Subprime Στεγαστικό: Ορισμός, τύποι, οικονομικός αντίκτυπος

Μια υποθήκη subprime είναι ένα στεγαστικό δάνειο που χορηγείται σε δανειολήπτες με μειωμένη πιστωτική ιστορία. Συχνά, δεν έχουν καθόλου πιστωτικό ιστορικό. Τα πιστωτικά τους αποτελέσματα δεν τους επιτρέπουν να αποκτήσουν συμβατική υποθήκη.

Σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Εταιρεία Ασφαλίσεων Καταθέσεων, οι εν λόγω δανειολήπτες έχουν παραβιαστεί, χρεοκοπήσει ή έχουν χαμηλά πιστωτικά αποτελέσματα ή / και χαμηλά εισοδήματα. Συγκεκριμένα, έχουν παραβιάσει την πληρωμή τους με δύο ή περισσότερες καθυστερήσεις 30 ημερών κατά το παρελθόν έτος. Ο δανειστής έπρεπε να διαγράψει ή να καταγράψει το δάνειο ή υπήρξε μια απόφαση κατά των τελευταίων δύο ετών. Είναι υποτιμητικοί εάν έχουν χρεοκοπήσει τα τελευταία πέντε χρόνια. Οι δανειολήπτες με χαμηλή πιστοληπτική ικανότητα έχουν συνήθως χαμηλές βαθμολογίες πίστωσης, όπως FICO 660 ή χαμηλότερη.

Το ετήσιο εισόδημά τους είναι μικρότερο από το ήμισυ των συνολικών ετήσιων πληρωμών τόκων + δανείων.

Αυτά τα δάνεια έχουν υψηλότερο κίνδυνο αθέτησης των υποχρεώσεων απ 'ό, τι τα δάνεια προς τους πρώτους οφειλέτες. Επομένως, οι τράπεζες χρεώνουν υψηλότερα τέλη για να τους αντισταθμίσουν τον πρόσθετο κίνδυνο. Μπορεί να έχουν υψηλότερα επιτόκια, μεγαλύτερα έξοδα κλεισίματος ή να απαιτούν περισσότερη προκαταβολή.

Ένα δάνειο υψηλού κόστους πρέπει να αναφέρεται στο FDIC εάν το ετήσιο πραγματικό του επιτόκιο ή το ΣΕΠΕ υπερβαίνει κατά περισσότερο από τρεις ποσοστιαίες μονάδες την απόδοση σε παρόμοιο ομολογιακό δάνειο. Πρέπει επίσης να αναφέρεται εάν τα έξοδα κλεισίματος υπερβαίνουν το 8 τοις εκατό του ποσού του δανείου.

Τύποι δανείων υψηλού κινδύνου

Για να προσελκύσουν δανειολήπτες με χαμηλό επιτόκιο, οι τράπεζες προσέφεραν όλα τα είδη δανείων που ήταν φτηνά στην αρχή, αλλά κέρδισαν αργότερα. Οι περισσότεροι είχαν χαμηλές τιμές "teaser" για το πρώτο ή δύο χρόνια. Πολλοί δανειολήπτες δεν συνειδητοποίησαν ότι ο ρυθμός αυξήθηκε δραματικά μετά από αυτό. Άλλοι σκέφτηκαν ότι θα μπορούσαν να πουλήσουν το σπίτι ή να αναχρηματοδοτήσουν πριν. Αυτά τα αποκαλούμενα εξωτικά δάνεια δεν ήταν απολύτως παραπλανητικά. Αλλά αυτά έκαναν τους απροσδόκητους ή τους αδελφούς δανειολήπτες στο πρόβλημα. Ακολουθούν παραδείγματα των πιο δημοφιλών:

Το δάνειο μόνο για τόκους είναι ευκολότερο να αντέξει οικονομικά, διότι δεν απαιτεί να καταβάλλεται ο κύριος υπόχρεος για τα πρώτα χρόνια του δανείου. Οι περισσότεροι δανειολήπτες υποθέτουν ότι είτε θα αναχρηματοδοτήσουν είτε θα πουλήσουν το σπίτι τους, πριν να επιστραφεί ο κύριος υπόχρεος. Αυτό είναι πολύ επικίνδυνο γιατί εκεί αυξάνεται η μηνιαία πληρωμή. Συνήθως δεν μπορούν να αντέξουν την υψηλότερη πληρωμή. Αν η αξία του σπιτιού πέσει, τότε δεν μπορούν να τύχουν αναχρηματοδότησης. Δεν μπορούν επίσης να πουλήσουν το σπίτι. Στην περίπτωση αυτή, αναγκάζονται να χρεοκοπήσουν επειδή δεν μπορούν να κάνουν την υψηλότερη πληρωμή.

