6 Βασικά στοιχεία μιας σύμβασης διαχείρισης ακινήτων

Όταν προσλαμβάνετε έναν διαχειριστή ακινήτων, θα πρέπει να επανεξετάσετε προσεκτικά τη σύμβασή τους διαχείρισης. Πρέπει να σιγουρευτείτε ότι καταλαβαίνετε τις ευθύνες του διαχειριστή ακινήτων, τις ευθύνες του ιδιοκτήτη και βεβαιωθείτε ότι είστε προστατευμένοι εάν ο διαχειριστής δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις τους.

Υπηρεσίες και αμοιβές

Το πρώτο βασικό μέρος της σύμβασης διαχείρισης που πρέπει να καταλάβετε είναι ποιες υπηρεσίες ο διαχειριστής ακινήτων έχει συμφωνήσει να εκτελέσει και πόσο θα χρεώσει για αυτές τις υπηρεσίες. Πρέπει να καταλάβετε ποιες υπηρεσίες περιλαμβάνονται στο τέλος διαχείρισης, ποιες υπηρεσίες μπορούν να εκτελεστούν με επιπλέον χρέωση και ποιες υπηρεσίες δεν θα εκτελεσθούν υπό οποιεσδήποτε συνθήκες.

Το τέλος διαχείρισης είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος αμοιβής που θα χρεώσει ένας διαχειριστής ακινήτων. Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στο πώς κατανέμεται αυτό το τέλος.

Μην αποκλείσετε αμέσως έναν διαχειριστή ακινήτων επειδή φαίνεται ότι χρεώνουν υψηλότερο τέλος. Οι διαχειριστές ακινήτων που χρεώνουν χαμηλότερο αρχικό τέλος ίσως χρεώνουν περισσότερο για "πρόσθετα καθήκοντα" όπως πληρώνοντας κενές θέσεις, πληρώνοντας λογαριασμούς, ζητήματα συντήρησης και διαδικασίες απομάκρυνσης. Πρέπει να διαβάσετε προσεκτικά τη συμφωνία διαχείρισης, για να καθορίσετε ποιες υπηρεσίες περιλαμβάνονται στην αμοιβή διαχείρισης και ποιες υπηρεσίες θεωρούνται επιπλέον και απαιτούν πρόσθετη πληρωμή.

Για τις υπηρεσίες που θεωρούνται επιπλέον, η συμφωνία πρέπει να διευκρινίζει με σαφήνεια πώς θα χρεωθείτε για αυτά τα καθήκοντα. Είναι μια κατ 'αποκοπή αμοιβή, ένα ποσοστό επί τοις εκατό ή το τέλος θα καθορίζεται κατά περίπτωση πριν από την εκτέλεση της υπηρεσίας;

Επίσης, να γνωρίζετε τις υπηρεσίες που ο διαχειριστής ακινήτων δεν θα εκτελέσει σε καμία περίπτωση. Αυτό θα διαφέρει από εταιρεία σε εταιρεία, αλλά οι συνηθισμένοι αποκλεισμοί περιλαμβάνουν αναχρηματοδότηση ακινήτου ή εκτεταμένη αναδιαμόρφωση. Βεβαιωθείτε ότι ο διαχειριστής δεν αποκλείει τίποτα που θεωρείτε απόλυτη αναγκαιότητα, όπως η εξεύρεση ενοικιαστών, η είσπραξη ενοικίου ή η αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών.

Ευθύνες του ιδιοκτήτη της περιουσίας

Το δεύτερο μέρος της σύμβασης που πρέπει να καταλάβετε είναι οι ευθύνες σας ως ιδιοκτήτης. Αυτό το τμήμα της σύμβασης θα ορίσει τι πρέπει να κάνετε υπογράφοντας τη συμφωνία και τι εμποδίζεστε να κάνετε.

Δύο παραδείγματα υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη ακινήτου είναι:

1. Δημιουργία και διατήρηση ενός αποθεματικού-Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την τοποθέτηση ενός συγκεκριμένου ποσού σε ένα αποθεματικό που μπορεί να χρησιμοποιήσει ο διαχειριστής ακινήτων για καθημερινές υποχρεώσεις, ζητήματα συντήρησης και έκτακτες ανάγκες. Είστε επίσης υπεύθυνοι για να διασφαλίσετε ότι το ταμείο δε θα πέσει ποτέ κάτω από ένα συγκεκριμένο ποσό.
2. Αποκτήστε και διατηρήστε την κατάλληλη ασφάλεια-Η συμφωνία διαχείρισης πρέπει να καθορίζει τους τύπους ασφάλισης και το ποσό κάλυψης που πρέπει να λάβετε. Θα πρέπει επίσης να σημειώσετε εάν η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων πρέπει να συμπεριληφθεί στην κάλυψή σας.

Δύο παραδείγματα περιορισμών στον ιδιοκτήτη ακινήτου είναι:

1. Εύρεση των ενοικιαστών-Πολλές συμφωνίες θα εμποδίσουν τον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας να τοποθετήσει έναν μισθωτή στην ιδιοκτησία τους. Αυτό έχει ως στόχο να προστατεύσει τον διαχειριστή ακινήτων από το να χειρίζεται έναν μισθωτή που δεν έχει επιλεγεί σύμφωνα με τις οδηγίες του.
2. Είσοδος-Ο ιδιοκτήτης ακινήτου δεν επιτρέπεται να εισέλθει στο ακίνητο εκτός εάν ειδοποιήσει προηγουμένως τον ενοικιαστή ή λάβει έγκριση από τον διαχειριστή ακινήτου.

