Ορισμός του λόγου πραγματικού δανείου προς αξία (LTV)

Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) μιας ιδιοκτησίας είναι το ποσοστό της αξίας της περιουσίας που υποθηκεύεται. Οι δανειστές χρησιμοποιούν διαφορετικές απαιτήσεις για να καθορίσουν εάν θα χορηγηθεί δάνειο και το LTV είναι συνήθως βασικός παράγοντας.

Είναι αρκετά συνηθισμένο για κατοίκους που κατέχουν οι ιδιοκτήτες να λαμβάνουν δάνεια σε LTVs του 80 τοις εκατό. Οι περισσότεροι δανειστές θέλουν πραγματικά να βλέπουν τους υποψήφιους αγοραστές να επενδύουν τουλάχιστον το 20% των ιδίων κεφαλαίων τους στη συναλλαγή. Φυσικά, αυτό δεν είναι ιδανικό για όλους τους αγοραστές κατοικιών. Κάποιοι προτιμούν να διατηρούν την αρχική τους δαπάνη σε μετρητά όσο το δυνατόν λιγότερο. Και οι εμπορικές ιδιοκτησίες έρχονται με μια σειρά από δικούς τους κανόνες.

Ο Τύπος LTV

Ο υπολογισμός του LTV είναι πραγματικά πολύ απλό μαθηματικό. Μπορείτε να πάρετε το LTV διαιρώντας το ποσό του ενυπόθηκου δανείου με τη μικρότερη είτε την εκτιμώμενη αξία είτε την τιμή πώλησης.

Για παράδειγμα, η εκτιμώμενη αξία ενός σπιτιού μπορεί να είναι $ 300.000. Υπάρχει ή θα υπάρξει υποθήκη αξίας 240.000 δολαρίων έναντι της ιδιοκτησίας. Ο λόγος δανείου προς αξία είναι επομένως 80%:

Το ποσό των 240.000 δολαρίων διαιρούμενο με 300.000 $ ισούται με το 80% ή το 80%.

Αυτό είναι λογικό, αλλά τι γίνεται αν προσπαθούσατε να εξασφαλίσετε μια υποθήκη ύψους 95.000 δολαρίων σε ένα ακίνητο αξίας 100.000 δολαρίων; Τότε η εξίσωση θα μοιάζει με αυτό:

Τα $ 95.000 διαιρούμενα κατά 100.000 $ ισούνται με το 95% ή το 95%.

Και αυτό δεν είναι τόσο λογικό.

Γιατί έχει σημασία?

Βάλτε τον εαυτό σας στη θέση του δανειστή. Θέλετε όσο το δυνατόν περισσότερο επίπεδο άνεσης ότι το στεγαστικό δάνειο που επεκτείνετε θα εξοφληθεί έγκαιρα και χωρίς αναστάτωση. Το σωστό ή το λάθος, οι δανειστές παίρνουν τη θέση ότι τα υψηλά LTVs συμβαδίζουν με μια αυξημένη πιθανότητα ότι ο δανειολήπτης θα αθετήσει το δάνειο.

Και αν αυτό κάνει συμβαίνει, ο δανειστής μπορεί να βρεθεί σε μια πολύ άβολη θέση εάν η LTV είναι πολύ υψηλή. Υποθέτοντας ότι είναι κάπου κοντά στο 90 τοις εκατό, ο δανειστής θα πρέπει να πουλήσει το σπίτι τουλάχιστον για να αποφύγει να χάσει τα χρήματά του εάν αναγκαστεί να αποκλείσει. Αυτό δεν είναι πάντα μια εύλογη προσδοκία σε μια δημοπρασία αποκλεισμού.

Στην περίπτωση αυτού του 95% LTV, ο δανειστής θα πρέπει να πουλήσει το ακίνητο για πολύ κοντά στη δίκαιη αγοραία αξία για να βγει από τη συμφωνία ολόκληρη. Ο ίδιος δανειστής θα μπορούσε να δεχτεί κάτι λιγότερο από την δίκαιη αγοραία αξία με ένα LTV 80% και να ανακτήσει ακόμα την επένδυσή του. Και αν το LTV είναι ακόμα χαμηλότερο, ο δανειστής πιθανότατα διαφεύγει ολόκληρη τη συναλλαγή σε καλή κατάσταση.

