Οδηγός για τροποποιήσεις συμβάσεων ακινήτων και προσθήκες

Δύο όροι που έχουν χρησιμοποιηθεί εσφαλμένα από μερικούς κτηματομεσίτες και μεσίτες είναι η προσθήκη και η τροπολογία. Αν και οι δύο μπορούν να τροποποιήσουν το περιεχόμενο ή τους όρους μιας σύμβασης ακινήτων ή μιας συμφωνίας αγοράς, είναι θέμα πότε το κάνετε αυτό που υπαγορεύει το οποίο χρησιμοποιείται.

Η προσθήκη

Είστε ένας κτηματομεσίτης που προετοιμάζει ένα συμβόλαιο αγοράς ή μια συμφωνία για τους πελάτες σας αγοραστών. Αγοράζουν ένα σπίτι με την επιθυμία να τοποθετήσουν ένα γραφείο νομικής άσκησης στην κατοικία. Τη στιγμή της υποβολής της προσφοράς, δεν είναι σαφές από τα έγγραφα που υπάρχουν, εάν τα τοπικά διατάγματα θα επιτρέψουν αυτή τη νομική υπηρεσία στην κατοικία.

Σε αυτή την περίπτωση, μπορείτε να προετοιμάσετε ένα προσθήκη στη σύμβαση που αναφέρει ότι η αγορά εξαρτάται από την εξακρίβωση της ικανοποίησης των αγοραστών ότι μπορούν να έχουν το νομικό γραφείο στο σπίτι. Το κλειδί για τη χρήση της προσθήκης είναι ότι αποτελεί μέρος της αρχικής προσφοράς που υποβλήθηκε και αν η προσφορά γίνει δεκτή, θα αποτελεί μέρος των συμφωνημένων όρων.

Οι νόμοι των συμβάσεων και τα κοινά συμβόλαια που χρησιμοποιούνται από τους κτηματομεσίτες διαφέρουν ανάλογα με το κράτος. Ωστόσο, όταν επιτρέπονται οι προσθήκες και σχεδόν πάντοτε είναι, μπορούν να χρησιμοποιηθούν για σχεδόν οποιοδήποτε σκοπό για να διευκρινίσουν και να απαιτήσουν συμφωνία για αντικείμενα που δεν αποτελούν μέρος της κύριας σύμβασης.

Ο αγοραστής μπορεί να προσθέσει μια προσθήκη για να έχει το ακίνητο πλήρως ερωτηθέν, αντί να αποδεχθεί μια λύση με μικρότερο τίτλο επιχείρησης, όπως μια αναφορά βελτίωσης τοποθεσίας. Αυτό θα μπορούσε να είναι επειδή ο αγοραστής έχει σχέδια για το ακίνητο που θα απαιτήσει μια πλήρη έρευνα και προσπαθεί να αξιοποιήσει τις διαπραγματεύσεις τους για να πάρει ένα δωρεάν.

Άλλες προσθήκες που χρησιμοποιούνται συνήθως είναι τα έντυπα γνωστοποίησης και οι ειδικές απαιτήσεις επιθεώρησης. Στο NM, το Septic Inspection Addendum συνοδεύει κάθε σύμβαση για ένα σπίτι με σηπτικό σύστημα. Υπήρξε επίσης μια κρατική αποκάλυψη στον αγοραστή σχετικά με τα σηπτικά συστήματα που συμπεριλαμβάνονται χωριστά επίσης.

Μερικές φορές ορισμένες προσθήκες δεν απαιτούνται αλλά είναι διαθέσιμες ή προτεινόμενες. Εάν πρόκειται για κάποια αποκάλυψη από τον καταναλωτή και δεν απαιτείται, γιατί να μην το χρησιμοποιήσετε, καθώς παρέχετε περισσότερες πληροφορίες στον πελάτη σας που τους βοηθάει μέσω της διαδικασίας και μπορεί να μειώσει τους κινδύνους σας.

Η τροπολογία

Έχετε πάρει αποδεκτή τη συμφωνία αγοράς, όλα τα μέρη έχουν υπογράψει και προχωράτε προς το κλείσιμο. Μια έρευνα στρέφει έναν καταπατητή φράκτη που χτίστηκε από έναν γείτονα. Οι αγοραστές θα ήθελαν το φράχτη να μετακινηθεί πριν κλείσει για να εξαλείψει το πρόβλημα. Εάν πρόκειται να γίνει μέρος της συμφωνίας, τότε η σύμβαση πρέπει να είναι τροποποιήθηκε. Το κλειδί εδώ είναι ότι έχουμε ήδη μια συμφωνία, υπογεγραμμένη και σφραγισμένη. Πρόκειται για μια αλλαγή, επομένως μια τροπολογία.

Αυτά τα είδη καταστάσεων, κοινά σχετικά με τις επιθεωρήσεις, συχνά αντιμετωπίζονται ως έντυπα αντίρρησης και στη συνέχεια με έντυπα επίλυσης. Μπορεί να μην έχουν Τροποποίηση στον τίτλο του εντύπου, αλλά το αποτέλεσμα της συμπερίληψής τους τις καθιστά τροποποιήσεις, καθώς θα αλλάξουν τις βασικές συμφωνίες στη σύμβαση.

Ας πούμε ότι η σηπτική επιθεώρηση αναδεικνύει ότι το πεδίο απόπλυσης είναι πολύ μικρό και δεν συμμορφώνεται με τους ισχύοντες κανονισμούς. Ο αγοραστής θα αντιταχθεί και θα ζητήσει από τον πωλητή να το διορθώσει με δικά του έξοδα πριν κλείσει. Εάν ο πωλητής συμφωνήσει ή διαπραγματευτεί κάποια συμφωνία πληρωμής, αυτό γίνεται τροποποίηση της σύμβασης, ακόμη και αν δεν φέρει τον τίτλο "Τροποποίηση".

Οι τροποποιήσεις των αρχικών όρων της υπογεγραμμένης σύμβασης είναι πολύ συνηθισμένες. Μπορούν να αφορούν ζητήματα τίτλου, κατάσταση ιδιοκτησίας και διόρθωση προβλημάτων, ανακάλυψη ζητημάτων στην αίτηση για ασφάλιση, ακόμη και εκτιμήσεις. Ας υποθέσουμε ότι η αξιολόγηση έρχεται σε μερικές χιλιάδες δολάρια χαμηλότερη από τη συμφωνηθείσα τιμή αγοράς.

Σε αυτό το σημείο, έχουμε μια εντελώς νέα διαπραγμάτευση. Ο αγοραστής θα θέλει τον πωλητή να μειώσει την τιμή στην εκτιμώμενη αξία, αλλά ίσως ο πωλητής δεν συμφωνεί και θέλει περισσότερη προκαταβολή από τον αγοραστή. Μπορούν να καταλήξουν σε συμφωνία κάπου στη μέση για να σώσουν τη συμφωνία. Σε αντίθετη περίπτωση, η σύμβαση τροποποιείται και η συναλλαγή συνεχίζεται.

Προσπαθήστε απλώς να μην κοιτάξετε αντιεπαγγελματικά και να έχετε την εταιρεία τίτλου ή έναν πληρεξούσιο να επισημάνει ότι χρησιμοποιήσατε ένα έντυπο τροποποίησης όταν θα έπρεπε να ήταν προσθήκη ή το αντίστροφο. Γνωρίστε την ορολογία της επιχείρησής μας, ειδικά της νομικής ουσίας.