Πώς να υπολογίσετε το μαθηματικό για μια καλή επένδυση Condo

Ψάχνετε να αγοράσετε ένα condo ως επένδυση; Εάν ναι, πώς ξέρετε αν ένα condo είναι μια καλή επένδυση; Υπάρχουν διάφοροι υπολογισμοί που μπορείτε να περάσετε και ερωτήσεις που πρέπει να αντιμετωπίσετε, για να προσδιορίσετε την απάντηση.

Όταν εξετάζετε ένα condo ως επένδυση, πρέπει να υπολογίσετε με ακρίβεια:

• το ετήσιο μίσθωμα που μπορείτε να λάβετε και
• τα ετήσια έξοδα που θα υποστούν, συμπεριλαμβανομένων των εξής:
  • φόροι ακίνητης περιουσίας
  • ΑΣΦΑΛΙΣΗ
  • τη συντήρηση και τις επισκευές

Επιπλέον, πρέπει να λαμβάνετε υπόψη τις περιστασιακές δαπάνες που μπορεί να προκύψουν, όπως:

• νομικές αμοιβές εάν απαιτείται έξωση
• τα έξοδα διαφήμισης για να βρουν ενοικιαστές
• έξοδα επισκευής εάν ένας ενοικιαστής βλάψει την ιδιοκτησία

Ας κάνουμε το μαθηματικό! Ένα παράδειγμα επένδυσης σε διαμέρισμα:

Ας δούμε ένα παράδειγμα. Αν βρείτε ένα διαμέρισμα πώλησης για $ 55.000. Μπορείτε να πληρώσετε μετρητά. Θα νοικιάσει για $ 750 το μήνα ($ 9.000 ετησίως). Πιστεύετε ότι αντιπροσωπεύει απόδοση 16,4% ($ 9,000 διαιρούμενο με $ 55,000). Πριν να είστε πολύ ενθουσιασμένοι, πρέπει να λάβετε υπόψη αυτά τα έξοδα:

• Οι φόροι επί των ακινήτων είναι 1.000 δολάρια ετησίως
• Η ασφάλιση είναι $ 300 ανά έτος
• Εκτιμάτε περίπου $ 300 ετησίως για εργασίες συντήρησης και επισκευών
• Σκέφτεστε ότι το condo θα είναι κενό περίπου ένα μήνα το χρόνο (υπολογίζετε σε αυτό το κόστος των 750 δολαρίων ετησίως)
• Σκέφτεστε κάθε φορά που είναι κενή, θα πρέπει να ξοδέψετε 250 δολάρια για τα έξοδα διαφήμισης και εσείς εκτιμάτε αυτό ως δαπάνη μια φορά το χρόνο
• Μπορείτε επίσης να υπολογίσετε ότι ίσως ένας στους πέντε χρόνους μπορεί να έχει κακή εμπειρία και να έχει νομικά έξοδα και πρόσθετο κόστος επισκευής περίπου $ 5.000 (που θα ήταν περίπου 1.000 δολάρια ετησίως).

Τα έξοδα αυτά ανέρχονται συνολικά σε 3.600 δολάρια ετησίως (ή περίπου $ 300 το μήνα).

Το καθαρό σας ενοίκιο είναι τώρα $ 5.400 ($ 9.000 μείον $ 3.600), το οποίο αντιπροσωπεύει καθαρή απόδοση ενοικίασης 9,8%, η οποία εξακολουθεί να είναι μια ελκυστική απόδοση. Εκτός από την ταμειακή ροή, θα συμμετέχετε στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Αν αναμένατε να αυξηθεί η ακίνητη περιουσία κατά περίπου 3% ετησίως, κατά το πρώτο έτος η κατοικία σας θα εκτιμούσε από $ 55.000 έως $ 56.650, κέρδος $ 1.650.

Αν δεν μπορείτε να πληρώσετε μετρητά και πρέπει να χρηματοδοτήσετε το ακίνητο, θα πρέπει επίσης να υπολογίσετε το κόστος τόκων. Για επενδύσεις σε ακίνητα, σχεδιάζετε να βάζετε 25%, 50% κάτω για να δικαιούστε το δάνειο. Στο παραπάνω σενάριο, ας πούμε ότι βάζετε 30% χαμηλότερα ($ 16.500) και χρηματοδοτείτε το υπόλοιπο 70% ($ 38.500) με ποσοστό 7% πάνω από 30 χρόνια. Η πληρωμή σας θα είναι 256 δολάρια το μήνα.

Όταν προσθέτετε την πληρωμή σας ύψους $ 256 το μήνα και τα εκτιμώμενα έξοδα που υπολογίζονται παραπάνω, περίπου $ 300 το μήνα, λαμβάνετε 556 δολάρια το μήνα εκτιμώμενων εξόδων. Με το αναμενόμενο ενοίκιο των 750 δολαρίων το μήνα, αυτό το ακίνητο θα εξακολουθούσε να προσφέρει θετικές ταμειακές ροές και με βάση αυτούς τους αριθμούς θα ήταν πιθανώς μια καλή επένδυση.

Άλλοι παράγοντες: Αμοιβές αξιολόγησης και συνδρομής για το διαμέρισμα

Θα χρειαστεί επίσης να μάθετε εάν το condo που εξετάζετε έχει τέλη σύνδεσης και πόσο συχνά μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε εκτιμήσεις. Οι εκτιμήσεις είναι δαπάνες που πραγματοποιούνται για την κάλυψη των κοινόχρηστων χώρων της ιδιοκτησίας συγκυριαρχία. Οι εκτιμήσεις θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν τον εξωραϊσμό, τη στάθμευση και την επισκευή και τη συντήρηση των γκαράζ στάθμευσης, τις βελτιώσεις στο εξωτερικό του κτιρίου και τις δαπάνες που συνδέονται με οποιουσδήποτε κοινόχρηστους χώρους, όπως κύριο λόμπι ή είσοδος. Αυτά τα έξοδα θα πρέπει να ληφθούν υπόψη στην εκτίμηση δαπανών σας πριν υπολογίσετε την εκτιμώμενη απόδοση της επένδυσής σας.

Πριν κάνετε οποιαδήποτε επένδυση σε ακίνητα, πρέπει επίσης να αξιολογήσετε πόσο ρεαλιστικές είναι οι υποθέσεις σας. Ακολουθούν μερικές πρόσθετες ερωτήσεις που πρέπει να λάβετε υπόψη για να προσδιορίσετε εάν μια αγορά διαμερίσματος θα είναι μια καλή επένδυση:

• Είναι το condo σας σε μια περιοχή όπου οι ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες είναι σε ζήτηση, όπως κοντά σε ένα κολλέγιο;
• Είναι σε μια περιοχή που γίνεται λιγότερο δημοφιλής ή πιο δημοφιλής;
• Θα μπορούσε ένας σημαντικός εργοδότης στην περιοχή να κλείσει και να προκαλέσει μείωση της ζήτησης μίσθωσης;
• Θα μπορούσε να κατασκευαστεί κοντινή κατασκευή σε κοντινή απόσταση, αφήνοντας τη δική σας ανάγκη σε δαπανηρές βελτιώσεις για να ανταγωνιστεί;

Χρειάζεται γνώση μιας περιοχής και εμπειρίας για την αξιολόγηση αυτών των τύπων κινδύνου. Για ένα σπουδαίο βιβλίο για το θέμα, ανατρέξτε στο άρθρο "Πώς να ξεκινήσετε την επένδυση σε ακίνητα" του John Reed.