Πλεονεκτήματα χαμηλού LTV για τον αγοραστή

Μάλλον ενδιαφέρεστε λιγότερο για τα οικονομικά του δανειστή σας από τις δικές σας χορδές, και αυτό είναι λογικό. Ίσως να μην θέλετε να μοιραστείτε με πολλά χρήματα κατά το κλείσιμο, βάζοντας περισσότερα χρήματα για να μειώσετε την αναλογία LTV σας, αλλά μια χαμηλότερη LTV έχει πολλά πλεονεκτήματα μακροπρόθεσμα.

Τα χαμηλά δάνεια LTV τείνουν να ανταμείβονται με χαμηλότερα επιτόκια. Θεωρήστε ότι για μια περίοδο 30 ετών. Και, βεβαίως, αν η αξία της ιδιοκτησίας σας είναι περισσότερο ή λιγότερο ανώτερη, μπορείτε πιθανώς να ξεχάσετε την αναχρηματοδότηση για λίγο, αν προκύψει η ανάγκη.

Όσον αφορά τους εμπορικούς αγοραστές, όσο χαμηλότερες είναι οι πληρωμές υποθηκών, τόσο χαμηλότερα θα είναι τα λειτουργικά σας έξοδα. Αυτό τελικά σημαίνει περισσότερα χρήματα στην τσέπη σας.

Ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών

Στη συνέχεια, υπάρχει το ζήτημα της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI). Είναι δεδομένο ότι ο δανειστής θα θέλει κάποια ασφάλιση στη θέση του αν πράγματι χορηγεί δάνειο σε LTV πάνω από 80 τοις εκατό. Αυτή η ασφάλιση κλωτσάει για να αποζημιώσει τον δανειστή, αν έχετε προεπιλογή. Αλλά ο δανειστής δεν πληρώνει για αυτή την πολιτική. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού κάνει-τουλάχιστον μέχρι να φτάσει τουλάχιστον το 80 τοις εκατό στα ίδια κεφάλαια.

Έτσι, όχι, ίσως να μην πληρώνετε τόσο πολύ, αλλά θα είναι νικέλιο και μειωμένη κατά τη διάρκεια του δανείου σας μεταξύ υψηλότερων επιτοκίων και ετήσιων ασφαλίστρων PMI - και αυτό συχνά προσθέτει περισσότερα.

Ως πρακτικό ζήτημα, ο νόμος προβλέπει ότι ο δανειστής σας πρέπει να τερματίσει τη PMI αυτόματα όταν το LTV σας πέσει στο 78%. Δεν χρειάζεται καν να κάνετε τίποτα για να το κανονίσετε ή να κάνετε επίσημο αίτημα. Αλλά αν ξεκινάτε με μια αναλογία LTV 95 τοις εκατό, αυτό θα μπορούσε να πάρει λίγο.

Συντελεστές LTV σε εμπορικά ακίνητα

Οι δείκτες δανείων προς αξία χρησιμοποιούνται επίσης στα εμπορικά ακίνητα, αλλά οι δανειστές απαιτούν μερικές φορές επιτόκια χαμηλότερων από 80% όταν πρόκειται για επένδυση. Οι αναλογίες LTV είναι μία από τις τρεις κύριες αναλογίες που συνήθως χρησιμοποιούν οι εμπορικοί δανειστές.

Σε αυτή την περίπτωση, η αγοραία αξία του ακινήτου βασίζεται συχνά σε μια εμπορική εκτίμηση, αλλά όπως συμβαίνει με τις κατοικίες, η τιμή αγοράς θα χρησιμοποιηθεί αν αυτό είναι μικρότερο. Μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη αξίας 600.000 δολαρίων. Το ακίνητο εκτιμάται σε $ 750.000. Η υποθήκη που διαιρείται με το ποσό αξιολόγησης λειτουργεί στο 80 τοις εκατό, η οποία θα πρέπει να είναι επαρκής για να σας χρηματοδοτήσει, αλλά μπορεί να εξαρτάται από το δανειστή.

Κατά γενικό κανόνα, οι εμπορικοί δανειστές δεν θα εγκρίνουν δάνεια με LTV άνω του 80%, αλλά ορισμένοι δανειστές προσφέρουν μη συμμορφούμενα προγράμματα δανείων που θα αυξηθούν. Και, όπως συμβαίνει και με τα αστικά ακίνητα, ο χαμηλότερος λόγος LTV συμβαδίζει με τους ευνοϊκότερους όρους δανεισμού.

