε να το αποκλείσετε από το φορολογητέο εισόδημά σας χρησιμοποιώντας τον αποκλεισμό από την πώληση κατοικίας που παρέχεται από τον Internal Revenue Code.

Εξαίρεση $ 250.000 για την πώληση ενός κύριου σπιτιού

Τα άγαμα άτομα μπορούν να αποκλείσουν έως και 250.000 δολάρια κέρδος από την πώληση της κύριας κατοικίας τους. Μπορείτε να εξαιρέσετε 500.000 δολάρια εάν είστε παντρεμένοι.

Εδώ είναι πώς λειτουργεί: Αν είστε ενωμένοι και συνειδητοποιείτε ένα κέρδος $ 200.000 για την πώληση του σπιτιού σας, δεν χρειάζεται να αναφέρετε κανένα από αυτά τα χρήματα ως φορολογητέο εισόδημα. Είναι μικρότερο από το ποσό αποκλεισμού 250.000 δολαρίων στο οποίο δικαιούστε. Αν συνειδητοποιήσετε ένα κέρδος ή ένα κέρδος 255.000 δολαρίων, θα πρέπει να αναφέρετε τα 5.000 δολάρια ως κέρδος κεφαλαίου.

Φυσικά, ισχύουν αρκετοί κανόνες.

Ο κανόνας 2-Out-Of-5-Year

Ο αποκλεισμός εξαρτάται από το ακίνητο που είναι η κατοικία σας, όχι από μια επένδυση σε ακίνητα. Πρέπει να έχετε ζήσει στο σπίτι για τουλάχιστον δύο από τα πέντε τελευταία χρόνια που προηγούνται της ημερομηνίας της πώλησης.

Τα δύο χρόνια δεν πρέπει να είναι διαδοχικά και δεν χρειάζεται να ζήσετε εκεί την ημερομηνία της πώλησης. Μπορείτε να ζήσετε στο σπίτι για ένα χρόνο, να το νοικιάσετε για τρία χρόνια και στη συνέχεια να επιστρέψετε για 12 μήνες. Το IRS δείχνει ότι εάν ξοδέψατε πολύ χρόνο κάτω από αυτή τη στέγη, το σπίτι χαρακτηρίζεται ως κύρια κατοικία σας.

Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτόν τον κανόνα διάρκειας 5 ετών για να αποκλείσετε τα κέρδη σας κάθε φορά που πουλάτε το κύριο σπίτι σας, αλλά αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να διεκδικήσετε τον αποκλεισμό μόνο μία φορά κάθε δύο χρόνια, επειδή πρέπει να περάσετε τουλάχιστον αυτόν τον πολύ χρόνο τόπος κατοικίας. Δεν μπορείτε να αποκλείσετε το κέρδος σε άλλη κατοικία την τελευταία διετία.

Εξαιρέσεις από τον κανόνα 2-Out-of-5 Year

Αν κατοικούσατε στο σπίτι σας λιγότερο από 24 μήνες, ίσως μπορείτε να αποκλείσετε τουλάχιστον ένα μέρος του κέρδους, εάν πληρείτε τις προϋποθέσεις για μία από τις χούφτες ειδικών περιστάσεων. Στη συνέχεια, μπορείτε να υπολογίσετε τον μερικό αποκλεισμό σας με βάση το χρόνο που πραγματικά ζήσατε εκεί.

Μετρήστε τους μήνες στους οποίους διαμένετε και στη συνέχεια διαιρέστε τον αριθμό κατά 24. Πολλαπλασιάστε τον λόγο αυτό κατά 250.000 δολάρια ή κατά 500.000 δολάρια εάν είστε παντρεμένοι. Το αποτέλεσμα είναι το ποσό του κέρδους που μπορείτε να εξαιρέσετε από το φορολογητέο εισόδημά σας.

Για παράδειγμα, μπορεί να έχετε ζήσει στο σπίτι σας για 12 μήνες, τότε θα έπρεπε να το πουλήσετε για κάποιο λόγο. Δεν είσαι παντρεμένος. Δώδεκα μήνες διαιρεμένοι κατά 24 μήνες φτάνουν στο 0,50. Πολλαπλασιάστε το με τη μέγιστη εξαίρεσή σας ύψους 250.000 δολαρίων. Το αποτέλεσμα: Μπορείτε να εξαιρέσετε έως και τα $ 125.000 ή το 50% του κέρδους σας.

Εάν το κέρδος σας υπερβαίνει τα 125.000 δολάρια, θα συμπεριλάβατε ως φορολογητέο εισόδημα μόνο το ποσό των 125.000 δολαρίων από τη φορολογική σας δήλωση. Αν συνειδητοποιήσετε κέρδος 150.000 δολαρίων, θα αναφέρετε και πληρώνετε φόρους στα $ 25.000. Εάν το κέρδος σας είναι ίσο ή μικρότερο των 125.000 δολαρίων, μπορείτε να εξαιρέσετε ολόκληρο το ποσό από το φορολογητέο εισόδημά σας.

