Αντισταθμισμένο ενδιαφέρον για υποτιθέμενες υποθήκες

Οι επενδυτές ακίνητων περιουσιών, εάν είναι οικονομικά επωφελείς, μπορούν να αναλάβουν υφιστάμενη υποθήκη από τον πωλητή όταν αποκτούν μια επένδυση σε ακίνητα. Όταν γίνει αυτό, απαιτείται μια προύπολη για το υποτιθέμενο ενδιαφέρον υποθηκών.

Δεδομένου ότι οι τόκοι υπερημερίας καταβάλλονται σε καθυστέρηση, ο πωλητής θα οφείλει τον αγοραστή για τόκους "έως ή" κατά την ημερομηνία λήξης, καθώς ο αγοραστής θα πληρώνει αυτούς τους τόκους για την επόμενη πληρωμή μετά το κλείσιμο. Όπως συμβαίνει με τις περισσότερες παραχωρήσεις, θα πρέπει να γνωρίζουμε από τη συμφωνία αγοράς αν θα προχωρήσουμε ή θα κλείσουμε.

1. Υπολογίστε τις ημέρες ενδιαφέροντος που οφείλει ο πωλητής στον αγοραστή.
2. Καθορίστε το ποσό ανά ημέρα του τόκου.
3. Πολλαπλασιάστε τον αριθμό ημερών με το ποσό / ημέρα για το σύνολο.

Ας κάνουμε μια δειγματοληψία. Ένας επενδυτής ακίνητων περιουσιών κλείνει σε μια ιδιοκτησία ενοικίασης στις 16 Ιουλίου. Το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων είναι 257.505 δολάρια, με επιτόκιο 6.75% και χρησιμοποιούμε 365 ημέρες ημερολογιακού έτους. Θα περάσουμε "μέσα" την ημέρα του κλεισίματος. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής πληρώνει για την ημέρα κλεισίματος των τόκων.

1. Ημέρες που ο πωλητής οφείλει στον αγοραστή είναι 16 για την 1η Ιουλίου έως 16 Ιουλίου.
2. $ 257.505 X .0675 = 17381.59 δολάρια διαιρούμενο με 365 ημέρες = 47.62 δολάρια / ημέρα.
3. 47,62 δολάρια / ημέρα ενδιαφέροντος X 16 ημέρες = 761,92 δολάρια από τον πωλητή στον αγοραστή.

Αυτό θα ήταν ΔΑΠΑΝΗ προς τον Πωλητή και ΠΙΣΤΩΣΗ προς τον Αγοραστή.

Σχετικά με το αναλογούν ενδιαφέρον για τις συναλλαγές ακίνητης περιουσίας

Η παραχώρηση των τόκων ενυπόθηκων δανείων σε υποθέσεις δεν είναι στην πραγματικότητα τόσο συνηθισμένη, καθώς οι υποθέσεις υποθηκών δεν είναι κοινές. Υπάρχουν ορισμένα στοιχεία σε μια δήλωση κλεισίματος, κατοικημένη ή εμπορική, που απαιτούν μια προ-βαθμολογία των χρημάτων για να βεβαιωθείτε ότι ο αγοραστής και ο πωλητής πληρώνουν το μερίδιο του ναύλου βάσει της ημερομηνίας λήξης.

Φόροι ιδιοκτησίας

Οι φόροι ιδιοκτησίας πληρώνονται με καθυστέρηση, δηλαδή για το προηγούμενο έτος. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας είναι ίσως ο πιο συνηθισμένος, καθώς οι φόροι πληρώνονται συνήθως ετησίως, όχι μηνιαίως. Επίσης, εάν υπάρχει μια υποθήκη, τότε πιθανότατα να υπάρχει μεσεγγύηση των φόρων που συλλέγονται κάθε μήνα για να βεβαιωθείτε ότι το ετήσιο τιμολόγιο μπορεί να καλυφθεί όταν παραληφθεί. Με βάση την ημερομηνία κλεισίματος, ο αγοραστής θα λάβει πίστωση για το ποσό του φόρου που θα οφείλεται από εκείνη την ημέρα μέχρι την αρχή του φορολογικού έτους. Στη συνέχεια, θα πληρώσουν ολόκληρο τον φόρο όταν λήξουν.

Ο πωλητής θα καταβάλλει πράγματι το μέρος των φόρων του έτους στον αγοραστή για να χρησιμοποιηθεί στη συνέχεια στη φορολογική περίοδο.

Ασφάλεια περιουσίας

Ο αγοραστής θα είναι υπεύθυνος για την ασφάλιση από την ημέρα κλεισίματος. Ο πωλητής μπορεί να έχει προπληρώσει κάποια ασφάλιση, έτσι θα λάβει πίστωση για οποιοδήποτε ποσό που έχουν καταβάλει καλύπτοντας ημέρες μετά το κλείσιμο.

Ενοικιάσεις

Αυτό είναι πιο συνηθισμένο στις προσφορές διαμερισμάτων και πολυκατοικιών, αλλά ενοικιάζονται επίσης μονοκατοικίες. Το κλείσιμο θα έπρεπε να γίνει την τελευταία ημέρα του μήνα για να αποφευχθεί η απαίτηση για την προμήθεια ενοικίου. Εάν κλείσει για παράδειγμα στα μέσα του μήνα, ο πωλητής θα έχει ήδη συλλέξει ενοίκια για ολόκληρο το μήνα. Ο αγοραστής θα λάβει πίστωση για τα ενοίκια από το μέσο έως το τέλος του μήνα.

Ο εμπορικός χώρος είναι πιο πολύπλοκος

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι δομής των εμπορικών μισθώσεων. Κάποιοι έχουν τους μισθωτές να πληρώνουν ένα μέρος, ή ακόμα και το σύνολο, φόρων και άλλων δαπανών λειτουργίας. Οποιοδήποτε από αυτά θα μπορούσε να απαιτήσει την εκτίμηση, και για ένα συγκρότημα γραφείων λιανικής πώλησης ή εμπορικό κέντρο, αυτό θα απαιτούσε υπολογισμούς για κάθε χώρο μίσθωσης αν μοιράζονταν το κόστος με τον ιδιοκτήτη.

Έχω ήδη αναφέρει την πρόβλεψη των εμπορικών ενοικίων, οπότε για μια μεγάλη συμφωνία μίσθωσης χώρου λιανικής, θα μπορούσαν να υπάρξουν πολλοί από αυτούς τους υπολογισμούς. Γι 'αυτό υπάρχουν λογιστές.

Ουσιαστικά, οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτων που περιλαμβάνει προπληρωμένα ή μεταπληρωμένα ποσά θα απαιτεί μια προ-βαθμολόγηση αυτών των στοιχείων στην τελική δήλωση. Δεν είναι κάτι που κάνει ο επαγγελματίας ακίνητης περιουσίας, αλλά πρέπει να είναι σε θέση να το εξηγήσει στον πελάτη του αγοραστή ή πωλητή του.