Ανασύνθεση υποθηκών εναντίον αναχρηματοδότησης: Ποια είναι η καλύτερη;

Εάν ψάχνετε να εξοικονομήσετε χρήματα για την υποθήκη σας, έχετε αρκετές επιλογές. Η αναχρηματοδότηση και η αναδιατύπωση υποθήκης θα αποφέρει εξοικονόμηση πόρων, συμπεριλαμβανομένης της χαμηλότερης μηνιαίας πληρωμής και της δυνατότητας να πληρώνουν λιγότερα έξοδα τόκου. Αλλά οι μηχανικοί είναι διαφορετικοί, και υπάρχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα με κάθε επιλογή, οπότε είναι κρίσιμο να επιλέξετε το σωστό.

Εάν η ταμειακή ροή δεν αποτελεί πρόβλημα -και δεν έχετε κανένα πρόβλημα με τη μηνιαία πληρωμή σας - η επιλογή μπορεί να είναι εύκολη: Είναι συνήθως καλύτερο να αναδιατυπώσετε ή απλά να προπληρώσετε την υποθήκη σας, αν απλά θέλετε να ελαχιστοποιήσετε τις χρεώσεις τόκων.

Αναδιατύπωση έναντι αναχρηματοδότησης

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της αναδιατύπωσης και της αναχρηματοδότησης του στεγαστικού δανείου σας; Ας συγκρίνουμε και αντιπαραβάλλουμε.

Αναδιατύπωση συμβαίνει όταν αλλάζετε το υπάρχον δάνειο αφού προπληρώσετε ένα σημαντικό ποσό του υπολοίπου του δανείου σας. Για παράδειγμα, μπορείτε να πραγματοποιήσετε μια σημαντική πληρωμή κατ 'αποκοπή ποσό, ή ίσως να έχετε προσθέσει επιπλέον στις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας - βάζοντας πολύ πιο μπροστά από το χρονοδιάγραμμα για την αποπληρωμή του χρέους σας. Ο δανειστής σας μπορεί να υπολογίσει εκ νέου τις μηνιαίες πληρωμές σας με βάση το χαμηλό υπόλοιπο δανείου σας, με αποτέλεσμα μια χαμηλότερη απαιτούμενη μηνιαία πληρωμή. Επειδή το υπόλοιπο του δανείου σας είναι μικρότερο, θα πληρώνετε επίσης λιγότερους τόκους για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου σας.

Αναχρηματοδότηση συμβαίνει όταν κάνετε αίτηση για νέο δάνειο και το χρησιμοποιείτε για να αντικαταστήσετε μια υπάρχουσα υποθήκη. Ο νέος δανειστής σας κάνει μια πληρωμή απευθείας στον παλιό σας δανειστή και πληρώνετε το νέο δανειστή σας προς τα εμπρός. Το δάνειό σας θα πρέπει να είναι μικρότερο από ό, τι ήταν όταν δανείστηκε αρχικά, ώστε να απολαμβάνετε χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, έχει νόημα μόνο η αναχρηματοδότηση, αν έχετε χαμηλότερο επιτόκιο, επομένως θα μπορούσατε να ξοδέψετε λιγότερα για το ενδιαφέρον (αλλά ίσως καταλήξετε να δαπανούν περισσότερα - Δες παρακάτω).

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αναδιατύπωσης

Το κύριο πλεονέκτημα της αναδιατύπωσης είναι η απλότητα. Ο δανειστής σας έχει πιθανώς ένα πρόγραμμα που κάνει την αναδιατύπωση ευκολότερη από την αίτηση για νέο δάνειο. Οι δανειστές χρεώνουν μια μικρή χρέωση για την υπηρεσία, η οποία θα πρέπει να αποπληρωθεί περισσότερο μετά από αρκετούς μήνες βελτίωσης της ταμειακής ροής.

Εγκριση: Οι προϋποθέσεις για αναδιατύπωση είναι διαφορετικές από τις προϋποθέσεις για ένα νέος δάνειο και ενδέχεται να εγκριθεί για αναδιατύπωση ακόμα και όταν η αναχρηματοδότηση είναι αδύνατη για εσάς. Έχετε ήδη το δάνειο - ζητάτε απλώς έναν αναλογισμό του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης.

• Δεν χρειάζεται να προσκομίσετε αποδείξεις εισοδήματος, να τεκμηριώσετε τα περιουσιακά σας στοιχεία (και από πού προέρχονται) ή να βεβαιωθείτε ότι τα πιστωτικά σας αποτελέσματα δεν παρουσιάζουν προβλήματα.
• Οι δανειστές ενδέχεται να απαιτήσουν να προκαταβάλλετε ένα ελάχιστο ποσό προτού μπορέσετε να κάνετε αναδιατύπωση.
• Κυβερνητικά προγράμματα όπως τα δάνεια FHA και VA δεν είναι γενικά κατάλληλα για αναδιατύπωση.
• Η αναδιατύπωση για δάνεια jumbo δεν είναι διαθέσιμη από όλους τους δανειστές.

