Ο πωλητής δέχεται προσφορά, μπορεί κάποιος άλλος αγοραστής να μας υπερκαλύψει;

Ερώτηση: Εάν ο πωλητής αποδέχεται την προσφορά μας, μπορεί κάποιος άλλος αγοραστής να μας ξεπεράσει;

Ένας αναγνώστης ρωτά: Ο σύζυγός μου και έβαλα μια προσφορά σε μια σύντομη πώληση. Ξέρουμε ότι είναι μια μακρά αναμονή. Ο πράκτοράς μας είπε ότι θα μπορούσε να διαρκέσει 4 έως 6 μήνες πριν η τράπεζα δεχτεί την προσφορά μας. Αλλά εδώ είναι ο kicker. Αυτό είναι ένα πραγματικά δροσερό σπίτι, και είναι ακόμα στην αγορά, ακόμη και αφού ο πωλητής αποδέχθηκε την προσφορά μας. Ανησυχούμε ότι κάποιος άλλος αγοραστής κατοικιών θα μας ξεπεράσει. Εάν ένας πωλητής δεχθεί την προσφορά μας, μπορεί κάποιος άλλος αγοραστής να μας ξεπεράσει και να πάρει το σπίτι των ονείρων μας; "- Sleepless in Salinas

Απάντηση: Όταν σκέφτομαι τον Σαλίνα, έρχομαι στο μυαλό "εγώ και ο Bobby McGee" - κάτι που μάλλον είναι μπροστά από το χρόνο σας. "Ψάχνετε για αυτό το σπίτι, και ελπίζω ότι το βρίσκει." Το πράγμα είναι, Sleepless σε Salinas, εάν αυτή ήταν μια τακτική συναλλαγή, θα είχατε προσφυγή κατά ενός πωλητή που προσπάθησε να γλιστρήσει μακριά. Αλλά επειδή πρόκειται για μια σύντομη πώληση, υπάρχει λόγος ανησυχίας για την προσφορά σας και είναι υπερβολική.

Οι νόμοι διαφέρουν από κράτος σε κράτος. Έτσι, αυτό που ισχύει στην Αριζόνα ίσως να μην ισχύει για ακίνητα στο Νιου Τζέρσεϋ. Το πρώτο μέρος που βλέπετε είναι στο συμβόλαιο αγοράς σας. Σχεδόν όλα όσα διέπουν τη συναλλαγή σας θα περιέχονται στις δώδεκα περίπου σελίδες που υπογράψατε με τον πωλητή.

Προσφορές σύντομης προσφοράς αποδοχής και προσφοράς

Γενικά, πολλές ανοικτές πωλήσεις θα καθοριστούν περαιτέρω από ένα έγγραφο που ονομάζεται σύντομη προσθήκη πώλησης. Το SSA χρησιμοποιείται για την προστασία των πωλητών και των αγοραστών σε μια σύντομη συναλλαγή πώλησης. Τροποποιεί τη σύμβαση αγοράς.

Στις περισσότερες συναλλαγές ακίνητης περιουσίας, η διαδικασία πηγαίνει έτσι:

• Προσφορά που παρουσιάζεται στον πωλητή.
• Ο πωλητής δέχεται προσφορά και υπογράφει.
• Εκτελεσθείσα προσφορά προς τον αγοραστή.

Μια μικρή διακύμανση συμβαίνει όταν ο πωλητής χρειάζεται να διευκρινίσει ένα μέρος της προσφοράς ή διαφορετικά πρέπει να αλλάξει κάποια πτυχή της προσφοράς:

• Προσφορά που παρουσιάζεται στον πωλητή.
• Ο πωλητής αντιμετωπίζει προσφορά μετρητή.
• Ο αγοραστής αποδέχεται προσφορά μετρητών.
• Εκτελεσθείσα προσφορά προς τον πωλητή.

Αυτή είναι και η διαδικασία για μια σύντομη πώληση. Η κύρια διαφορά είναι ότι η προσθήκη σύντομης πώλησης μπορεί να αλλάξει τον τρόπο παρουσίασης, αποδοχής, αντιμετώπισης και παράδοσης των προσφορών. Η SSA αναφέρεται επίσης:

• Η χρονική περίοδος όλων των μερών συμφωνεί να περιμένει την έγκριση σύντομης πώλησης.
• Πόσες προσφορές αποστέλλονται στην τράπεζα.
• Είτε ο πωλητής πρέπει να ενημερώσει τους αγοραστές εάν αποστέλλονται άλλες προσφορές στην τράπεζα.

Η αποδοχή της προσφοράς γίνεται όταν γίνεται επιβεβαίωση. Η σύμβαση υπαγορεύει ποιος πρέπει να λάβει τη σύμβαση για επιβεβαίωση. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, οι συμβάσεις μας επιτρέπουν είτε στον πράκτορα είτε στον αγοραστή να επιβεβαιώσει την παραλαβή, ανάλογα με το όνομα του οποίου εισάγεται στη σελίδα υπογραφής. Μερικοί πράκτορες ξεχνούν να δώσουν το όνομά τους σε αυτή τη σελίδα, οπότε η προσφορά πρέπει να επιβεβαιωθεί από τον αγοραστή, η οποία προσθέτει επιπλέον χρόνο.

Ως επί το πλείστον, ένας πωλητής μπορεί να πουλήσει μόνο σε έναν αγοραστή. Ο πωλητής δεν μπορεί να συμφωνήσει να πουλήσει ταυτόχρονα σε πολλούς ανταγωνιστικούς αγοραστές. Επιπλέον, ο πωλητής γενικά δεν μπορεί να ακυρώσει τη σύμβασή σας, αν συμμορφώνεστε με τη σύμβαση, απλώς και μόνο επειδή ο πωλητής μπορεί να λάβει καλύτερη προσφορά από άλλον αγοραστή.

Υπάρχουν όμως τρόποι να σας καλέσουμε να ακυρώσετε τη δική σας σύμβαση. Ένας από αυτούς τους τρόπους είναι ο πωλητής να στείλει μια δεύτερη προσφορά, μια back-up προσφορά, στην τράπεζα που είναι υψηλότερη από την προσφορά σας. Επειδή η τράπεζα μπορεί να ρωτήσει ποια προσφορά επιθυμεί ο πωλητής να δεχτεί η τράπεζα. Σε αυτή την περίπτωση, ο πωλητής θα μπορούσε να δείξει τη δεύτερη προσφορά. Εάν η προσφορά σας εξαρτάται από την έγκριση της τράπεζας, θα μπορούσατε να χάσετε την προσφορά σας στον αγοραστή που σας απαγόρευσαν.

Είναι σπάνιο να συμβαίνει αυτό, αλλά μπορεί να συμβεί. Ένας άλλος αγοραστής μπορεί επίσης να στείλει μια προσφορά απευθείας στην τράπεζα και να παρακάμψει τον πράκτορα και τον πωλητή όλοι μαζί. Και πάλι, σπάνια, αλλά ένας αγοραστής θα μπορούσε να το κάνει. Για προστασία, συνιστάται στους αγοραστές μικρών πωλήσεων να λάβουν νομικές συμβουλές.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, άδεια # 00697006, είναι Broker-Associate στο Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.