Συμβασιούχοι δανειστές

Ένας συμβατικός εμπορικός δανειστής υποθηκών κάνει δάνεια που δεν είναι εγγυημένα από την κυβέρνηση ή ένα κυβερνητικό πρόγραμμα. Είναι συνήθως τράπεζες και πιστωτικές ενώσεις. Μπορεί να θεωρούν τους συντελεστές LTV γειτνιάζοντας με 75 τοις εκατό για ορισμένες επενδύσεις σε ακίνητα, αλλά οι περισσότεροι δεν θα υπερβούν το 65 τοις εκατό αν το ακίνητο είναι εντατικής διαχείρισης.

"Εντατική διαχείριση" σημαίνει ότι ο δανειολήπτης πρόκειται να δραστηριοποιηθεί και να διαχειριστεί ενεργά την επιχείρηση.Το κτίριο δεν είναι απλώς καθισμένο εκεί, εκτιμώντας παθητικά. Οι ιδιόκτητες εγκαταστάσεις διαχείρισης περιλαμβάνουν μοτέλ, βενζινάδικα και πρατήρια καυσίμων, μπαρ και εστιατόρια. Αυτά συνήθως περιλαμβάνουν υψηλότερο δυναμικό αποτυχίας.

Κυβερνητικοί χορηγοί

Οι κυβερνητικές επιχειρήσεις (GSEs) περιλαμβάνουν κυβερνητικά προγράμματα όπως οι Freddie Mac, Fannie Mae ή Ginnie Mae. Συνήθως θα περιορίζουν τις εμπορικές αναλογίες LTV στο 80%, αλλά αυτό μπορεί να εξαρτάται από το είδος της ιδιοκτησίας που χρηματοδοτείτε. Είναι συνήθως 80 τοις εκατό για δάνεια διαμερισμάτων, και οι GSE δεν δανείζουν συνήθως σε εμπορικά ακίνητα επενδύσεων.

Οι GSEs είναι πολύ πιο επιεικές με τους ιδιωτικούς αγοραστές κατοικιών. Τα δάνεια FHA μπορούν να χορηγηθούν με LTVs ύψους 96,5%, ανάλογα με το πιστωτικό αποτέλεσμα του αγοραστή. Και τα δάνεια USDA και VA είναι δυνατά χωρίς καθόλου προκαταβολή για τα άτομα που πληρούν τις προϋποθέσεις.

Ιδιοκτησία-Occupied Properties

Οι εμπορικές ιδιοκτησίες που κατέχονται από ιδιοκτήτες είναι εκείνες στις οποίες η εταιρεία του δανειολήπτη είναι στην πραγματικότητα κατοικία. Μπορείτε να αγοράσετε ένα συγκρότημα γραφείων και να τοποθετήσετε το δικό σας μέτωπο γραφείου και το κέντρο της κύριας εισόδου. Ως ιδιοκτήτης σπιτιού, στην πραγματικότητα ζείτε στην κατοικία, όχι ενοικιάζοντάς την.

Αυτοί οι τύποι ιδιοτήτων είναι ενίοτε έγκυροι σε έγκριση σε υψηλότερους συντελεστές LTV, τουλάχιστον εμπορικά δάνεια που πραγματοποιούνται μέσω του Small Business Association (SBA). Η SBA θα εγκρίνει μερικές φορές δάνεια μέχρι και το 90% του LTV.

Λάβετε υπόψη ότι η SBA δεν εκδίδει τα εν λόγω δάνεια. Αντίθετα, τα εγγυάται με τις τοπικές τράπεζες. Και πολύ μικρές επιχειρήσεις - εκείνες που είναι λιγότερο από τρία χρονών ή όχι - δεν θα πληρούν τις προϋποθέσεις για το 90% του δείκτη LTV. Πιθανότατα, ο δανειστής θα αναζητήσει ένα LTV στη γειτονιά του 65% στην περίπτωση αυτή.

Δεύτερη υποθήκη

Εάν υποβάλετε αίτηση για δεύτερη υποθήκη - έχετε ήδη μια πρώτη υποθήκη ενάντια στο ακίνητο, αλλά ψάχνετε για πρόσθετο λειτουργικό κεφάλαιο για μια χρονική περίοδο - θα προσθέσετε τα δυο ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια πριν να τα διαχωρίσετε από την εκτιμώμενη αξία. Ως πρακτικό ζήτημα, ωστόσο, οι GSEs δεν επιτρέπουν σχεδόν ποτέ τη δεύτερη υποθήκη πίσω από τις πρώτες θέσεις υποθηκών τους. Ούτε και οι περισσότεροι συμβατικοί δανειοδότες, εκτός από την περίπτωση κατοικιών.