Οδηγός Γυναικών για τη διαπραγμάτευση μιας εμπορικής μίσθωσης

Οι γυναίκες δεν πρέπει να εκφοβίζονται διαπραγματεύοντας μια καλή συμφωνία στις εμπορικές μισθώσεις, αλλά οι διαπραγματεύσεις ξεκινούν με το να ζητάς τις σωστές ερωτήσεις. Μόλις απαντήσετε στις σωστές ερωτήσεις, μπορείτε να διερευνήσετε τους τύπους μισθώσεων, τους όρους μίσθωσης και τις καλύτερες μεθόδους διαπραγμάτευσης. Επίσης, θα είστε σε θέση να σχεδιάσετε καλύτερα τα οικονομικά σας και τις στρατηγικές διαπραγμάτευσης, εάν γνωρίζετε ποιες ερωτήσεις θα ζητήσετε.

Τρεις σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε πριν από τη μίσθωση

Υπάρχουν πολλά ερωτήματα που πρέπει να ρωτήσετε πριν από τη μίσθωση μιας εμπορικής ιδιοκτησίας. Ωστόσο, θα πρέπει να συμπεριλάβετε τρεις πολύ σημαντικές ερωτήσεις για να αποφύγετε την υπερπληρωμή για επιχειρηματικό χώρο.

Τι είδους εμπορική μίσθωση προσφέρεται;

Ο τύπος μίσθωσης που προσφέρεται είναι ίσως το πιο σημαντικό στοιχείο που πρέπει να εξετάσετε πρώτα, διότι καθορίζει τον τρόπο με τον οποίο θα χρεωθείτε το ενοίκιο. Οι όροι των μισθώσεων εμπορικών ακινήτων καθορίζονται από τον τύπο της εμπορικής μίσθωσης.

Ορισμένες εμπορικές μισθώσεις είναι απλές, αλλά οι περισσότερες δεν είναι. Αν δεν γνωρίζετε τι είναι η Triple Net Lease ή τι σημαίνει "Load Factor" ή πώς υπολογίζεται το ενοίκιό σας (σπάνια θα χρεωθείτε μόνο για το πραγματικό τετράγωνο που θα καταλάβετε), δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε καλύτερους όρους. Είναι η μίσθωση "πλήρης εξυπηρέτηση" ή "βάσει ποσοστού;" Το κλειδί για τη διαπραγμάτευση των όρων μιας μίσθωσης μπορεί να εξαρτάται από την πρώτη διαπραγμάτευση του είδους της μίσθωσης.

Ζητήστε να δείτε ένα αντίγραφο δείγματος μίσθωσης. Ένας ιδιοκτήτης που αρνείται να σας επιτρέψει το χρόνο να επανεξετάσει τους όρους μίσθωσης πριν υπογράψετε δεν είναι ένας που πρέπει να εμπιστευτείτε. Οι εμπορικές μισθώσεις μπορούν να είναι μερικές μόνο σελίδες αλλά συνήθως έχουν μήκος 15-20 σελίδες ή περισσότερες. Αν χρειάζεστε έναν δικηγόρο για να ελέγξετε τους όρους και ο ιδιοκτήτης αρνείται, μην υπογράψετε τη μίσθωση!

Τύποι εμπορικών μισθώσεων

Υπάρχουν πολλοί τύποι εμπορικών μισθώσεων και ορισμένοι όροι μπορεί να αλληλεπικαλύπτονται. Εντούτοις, ορισμένοι όροι, όπως οι υπηρεσίες (π.χ., υπηρεσίες δημοσίου ή χρησιμότητας), που ισχύουν για μια μίσθωση, ενδέχεται να μην ισχύουν σε άλλη. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να κατανοήσετε συγκεκριμένα τον τύπο της μίσθωσης, καθώς και αν περιλαμβάνει υπηρεσίες, τέλη φορτίου, ποσοστιαία τέλη ή άλλα τέλη.

Οι τύποι μισθώσεων που συνήθως προσφέρονται για εμπορική μίσθωση περιλαμβάνουν:

• Διπλή καθαρή μίσθωση
• Πλήρως συντηρημένη μίσθωση
• Μικτή μίσθωση
• Καθαρή μίσθωση
• Ποσοστό μίσθωσης
• Ποσοστό ενοικίου
• Επιπλωμένα τετραγωνικά πόδια
• Υπενοικίαση
• Τριπλή καθαρή μίσθωση (επίσης γνωστή ως NNN ή καθαρή καθαρή καθαρή μίσθωση)

Είναι οι όροι της εμπορικής μίσθωσης διαπραγματεύσιμοι;

