Πώς να υπολογίσετε το απλό ενδιαφέρον για ακίνητα

Ο υπολογισμός των απλών επιτοκίων για ακίνητα μπορεί να ακούγεται περίπλοκος και τρομακτικός, αλλά δεν χρειάζεται. Από οποιοδήποτε ενδιαφέρον θα μπορούσατε να υπολογίζετε, είναι ένα από τα πιο βασικά. Η συσσώρευση απλού ενδιαφέροντος είναι ένα σημαντικό πράγμα που πρέπει να κατανοήσετε εάν κάνετε μια επένδυση σε ακίνητα. Η πραγματοποίηση ενός απλού υπολογισμού δεν χρειάζεται να διαρκέσει περισσότερο από πέντε λεπτά και το μόνο που χρειάζεστε είναι ένα μολύβι και μια αριθμομηχανή.

Πώς να υπολογίσετε το ενδιαφέρον

Πριν από την κατάδυση σε υπολογισμούς, είναι καλό να το ξέρετε ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου είναι το ποσό με το οποίο κερδίζονται τόκοι. Τιμή είναι το επιτόκιο σε εκατοστιαία ή δεκαδική μορφή και χρόνος είναι ο χρόνος επί του οποίου κερδίζονται οι τόκοι. Η βασική εξίσωση που πρέπει να γνωρίζετε είναι:

Κύρια τιμή X Χ Χρόνος = Ποσό τόκου

Για παράδειγμα: $ 100.000 (βασικό) X 0.08 (ποσοστό 8%) X 1 Έτος (Χρόνος) = $ 8000 Τόκοι

Για να πάρετε το συνολικό ποσό στο χέρι στο τέλος της περιόδου έδρασης, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτήν την εξίσωση:

Κύριο Χ {1 + (Χρονική Τιμή X)} = Συνολικό Ποσό

Στον ακόλουθο υπολογισμό, είναι για ένα έτος, στο τέλος του οποίου, θα έχουμε τα αρχικά $ 100.000, συν το ενδιαφέρον: $ 100.000 X {1 + (.08 X 1)} = 100.000 $ Χ 1.08 = 108.000 $

Εάν υπολογίσαμε για τρία χρόνια, θα πολλαπλασιάσουμε το ποσοστό 8 τοις εκατό κατά τρεις, το οποίο μας παίρνει 24 τοις εκατό ή .24: $ 100.000 X {1 + .24} = 124.000 δολάρια.

Ακίνητα επενδύοντας μαθηματικά για τα κέρδη

Ο επενδυτής ακίνητων περιουσιών χρησιμοποιείται για να δει τις λέξεις "due diligence" στην ανάγνωση και την έρευνα στο διαδίκτυο. Όταν εξετάζετε εάν θα επενδύσετε ή όχι σε ακίνητο, καλό είναι να κάνετε τη δέουσα επιμέλεια και να διερευνήσετε πράγματα όπως:

• Τα χαρακτηριστικά της γειτονιάς.
• Συγκριτικές και ανταγωνιστικές ιδιότητες στην αγορά.
• Ανταγωνιστικά ενοίκια στην περιοχή και χρεώσεις που χρεώνονται, αν το ακίνητο θα είναι μια ενοικίαση paroperty.
• Η κατάσταση του ίδιου του ακινήτου.
• Ο αναμενόμενος ρυθμός εκτίμησης του ακινήτου έναντι άλλων ιδιοτήτων που εξετάζονται.
• Οι παροχές του ακινήτου και η αναμενόμενη ζήτηση από τους ενοικιαστές.

Είναι καλύτερο να ακολουθήσετε μια μακροπρόθεσμη προσέγγιση για τα περισσότερα από αυτά, καθώς είναι σημαντικό να είστε σχετικά σίγουροι ότι η τοπική οικονομία ή η ζήτηση δεν θα αλλάξει δραματικά ενώ είμαστε κύριοι της ιδιοκτησίας.

Ωστόσο, το άλλο μέρος της δέουσας επιμέλειας, και πολύ σημαντικό, είναι το μάθημα της αποτίμησης των ακινήτων και της αξιολόγησης της ποιότητας των επενδύσεων. Τα καλά νέα είναι ότι μερικοί από τους υπολογισμούς γίνονται εύκολα με ηλεκτρονικούς υπολογιστές, όπως πληρωμές υποθηκών. Στις ίδιες τοποθεσίες μπορείτε να βρείτε αριθμομηχανές οικιακής προέλευσης, αριθμομηχανές προεπιλογής και αριθμομηχανές σύγκρισης δανείων. Παρόλο που αυτές αναφέρονται κυρίως στους καταναλωτές, ο υπολογιστής πληρωμής υποθηκών χρησιμοποιείται πολύ για να συγκρίνει τα στεγαστικά δάνεια για ταμειακές ροές.