Επιλογές ρυθμιζόμενο ποσοστό στεγαστικών δανείων επέτρεψε στους δανειολήπτες να επιλέξουν πόσο να πληρώσει κάθε μήνα. Ωστόσο, η μικρή πληρωμή σήμαινε ότι το υπόλοιπο προστέθηκε στον κύριο σας. Μετά από πέντε χρόνια, η επιλογή εξαφανίζεται και το δάνειο ήταν ακόμη μεγαλύτερο από ό, τι στην αρχή.

Τα αρνητικά δάνεια απόσβεσης ήταν σαν δάνεια μόνο για τόκους, αλλά χειρότερα. Αυτό συμβαίνει γιατί ποτέ δεν πληρώθηκαν από τον κύριο. Στην πραγματικότητα, οι πληρωμές τόκων ήταν τόσο χαμηλές ώστε κάθε μήνα, το χρέος αυξανόταν όσο προστέθηκε στον κύριο υπόχρεο. Με άλλα λόγια, ο κύριος μέσος αυξήθηκε κάθε μήνα.

Τα μακροπρόθεσμα δάνεια σταθερού επιτοκίου που παρέμειναν 40 ή 50 χρόνια, αντί της συμβατικής υποθήκης 30 ετών.

Τα δάνεια με μπαλόνια επέτρεψαν χαμηλές μηνιαίες πληρωμές, αλλά χρειάστηκε μια μεγάλη πληρωμή μετά από πέντε έως επτά χρόνια για να εξοφλήσει το υπόλοιπο του δανείου.

Τα δάνεια που δεν έφεραν χρήμα που επέτρεψαν στον δανειολήπτη να λάβει δάνειο για την προκαταβολή.

Οικονομική επίδραση

Τα στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου αποτελούσαν μια από τις αιτίες της κρίσης των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων.Τα αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου διαπίστωσαν ότι θα μπορούσαν να αποκομίσουν πολλά χρήματα από την αγορά και πώληση χρεογράφων που στηρίζονται σε υποθήκες. Πρόκειται για παράγωγα που βασίζονται στην αξία των υποκείμενων υποθηκών. Γίνονταν δημοφιλείς όταν οι έμποροι άρχισαν να συνδέουν τα στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου με υψηλής ποιότητας συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια.

Οι έμποροι αντιστάθμισης κινδύνου διάρρηξαν αυτές τις δεσμίδες σε διαφορετικά στοιχεία, που ονομάζονται δόσεις. Έβαλαν όλες τις πληρωμές χαμηλού επιτοκίου από τα πρώτα τρία χρόνια των στεγαστικών δανείων με χαμηλά επιτόκια των συμβατικών δανείων. Οι πληρωμές υψηλού επιτοκίου ήταν συνδυασμένες σε δόσεις που φαίνεται να ήταν πιο επικίνδυνες, επειδή ήταν υψηλή απόδοση. Για να το ξεπεράσουν, πώλησαν ασφάλεια έναντι τυχόν αδυναμίας πληρωμής, που ονομάζονται συμβάσεις αντιστάθμισης πιστωτικού κινδύνου.

Η δημοτικότητα των ενυπόθηκων χρεογράφων σήμαινε ότι οι έμποροι hedge fund χρειάστηκαν όλο και περισσότερες πραγματικές υποθήκες για να τροφοδοτήσουν τη ζήτηση. Οι τράπεζες δημιούργησαν αυτά τα εξωτικά ενυπόθηκα δάνεια μόνο για να κάνουν κράτηση περισσότερων επιχειρήσεων. Συνδύαζαν τα ενυπόθηκα δάνεια και τα πωλούσαν στους εμπόρους αντισταθμιστικών κεφαλαίων.

Όλα πήγαν καλά μέχρι να αρχίσουν να πέφτουν οι τιμές κατοικιών το 2006. Αυτό σπάνια συνέβη στο ιστορικό των ΗΠΑ. Ωστόσο, συνέβη περίπου την ίδια στιγμή που πολλοί δανειολήπτες βρήκαν τα επιτόκιά τους να αυξάνονται κατά το τρίτο έως πέμπτο έτος της εξωτικής υποθήκης.

Δεδομένου ότι το σπίτι τους ήταν τώρα αξίζει λιγότερο από την υποθήκη, δεν μπορούσαν να αναχρηματοδοτήσουν ή να πουλήσουν το σπίτι. Όταν άρχισαν να χρεοκοπούν, οι ιδιοκτήτες των ενυπόθηκων χρεογράφων διαπίστωσαν ότι τα παράγωγά τους δεν άξιζαν αυτό που πλήρωσαν. Όταν προσπάθησαν να εισπράξουν την ασφάλειά τους, ο εκδότης, η AIG, σχεδόν πτώχευσε. Αυτό οδήγησε στη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 και στη μεγάλη ύφεση.