Ίσες ευκαιρίες στέγασης

Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι η συμφωνία διαχείρισης έχει ένα τμήμα που λέει ότι υποστηρίζει τη στέγαση ίσων ευκαιριών. Θα πρέπει να πει ότι θα ακολουθήσουν τόσο την κρατική όσο και την ομοσπονδιακή δίκαιη νομοθεσία περί στέγασης.

Ευθύνη

Αυτό είναι το μέρος της σύμβασης που περιορίζει την ευθύνη του διαχειριστή ακινήτων. Είναι γνωστή ως αβλαβής ρήτρα. Σε γενικές γραμμές, αυτή η ρήτρα θα προστατεύσει τον διαχειριστή ακινήτων, εκτός από τις περιπτώσεις που υπήρξαν αμέλεια.

Ο ιδιοκτήτης δεν είναι, ωστόσο, υπεύθυνος για την αμέλεια τρίτων που προσλαμβάνουν. Για παράδειγμα, ένας διαχειριστής ακινήτων δεν είναι υπεύθυνος αν μισθώνει έναν εργολάβο, και ο ανάδοχος προκαλεί ζημιά στην ιδιοκτησία.

Για να προστατεύσετε τον εαυτό σας, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι υπάρχει μια ρήτρα "λογικής φροντίδας" στη συμφωνία. Για παράδειγμα, ο διαχειριστής δεν θα θεωρηθεί υπεύθυνος αν έχει ληφθεί "εύλογη μέριμνα" κατά την πρόσληψη ενός τρίτου - δηλαδή ότι πρέπει να κάνουν την έρευνά τους και να μην προσλάβουν έναν εργολάβο με ιστορικό καταγγελιών εναντίον τους.

Διάρκεια συμβολαίου

Θέλετε να προσπαθήσετε και να αποφύγετε την υπογραφή μακροχρόνιας συμφωνίας μέχρι να αποδείξετε τα αποτελέσματα και την εμπιστοσύνη της εταιρείας διαχείρισης. Δυστυχώς, οι περισσότερες εταιρείες διαχείρισης δεν θα υπογράψουν σύμβαση για λιγότερο από ένα χρόνο. Σε αυτή την περίπτωση, θα θέλετε να ελέγξετε προσεκτικά τη ρήτρα τερματισμού και βεβαιωθείτε ότι είστε σε θέση να τερματίσετε τη σύμβαση εάν δεν είστε ικανοποιημένοι με την υπηρεσία.

Ρήτρα τερματισμού

Βεβαιωθείτε ότι η συμφωνία διαχείρισης έχει σαφή ρήτρα τερματισμού ή ακύρωσης. Θα πρέπει να δηλώνει γιατί και πότε ο ιδιοκτήτης / εταιρεία διαχείρισης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση και όταν εσείς, ο ιδιοκτήτης, έχετε το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση.

Ανακοίνωση για τον τερματισμό:

Πρέπει συνήθως να δώσετε προειδοποίηση μεταξύ 30 και 90 ημερών για να τερματίσετε τη σύμβαση. Βεβαιωθείτε ότι η συμφωνία αναφέρει επίσης ότι η εταιρία διαχείρισης ακινήτων πρέπει να σας ειδοποιήσει τουλάχιστον 30 ημέρες αν αποφασίσει να τερματίσει τη σύμβαση.

Τέλος για πρόωρη λήξη:

Θα πρέπει συχνά να καταβάλλετε τέλη για την πρόωρη λήξη της σύμβασης. Το ποσό αυτό θα κυμαίνεται από μερικές εκατοντάδες δολάρια έως την καταβολή όλων των αμοιβών που θα είχε συσσωρεύσει η εταιρεία διαχείρισης για το υπόλοιπο της σύμβασης.

Λόγος τερματισμού:

Θα θελήσετε να αναζητήσετε μια σύμβαση που δεν απαιτεί αιτία τερματισμού της συμφωνίας. Θα θελήσετε επίσης μια ρήτρα που σας επιτρέπει να τερματίσετε τη σύμβαση χωρίς ποινή αν η εταιρεία διαχείρισης δεν βρει έναν μισθωτή εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος.

Υποχρεώσεις κατά την λήξη:

Θα πρέπει επίσης να υπάρχει κατάλογος των καθηκόντων που πρέπει να πραγματοποιούνται κατά τον τερματισμό και το χρονικό παράθυρο που πρέπει να συμπληρωθούν εντός. Για παράδειγμα, η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων πρέπει να παράσχει στον ιδιοκτήτη αντίγραφα όλων των μισθώσεων των ενοικιαστών εντός 14 ημερών από τη λήξη της σύμβασης. ή ότι όλα τα χρήματα που οφείλονται σε οποιοδήποτε από τα μέρη πρέπει να καταβληθούν εντός 30 ημερών από τη λήξη της σύμβασης.