Όταν πρόκειται για υπολογισμούς των επενδυτών, υπάρχουν μερικές πραγματικά χρήσιμες για την αποτίμηση ενός ακινήτου και για την αξιολόγηση του επενδυτικού δυναμικού για ένα ακίνητο.

Ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα

Το ακαθάριστο δυνητικό εισόδημα είναι το αναμενόμενο εισόδημα που θα παράγει ένα ακίνητο χωρίς εκπτώσεις για αναμενόμενη κενή θέση ή πιστωτική ζημία.

Ακαθάριστο λειτουργικό εισόδημα

Ο υπολογισμός αυτός λαμβάνει υπόψη τις απώλειες λόγω κενής θέσης και μη πληρωμής. Οι δαπάνες για κενές μονάδες περιλαμβάνουν τη διαφήμιση για έναν νέο μισθωτή, τη συντήρηση μικρών συντηρήσεων, τη βαφή και την αποκατάσταση ενός νέου ενοικιαστή και το κόστος διαχείρισης για μια νέα μίσθωση.

Ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίων

Αν και δεν είναι το πιο ακριβές εργαλείο, το GRM μπορεί να σας δώσει ένα γρήγορο εργαλείο σύγκρισης για να αποφασίσετε αν θα κάνετε μια πιο εμπεριστατωμένη ανάλυση.

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα

Εδώ ρίχνουμε τα λειτουργικά έξοδα, όπως η διαχείριση, οι επισκευές, τα χρήματα, κ.λπ. για το NOI μας. Μπορεί να υπάρχει ένας μακρύς κατάλογος εδώ, αλλά είναι μόνο τα λειτουργικά έξοδα, όχι η απόσβεση ή η μεγάλη εργασία που πρέπει να υποτιμηθεί με την πάροδο του χρόνου.

Ποσοστό κεφαλαιοποίησης

Χρησιμοποιώντας το λειτουργικό εισόδημα άλλων ακινήτων και τις πρόσφατες τιμές πώλησης, προσδιορίζεται το ποσοστό κεφαλαιοποίησης και στη συνέχεια εφαρμόζεται στο εν λόγω ακίνητο για τον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας με βάση το εισόδημα.

Ταμειακή ροή προ φόρων (CFBT)

Παίρνουμε καθαρά λειτουργικά έσοδα και αφαιρούμε τις δαπάνες κεφαλαίου σε μετρητά, καθώς εξυπηρετούμε την εξυπηρέτηση του χρέους, προσθέτουμε τα έσοδα δανείων και τα έσοδα από τόκους.

Ταμειακή ροή μετά από φόρους (CFAT)

Αυτό είναι εύκολο, καθώς το CFBT αφαιρείται από τους φόρους. Χρησιμοποιώντας τον δείκτη φορολογικού συντελεστή του ιδιοκτήτη ή του επενδυτή, αυτός ο υπολογισμός φτάνει στο άθλιο κομμάτι του τι έχει απομείνει αφού όλοι παίρνουν την περικοπή τους, ακόμα και ο θείος Σαμ.

Διάλειμμα-ζυγός λόγος

Αυτή η αναλογία είναι σχετικά εύκολο να υπολογιστεί. Είναι τόσο απλό όσο η προσθήκη της υπηρεσίας χρέους στα λειτουργικά έξοδα και η διαίρεση του ποσού από τα λειτουργικά έσοδα. Αυτός ο υπολογισμός είναι ιδιαίτερα δημοφιλής με τους δανειστές που ενδιαφέρονται να μάθουν πότε το ακίνητο θα έχει πληρώσει όλα τα έξοδα λειτουργίας και θα ξεσπάσει στο κέρδος για το υπόλοιπο του έτους.

Επιστροφή κεφαλαίου - Έτος 1

Αυτό υπολογίζει την ποσοστιαία απόδοση της επένδυσης μετρητών σας το πρώτο έτος.

Αν και όλοι αυτοί οι διάφοροι υπολογισμοί μπορεί να φανούν εκφοβιστικοί, δεν χρειάζεται να είναι τρομακτικοί. Απλώς το βήμα-βήμα με την εκμάθηση των υπολογισμών που ισχύουν για το είδος της επένδυσής σας και πηγαίνετε από εκεί.