Τι είναι μια ανοικτή λίστα;

Ορισμός: Μια ανοικτή λίστα επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη να πουλήσει το σπίτι της από μόνη της ως πωλητής από τον ιδιοκτήτη. Είναι μια μη αποκλειστική συμφωνία, που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκτελέσει ανοικτές λίστες με περισσότερους από έναν μεσίτη ακινήτων και να πληρώσει μόνο τον μεσίτη ο οποίος φέρνει έναν ικανό αγοραστή του οποίου η προσφορά δέχεται ο ιδιοκτήτης.

Η μεγάλη διαφορά είναι ότι ο ιδιοκτήτης πιθανώς θα πληρώσει μόνο μια προμήθεια μεσίτη πώλησης, η οποία είναι περίπου το ήμισυ των τυπικών τελών. Ο λόγος είναι επειδή ο ιδιοκτήτης δεν αντιπροσωπεύεται. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν έναν μεσίτη για να αντιπροσωπεύσουν τον ιδιοκτήτη, αλλά πληρώνουν τον μεσίτη για να αντιπροσωπεύσουν τον αγοραστή. Ωστόσο, το kicker είναι αν ο ιδιοκτήτης βρει τον ίδιο τον αγοραστή, ο ιδιοκτήτης δεν θα χρωστάει μια προμήθεια σε κανέναν.

Γιατί ένας πωλητής θα χρησιμοποιήσει μια ανοικτή λίστα;

Οι πωλητές ενδέχεται να εξετάσουν μια ανοικτή λίστα με ένα αποκλειστικό δικαίωμα πώλησης, για παράδειγμα, εάν υπάρχουν πολλοί αγοραστές στην αγορά. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι μια ανοικτή λίστα μπορεί να διαπραγματευτεί ξεχωριστά με κάθε κτηματομεσίτη, και οι προμήθειες μπορούν να είναι διαφορετικές μεταξύ τους ή ταυτόσημες, ό, τι μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης. Δίνει στον πωλητή περισσότερη ευελιξία, αν και μπορεί να περιορίσει τον αριθμό των αγοραστών που μπορεί να θέλουν να αγοράσουν το σπίτι.

Ωστόσο, αν υπάρχουν περισσότεροι αγοραστές στην αγορά από τους πωλητές με ελκυστικές καταχωρίσεις, ο πωλητής δεν εκθέτει τον εαυτό του σε πολύ κίνδυνο δίνοντας ανοικτή λίστα σε διάφορα χρηματιστήρια. Ο κύριος κίνδυνος μπορεί να είναι η έλλειψη έκθεσης σε όλους τους αγοραστές ακινήτων. Για να μην αναφέρουμε, ο πωλητής διατηρεί επίσης την επιλογή να πουλήσει το ίδιο το σπίτι. Αν βρει τον αγοραστή της, δεν οφείλει σε κανέναν πράκτορα μια προμήθεια.

Μερικοί πωλητές πιστεύουν ότι μπορούν να διαφημίσουν ένα σπίτι επαρκώς και να φτάσουν στους αγοραστές μέσω του διαδικτύου, οπότε δεν βλέπουν κάποιο λόγο να προσλάβουν έναν πράκτορα. Μερικές φορές παραβλέπουν το γεγονός ότι οι πράκτορες φέρνουν πολύ περισσότερα στο τραπέζι απ 'ό, τι απλά μια δυνατότητα να βρουν έναν μελλοντικό αγοραστή. Ένας έμπειρος κτηματομεσίτης, για παράδειγμα, μπορεί να προσφέρει στον πωλητή την ευκαιρία να αποφύγει τα κοινά λάθη. Οι πωλητές, αφού δεν έχουν κάνει λάθη, δεν αναγνωρίζουν πάντοτε αυτήν την αξία μέχρι να κάνουν λάθος και είναι πολύ αργά.

Γιατί οι αντιπρόσωποι θα συμφωνήσουν σε μια ανοικτή λίστα;

Οι πράκτορες που συνεργάζονται με πολλούς αγοραστές ενδέχεται να συμφωνήσουν να αποδεχθούν τους όρους μιας ανοικτής εγγραφής, αν θέλουν να εγγυηθούν ότι θα πληρώσουν για την αποστολή αγοραστή στον πωλητή. Με μια ανοικτή λίστα, οι πράκτορες γενικά δεν διαφημίζουν την ιδιοκτησία ή ξοδεύουν χρήματα για την προώθηση εκτός αν είναι αρκετά σίγουροι ότι οι αγοραστές που ανταποκρίνονται θα επικοινωνήσουν μόνο με αυτόν τον πράκτορα.

Το ακίνητο μπορεί να είναι μοναδικό, πολύ ιδιαίτερο, που θα απευθύνεται σε μεγάλο αριθμό αγοραστών και ένας πράκτορας μπορεί να δει μια ανοικτή λίστα ως τη μόνη λύση, επειδή ο πωλητής δεν θα συμφωνήσει με την αποκλειστική διανομή δικαιωμάτων πώλησης. Είναι πολύ ασυνήθιστο να βλέπετε ανοικτές καταχωρήσεις στο MLS όπου δουλεύω στο Σακραμέντο και ποτέ δεν έχω γράψει μια ανοικτή λίστα σε όλη τη μεγάλη μου σταδιοδρομία στα ακίνητα, αλλά δεν σημαίνει ότι δεν είναι βιώσιμη επιλογή.

Υποθέτω ότι σε ορισμένες αγροτικές ρυθμίσεις, οι ανοικτές λίστες ενδέχεται να έχουν αξία για τους πωλητές που δεν επιθυμούν να δεσμευτούν σε μια μεμονωμένη μεσιτεία ακινήτων. Οι αγροτικές καταχωρήσεις τείνουν να καλύπτουν μεγάλες εκτάσεις, ενώ από στόμα σε στόμα ταξιδεύει γρήγορα. Οι πωλητές στη χώρα μπορούν να καταγράψουν με κάθε μεσίτη στην περιοχή, εάν οι μεσίτες είναι πρόθυμοι, και πληρώνουν μόνο την μεσιτεία που τελικά παρουσιάζει τη νικηφόρα προσφορά.

Το μειονέκτημα είναι ότι ο πωλητής δεν έχει τυπική παρουσία. Κανένας πράκτορας που να ενεργεί ως καταπιστευματοδόχος για τον πωλητή ή να βοηθήσει τον πωλητή με διαπραγματεύσεις, επιθεωρήσεις στο σπίτι ή αποκαλύψεις. Δεν υπάρχει φανταστική φωτογραφία, εναέρια περιοδεία, 3D βελτιώσεις, επαγγελματικό μάρκετινγκ και διαπραγματεύσεις. Στην πραγματικότητα, ο πωλητής πληρώνει στην πραγματικότητα έναν άλλο πράκτορα για να διαπραγματευτεί για τον αγοραστή.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.

Παραδείγματα: Η Mary εξέδωσε ανοικτή λίστα σε τρεις εταιρείες ακινήτων: Smith Brokerage, Allen Realtors και All City Agents. Η Smith Brokerage της έφερε έναν αγοραστή που υπέβαλε μια αποδεκτή προσφορά, οπότε η Mary πλήρωσε τη Smith Brokerage με μια εντολή εκπροσώπησης του αγοραστή. Οι άλλες δύο χρηματιστηριακές εταιρίες πήγαν.