Πώς δημιουργείται ένας οργανισμός σε ακίνητα

Express Agency

Η αντιπροσωπεία Express δημιουργείται είτε με προφορική είτε με γραπτή συμφωνία μεταξύ του εντολέα και του πράκτορα. Δείχνει τη ρητή πρόθεσή τους για αυτή την αντιπροσωπευτική κατάσταση.

Στην ακίνητη περιουσία, το πρακτορείο συνήθως δημιουργείται είτε με γραπτή συμφωνία εισαγωγής με έναν πωλητή είτε με μια συμφωνία αντιπροσωπείας αγοραστή με έναν αγοραστή. Ορισμένες πολιτείες επιτρέπουν προφορικές συμφωνίες, αλλά οι περισσότερες δεν το κάνουν.

Σιωπηρός Οργανισμός

Είναι επίσης δυνατό να δημιουργηθεί μια σχέση αντιπροσωπείας μέσω των ενεργειών των μερών. Εάν ένας κτηματομεσίτης αναλαμβάνει ευθύνες που είναι συνήθως εκείνες ενός πράκτορα, αλλά δεν έχει υπογράψει συμφωνία αντιπροσωπείας, μπορεί ακόμα να θεωρηθεί ως πράκτορας μέσω σιωπηρής υπηρεσίας. Με τον ίδιο τρόπο, αν ο πελάτης ζητήσει από τον πράκτορα για συμβουλές ή ενέργειες που είναι κανονικά εκείνοι σε πρακτορεία, τότε θα μπορούσε να δημιουργηθεί μια σιωπηρή υπηρεσία.

Ορισμένα κράτη έχουν δημιουργήσει μια ειδική νομοθεσία που αναφέρει ότι κανένας οργανισμός δεν μπορεί να υπάρχει χωρίς γραπτή συμφωνία αντιπροσωπείας. Αυτό βοηθά στην αποφυγή τυχαίας σιωπηρής υπηρεσίας.

Μην γίνετε μη ανακοινωμένος διπλός πράκτορας

Στα κράτη που δεν έχουν αποκλείσει τη συνεπαγόμενη υπηρεσία, αν έχετε ένα καθεστώς αντιπροσωπείας αντιπροσωπείας στον πελάτη εγγραφής σας, προσέξτε τι κάνετε εάν εργάζεστε με έναν αγοραστή που ενδιαφέρεται για την καταχώριση. Πρώτον, θα πρέπει να αποκαλύψετε το καθεστώς του πρακτορείου στον αγοραστή και στη συνέχεια να μην αναλάβετε καθήκοντα που θα σήμαινε ότι είστε και ο αντιπρόσωπός τους.

Ο τρόπος με τον οποίο πραγματοποιείται κατά το μεγαλύτερο μέρος σήμερα

Η άδειά μου κρέμεται στο Νέο Μεξικό, αλλά έχω επίσης λάβει άδειες μεσίτη στο Τέξας και το Κολοράντο στο παρελθόν. Πολλά κράτη έχουν τώρα έγγραφα και αποκαλύψεις που υποστηρίζουν την "μεσιτεία συναλλαγών", ή καλούνται με άλλα ονόματα, την εκπροσώπηση αγοραστή ή πωλητή χωρίς "πρακτορεία". Ο όρος κτηματομεσίτης σπάνια σημαίνει ότι πλέον αυτές τις μέρες.

Έτσι, μπορώ να λάβω μια λίστα και να μην είμαι πράκτορας του πωλητή, και αυτό ακριβώς έκανα πάντα. Η μόνη φορά που το ζήτημα της αντιπροσωπείας ήρθε πάντα με έναν αγοραστή ή έναν πωλητή ήταν αν δούλευα με έναν πληρεξούσιο ή έναν δικαστή. Για κάποιο λόγο, τους προσέλκυσα στην ιστοσελίδα μου. Δεν ήθελαν να είμαι ο αντιπρόσωπός τους λόγω εξωσυμβατικής ευθύνης.

Η εξωδικαστική ευθύνη θέτει τον πελάτη του αντιπροσώπου σε κίνδυνο για τις δραστηριότητες του αντιπροσώπου του. Έτσι, αν ήθελα να κάνω κάτι λάθος ή να κάνω λάθος, ο πελάτης μου θα υπέστη ευθύνη επίσης. Αυτοί οι νόμιμοι άνθρωποι ήξεραν ότι δεν ήθελαν αυτόν τον κίνδυνο, παρόλο που ήξεραν ότι ακολουθούσα προσεκτικά τους κανόνες.

Όταν δούλευα με αγοραστές, δούλευα πάντα ως μεσίτης συναλλαγών, ποτέ δεν ήταν πράκτορας. Ποτέ σχεδόν ποτέ δεν το ζήτησαν και η φόρμα κρατικής αποκάλυψής μας καθόριζε σαφώς τα καθήκοντά μου στον πελάτη μου. Εδώ είναι ευθεία από το νόμο:

Α. Ειλικρίνεια και λογική φροντίδα όπως ορίζεται στις διατάξεις του παρόντος τμήματος.

Β. Συμμόρφωση με τους τοπικούς, πολιτειακούς και ομοσπονδιακούς νόμους περί στέγασης και καταπολέμησης των διακρίσεων, τον νόμο περί άδειας εκμετάλλευσης ακινήτων του Νέου Μεξικού και τους κανόνες περί ακινήτων και άλλους ισχύοντες τοπικούς, κρατικούς και ομοσπονδιακούς νόμους και κανονισμούς.