Προκριματικά Lapses στην κατοχή

Δεν χρειάζεται να υπολογίζετε εύλογα προσωρινές απουσίες από το σπίτι, επειδή δεν ζείτε εκεί. Έχετε τη δυνατότητα να αφιερώσετε χρόνο σε διακοπές ή για επαγγελματικούς λόγους υποθέτοντας ότι διατηρείτε ακόμα το ακίνητο ως κατοικία σας και σκοπεύετε να επιστρέψετε εκεί.

Και αν πραγματικά πρέπει να κινηθείτε, μπορεί να δικαιούστε τον μερικό αποκλεισμό. Αν κατοικούσατε στο σπίτι σας για λιγότερο από δύο χρόνια, μπορείτε να αποκλείσετε ένα μέρος του κέρδους σας εάν αλλάξει η θέση εργασίας σας.

Αυτή η εξαίρεση ισχύει εάν ξεκινήσατε μια νέα δουλειά ή αν ο τρέχων εργοδότης σας ζήτησε να μετακινηθείτε σε μια νέα θέση.

Αν πουλάτε το σπίτι σας για λόγους υγείας ή υγείας, τεκμηριώνετε αυτούς τους λόγους με μια επιστολή από το γιατρό σας. Αυτό, επίσης, σας επιτρέπει να ζήσετε στο σπίτι για λιγότερο από δύο χρόνια. Δεν χρειάζεται να υποβάλετε την επιστολή με τη φορολογική σας δήλωση, αλλά να την κρατήσετε με τα προσωπικά σας αρχεία μόνο σε περίπτωση που το IRS επιθυμεί επιβεβαίωση.

Θα θέλετε επίσης να τεκμηριώσετε οποιεσδήποτε απρόβλεπτες περιστάσεις που θα μπορούσαν να σας αναγκάσουν να πουλήσετε το σπίτι σας πριν ζήσετε εκεί την απαιτούμενη χρονική περίοδο. Σύμφωνα με το IRS, μια απρόβλεπτη περίσταση είναι "η εμφάνιση ενός γεγονότος το οποίο δεν θα μπορούσατε να προβλέψατε προτού να αγοράσετε και να καταλάβετε το κύριο σπίτι σας", όπως φυσικές καταστροφές, μεταβολή στην απασχόληση ή ανεργία που σας άφησε ανίκανο να ανταποκριθείτε στις βασικές έξοδα διαμονής, θάνατο, διαζύγιο ή πολλαπλές γεννήσεις από την ίδια εγκυμοσύνη.

Τα μέλη υπηρεσίας ενεργού υπηρεσίας δεν υπόκεινται στον κανόνα κατοικίας. Μπορούν να παραιτηθούν από τον κανόνα μέχρι και 10 χρόνια αν είναι "ειδικευμένα επίσημα εκτεταμένα καθήκοντα". Αυτό σημαίνει ότι η κυβέρνηση σας διέταξε να διαμείνετε στην κυβέρνηση στέγασης για τουλάχιστον 90 ημέρες ή για ένα χρονικό διάστημα χωρίς συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης. Επίσης, θα είστε κατάλληλος εάν είστε τοποθετημένοι σε σταθμό υπηρεσίας που είναι 50 μίλια ή και περισσότερο από το σπίτι σας.

Ο κανόνας ιδιοκτησίας

Πρέπει επίσης να έχετε την ιδιοκτησία για τουλάχιστον δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Μπορείτε να το αποκτήσετε σε μια εποχή που δεν ζείτε εκεί ή ζείτε εκεί για κάποιο χρονικό διάστημα χωρίς να το έχετε στην κατοχή σας. Τα δύο έτη διαμονής και τα δύο χρόνια ιδιοκτησίας δεν χρειάζεται να είναι ταυτόχρονα.

Μπορεί να έχετε νοικιάσει το σπίτι σας και να ζήσετε εκεί για τρία χρόνια, τότε το αγοράσατε από τον ιδιοκτήτη σας. Αμέσως απομακρύνεστε και νοικιάστε το σε άλλο άτομο, στη συνέχεια το πωλήσατε δύο χρόνια αργότερα.Έχετε συναντήσει τόσο τους κανόνες κυριότητας όσο και τη διαμονή δύο ετών - κατοικούσατε για τρία χρόνια και κατοικούσατε για δύο.

Τα μέλη της υπηρεσίας μπορούν να παραιτηθούν από αυτόν τον κανόνα και μέχρι και 10 έτη εάν είναι εξουσιοδοτημένα επίσημα εκτεταμένα καθήκοντα.