Επιτόκιο και πληρωμή: Όταν αναδιαμορφώνετε ένα δάνειο, το επιτόκιο δεν αλλάζει (αλλά συνήθως αλλάζει όταν αναχρηματοδοτείτε). Μερικές εισροές καθορίζουν τη μηνιαία πληρωμή σας: Ο αριθμός των υπόλοιπων πληρωμών, το υπόλοιπο του δανείου και το επιτόκιο. Αλλά όταν αναδιατυπώνετε, ο δανειστής σας αλλάζει μόνο το υπόλοιπο του δανείου σας.

Σημειώστε ότι η αναδιατύπωση του δανείου δεν είναι η ίδια με την τροποποίηση του δανείου. Εάν είστε υποβρύχιος και αντιμετωπίζετε οικονομικές δυσκολίες, ενδέχεται να υπάρχουν άλλοι τρόποι να αλλάξετε τους όρους του δανείου σας ή να αναχρηματοδοτήσετε.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αναχρηματοδότησης

Όπως με την αναδιατύπωση, η αναχρηματοδότηση μειώνει επίσης την πληρωμή σας (συνήθως), αλλά αυτό συμβαίνει επειδή ξαναρχίζετε το ρολόι του δανείου σας.

Νέα χαρακτηριστικά: Οι κύριοι λόγοι αναχρηματοδότησης είναι να εξασφαλίσετε χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή, να αλλάξετε τις δυνατότητες του δανείου σας και ενδεχομένως να λάβετε χαμηλότερο επιτόκιο (αλλά οι χαμηλότερες τιμές ενδέχεται να μην είναι διαθέσιμες ανάλογα με το πότε δανείζετε). Εάν παίρνετε ένα ολοκαίνουργιο δάνειο, μπορείτε να επιλέξετε πόσο χρόνο είναι διαρθρωμένο το δάνειο: Θα είναι μια υποθήκη 30 ετών, ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου 15 ετών ή ένα ρυθμιζόμενο υποθήκη (ARM);

Υψηλότερο κόστος: Ένα ολοκαίνουργιο δάνειο κοστίζει συνήθως περισσότερο από μια αναδιατύπωση.

• Πρέπει να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος, συμπεριλαμβανομένων των τελών αξιολόγησης, των τελών προέλευσης και πολλά άλλα.
• Ένα πιο σημαντικό κόστος μπορεί να είναι το επιπλέον ενδιαφέρον που πληρώνετε. Εάν επεκτείνετε το δάνειο σας για μεγάλο χρονικό διάστημα - παίρνοντας ένα άλλο δάνειο 30 ετών μετά την εξόφληση του υπάρχοντος δανείου σας για αρκετά χρόνια - πρέπει να ξεκινήσετε από το μηδέν. Με τα περισσότερα δάνεια, πληρώνετε περισσότερο τόκο στα πρώτα χρόνια και πληρώνετε το μεγαλύτερο μέρος του κεφαλαίου στα επόμενα χρόνια. Ένα νέο μακροπρόθεσμο δάνειο θα σας επιστρέψει σε εκείνα τα πρώτα, ενδιαφέροντα χρόνια.

Για να δείτε ένα παράδειγμα του τρόπου πληρωμής του κεφαλαίου και του ενδιαφέροντος, εκτελέστε μερικούς αριθμούς με έναν υπολογισμό απόσβεσης δανείου.

Εναλλακτική λύση: Μην το κάνετε

Εάν θέλετε πραγματικά να εξοικονομήσετε χρήματα, η καλύτερη επιλογή θα ήταν να περάσετε την αναδιατύπωση και αναχρηματοδότηση. Αντ 'αυτού, προπληρώστε την υποθήκη σας (είτε με κατ' αποκοπή ποσό είτε με την πάροδο του χρόνου) και συνεχίστε να κάνετε τις μεγάλες απαιτούμενες πληρωμές επίσης.

Εάν αναδιατυπώσετε, κερδίζετε τη δυνατότητα να κάνετε μικρότερες πληρωμές, οι οποίες μπορεί να είναι ωραίες - αλλά δεν εξοφλίζετε χρέος καθόλου ταχύτερα. Εάν αναχρηματοδοτήσετε, θα μπορούσατε να εξοφλήσετε το δάνειό σας αργότερα από ό, τι αρχίζατε και συνεχίζετε να καταβάλλετε τόκο στην πορεία. Αν όμως προπληρώσετε και συνεχίσετε την αρχική μηνιαία πληρωμή, εξοικονομείτε χρήματα από τόκους και πληρώστε την υποθήκη σας νωρίς.