Γ. Εκτέλεση οποιωνδήποτε γραπτών συμφωνιών με τον πελάτη ή τον πελάτη.

Δ. Παροχή βοήθειας στον πελάτη ή στον πελάτη του μεσίτη για την ολοκλήρωση της συναλλαγής, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί γραπτώς από τον πελάτη ή τον πελάτη, μεταξύ άλλων:

1. παρουσίαση όλων των προσφορών ή των αντιπροέδρων εγκαίρως · και
2. βοήθεια για τη συμμόρφωση με τους όρους της σύμβασης και με το κλείσιμο της συναλλαγής · εάν ο μεσίτης της συναλλαγής δεν παρέχει την υπηρεσία, συμβουλές ή βοήθεια που περιγράφονται στις παραγράφους 1 και 2 του υποτμήματος D του 16.61.19.8 NMAC, ο πελάτης ή ο πελάτης πρέπει να συμφωνήσει γραπτώς ότι ο μεσίτης δεν αναμένεται να παράσχει μια τέτοια υπηρεσία, συμβουλή ή βοήθεια και ο μεσίτης γνωστοποιεί την ύπαρξη τέτοιας συμφωνίας γραπτώς στους άλλους μεσίτες που εμπλέκονται στη συναλλαγή.

Ε. Αναγνώριση από τον μεσίτη ότι ενδέχεται να υπάρχουν ζητήματα που σχετίζονται με τη συναλλαγή και τα οποία είναι εκτός της γνώσης ή της εμπειρογνωμοσύνης του μεσίτη του συνδεδεμένου μεσίτη ή του πληρεξουσίου, και ότι ο συνεργαζόμενος μεσίτης ή ο πληρεξούσιος που πληρούν τις προϋποθέσεις θα υποδείξει ότι ο πελάτης ή ο πελάτης ζητούν συμβουλές εμπειρογνωμόνων για τα θέματα αυτά.

ΣΤ. Λογιστική για όλα τα χρήματα ή περιουσιακά στοιχεία που εισπράττει ο μεσίτης.

Ζ. Γραπτή γνωστοποίηση στον πελάτη ή στον πελάτη τους και σε άλλους μεσίτες που εμπλέκονται στη συναλλαγή οποιασδήποτε πιθανής σύγκρουσης συμφερόντων που έχει ο μεσίτης στη συναλλαγή, συμπεριλαμβανομένων αλλά όχι περιοριστικά:

1. οποιαδήποτε γραπτή σχέση μεσιτείας που έχει ο μεσίτης με οποιοδήποτε άλλο μέρος της συναλλαγής ή
2. οποιοδήποτε ουσιαστικό συμφέρον ή σχέση επαγγελματικού, προσωπικού ή οικογενειακού χαρακτήρα που έχει ο μεσίτης στη συναλλαγή.
3. άλλες επιλογές σχέσης μεσιτών που είναι διαθέσιμες στο Νέο Μεξικό.

Η γραπτή γνωστοποίηση οποιωνδήποτε δυσμενών γεγονότων που πραγματικά γνωρίζει ο μεσίτης ή ο μεσίτης που αφορά την περιουσία ή τη συναλλαγή ή σχετικά με την οικονομική δυνατότητα των μερών της συναλλαγής να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή. τα δυσμενή πραγματικά περιστατικά που απαιτούν γνωστοποίηση δεν περιλαμβάνουν πληροφορίες που καλύπτονται από τους ομοσπονδιακούς νόμους περί στέγασης ή τον νόμο για τα ανθρώπινα δικαιώματα του Νέου Μεξικού.

I. διατήρηση οποιωνδήποτε εμπιστευτικών πληροφοριών που αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια οποιασδήποτε σχέσης εκπροσώπησης, εκτός εάν η γνωστοποίηση είναι με τη συγκατάθεση του πρώτου πελάτη ή απαιτείται από το νόμο,

Ι. Εκτός εάν έχει εγκριθεί γραπτώς διαφορετικά, ένας μεσίτης συνεργάτης ή ένας μεσίτης δεν γνωστοποιεί στον πελάτη ή πελάτη κατά τη διάρκεια της συναλλαγής ότι ο πωλητής πελάτης ή πελάτης του έχει προηγουμένως δηλώσει ότι θα δεχθεί τιμή πώλησης μικρότερη από την τιμή που ζητά ή καταχωρείται . ότι ο πελάτης ή ο πελάτης του αγοραστή έχει προηγουμένως δηλώσει ότι θα πληρώσει μια τιμή μεγαλύτερη από την τιμή που υποβάλλεται σε γραπτή προσφορά. το κίνητρο του πελάτη ή του πελάτη του για πώληση ή αγορά ακινήτου, ότι ο πελάτης ή ο πελάτης του πωλητή ή ο πελάτης ή ο πελάτης του αγοραστή θα συμφωνήσουν σε όρους χρηματοδότησης διαφορετικούς από εκείνους που προσφέρονται · ή οποιεσδήποτε άλλες πληροφορίες που ζητούνται γραπτώς από τον πελάτη ή πελάτη του μεσίτη του συνεργάτη ή του πελάτη ή του πελάτη του, προκειμένου να παραμείνουν εμπιστευτικοί, εκτός εάν η αποκάλυψη απαιτείται από το νόμο.

Αυτό φροντίζει για τις ανησυχίες που ενδεχομένως είχαν οι πελάτες μου.