Παντρεμένοι φορολογούμενοι

Οι έγγαμοι φορολογούμενοι πρέπει να υποβάλλουν κοινές αποδείξεις για να διεκδικήσουν τον αποκλεισμό και οι δύο πρέπει να πληρούν τον κανόνα κατοχής διάρκειας 2 ετών, παρά το γεγονός ότι δεν είναι υποχρεωμένοι να διαμένουν ταυτόχρονα στην κατοικία. Μόνο ένας σύζυγος πρέπει να πληροί τη δοκιμασία ιδιοκτησίας.

Εάν ένας σύζυγος πεθάνει κατά τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας και ο επιζών δεν έχει ξαναπαντρευτεί, μπορεί να χρησιμοποιήσει τη διαμονή του και την κυριότητα του αποθανόντος συζύγου του ως δικό του.

Διαζευγμένοι φορολογούμενοι

Η ιδιοκτησία του πρώην συζύγου σας για το σπίτι και το χρόνο που ζείτε στο σπίτι μπορεί να θεωρηθεί ως δική σας εάν αποκτήσετε το ακίνητο σε ένα διαζύγιο. Μπορείτε να προσθέσετε αυτούς τους μήνες στο χρόνο ιδιοκτησίας σας και να ζήσετε εκεί για να τηρήσετε τους κανόνες ιδιοκτησίας και κατοίκησης.

Αναφορά κέρδους

Εάν πραγματοποιήσετε κέρδος που υπερβαίνει τα ποσά αποκλεισμού ή δεν πληρούν τις προϋποθέσεις, το εισόδημα από την πώληση του σπιτιού σας αναφέρεται στο Πρόγραμμα Δ ως κεφαλαιουχικό κέρδος. Εάν κατοικούσατε στο σπίτι σας για ένα έτος ή λιγότερο, το κέρδος αναφέρεται ως βραχυπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος. Εάν την κάνατε περισσότερο από ένα χρόνο, αναφέρεται ως μακροπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος.

Τα βραχυπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται με τον ίδιο ρυθμό με το κανονικό σας εισόδημα, ενώ τα επιτόκια των μακροπρόθεσμων κερδών είναι πιο ευνοϊκά: μηδέν, 15 ή 20%, ανάλογα με τη φορολογική σας κατηγορία.

Η διατήρηση ακριβών αρχείων είναι το κλειδί. Βεβαιωθείτε ότι ο κτηματομεσίτης σας γνωρίζει ότι δικαιούστε τον αποκλεισμό εάν το κάνετε, προσφέροντας αποδεικτικά στοιχεία εάν είναι απαραίτητο. Διαφορετικά, πρέπει να σας εκδώσει Έντυπο 1099-S και να στείλει ένα αντίγραφο στο IRS. Αυτό δεν σας εμποδίζει να διεκδικήσετε τον αποκλεισμό, αλλά μπορεί να περιπλέξει τα πράγματα.

Αν λάβετε το Έντυπο 1099-S, θα πρέπει να αναφέρετε την πώληση του σπιτιού σας στη φορολογική σας δήλωση. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για να βεβαιωθείτε ότι δεν θα λάβετε φοροαπαλλαγή εάν δεν χρειάζεται.

Υπολογισμός βάσης κόστους και κεφαλαιουχικού κέρδους

Ο τύπος για τον υπολογισμό του κέρδους σας περιλαμβάνει την αφαίρεση της βάσης κόστους από την τιμή πώλησής σας.

Ξεκινήστε με αυτό που πληρώσατε για το σπίτι και, στη συνέχεια, προσθέστε τα κόστη που πραγματοποιήσατε κατά την αγορά, όπως οι αμοιβές τίτλου και μεσεγγύησης και οι προμήθειες κτηματομεσίτη. Τώρα προσθέστε το κόστος για οποιεσδήποτε σημαντικές βελτιώσεις που κάνατε, όπως η αντικατάσταση της στέγης ή του κλιβάνου. Συγγνώμη, η ζωγραφική στο οικογενειακό δωμάτιο δεν μετράει.

Αφαιρέστε τυχόν συσσωρευμένες αποσβέσεις που ενδεχομένως να έχετε πάρει κατά τη διάρκεια των ετών, όπως εάν κάνατε ποτέ την παρακράτηση στο σπίτι. Ο αριθμός που προκύπτει είναι το κόστος σας.

Το κεφαλαιουχικό σας κέρδος θα είναι η τιμή πώλησης του σπιτιού σας, μείον το κόστος σας. Εάν είναι ένας αρνητικός αριθμός, είχατε μια απώλεια. Δυστυχώς, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε μια απώλεια από την πώληση του κύριου σπιτιού σας.

Εάν ο αριθμός που προκύπτει είναι θετικός, πραγματοποιήσατε κέρδος. Αφαιρέστε το ποσό του αποκλεισμού σας και το υπόλοιπο είναι το φορολογητέο κέρδος σας.