Όλες οι εμπορικές μισθώσεις πρέπει πάντα έχουν τουλάχιστον κάποιο περιθώριο για διαπραγματεύσεις. Ένας εντελώς άκαμπτος ιδιοκτήτης είναι κάποιος που δεν θέλετε να μισθώσετε γιατί "άκαμπτος" συχνά ισοδυναμεί με "παράλογο". Εάν ένας ιδιοκτήτης είναι παράλογο κατά τις διαπραγματεύσεις μίσθωσης, μπορεί επίσης να είναι παράλογο ή άδικο όταν βρίσκεστε στο χώρο και χρειάζεστε επισκευές ή αντιπαροχή για απρόβλεπτα αντικείμενα όπως περισσότερος χώρος στάθμευσης, πρόσβαση στον εξοπλισμό ή τηλεφωνικές αίθουσες.

Οι διαπραγματεύσιμοι όροι περιλαμβάνουν τη διάρκεια της μίσθωσης, το δωρεάν μίσθωμα, τις μικρότερες καταθέσεις ασφάλειας και τις παραχωρήσεις για τον εκμισθωτή για την αναβάθμιση του χώρου. Άλλοι τομείς που συνήθως διαπραγματεύονται σε εμπορικές μισθώσεις περιλαμβάνουν χαμηλότερο ενοίκιο, ανώτατα όρια ενοικίου και αυξήσεις φορτίου και μειωμένες ή εξαλειμμένες αμοιβές.

Όταν δεν υπάρχει απολύτως περιθώριο για διαπραγματεύσεις, γνωρίζετε αμέσως δύο πράγματα: ο ιδιοκτήτης σας είναι παράλογο και πιθανότατα να κάνετε καλύτερα αλλού.

Μερικές φορές ο καλύτερος τρόπος για να αλλάξετε τους όρους μίσθωσης είναι να διαπραγματευτείτε πρώτα τον τύπο της εμπορικής μίσθωσης. Για παράδειγμα, μια τριπλή καθαρή μίσθωση απαιτεί από τους μισθωτές να πληρώνουν πάντα το σύνολο ή μέρος των φόρων, ασφάλισης και συντήρησης που σχετίζονται με τη χρήση του ακινήτου. Αυτά τα τέλη καταβάλλονται επιπλέον του κανονικού μηνιαίου ενοικίου του ενοικιαστή. Αν δεν θέλετε να πληρώσετε όλα αυτά τα τέλη, θα πρέπει να ζητήσετε διαφορετικό τύπο μίσθωσης.

Ποια κάλυψη ασφάλισης απαιτεί η μίσθωση;

Λίγοι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων νέοι στην εμπορική μίσθωση θα κοιτάξουν πέρα ​​από το πραγματικό μηνιαίο μίσθωμα και το κόστος κοινής ωφέλειας όταν καθορίζουν εάν ένας χώρος είναι προσιτός, αλλά πρέπει επίσης να εξετάσετε το κόστος ασφάλισης.

Η μετάβαση από μια επιχείρηση στο σπίτι σε ένα "τούβλο και κονίαμα" χώρο θα αυξήσει το κόστος για να ασφαλίσει την επιχείρησή σας, διότι, εκτός από τις δικές σας ασφαλιστικές ανάγκες, ο ιδιοκτήτης σας πιθανότατα θα απαιτήσει από εσάς να αγοράσετε ασφάλιση για την προστασία τους επίσης. Εφόσον καταλαμβάνετε το χώρο, θα χρειαστείτε ασφαλιστική κάλυψη, η οποία γίνεται σταθερή δαπάνη μαζί με τα άλλα σας έξοδα ενοικίου.

Πόση ασφάλεια θα χρειαστείτε;

Δώστε ένα σημείο να ρωτήσετε ποιο είδος και το ποσό της ασφαλιστικής κάλυψης απαιτείται από τη μίσθωση. Αυτό μπορεί να φαίνεται σαν μια περιττή ερώτηση, αλλά πολλές μικρές επιχειρήσεις είναι ανασφάλιστες ή υποσφάλιστοι.

Η εμπορική ασφάλιση γενικής ευθύνης (CGL) προσφέρει την προστασία του ιδιοκτήτη από το να υποβληθεί αγωγή υπό συγκεκριμένες καταστάσεις και αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί σαφώς στη μίσθωση σας. Ενώ η ασφάλιση CGL σας προσφέρει κάποια προστασία, ο ιδιοκτήτης το απαιτεί για να προστατεύσει το δικό της συμφέρον, όχι δικό σας.

Ορισμένοι ιδιοκτήτες απαιτούν ασφαλιστική κάλυψη που μπορεί να είναι ακριβή ή χειρότερη κάλυψη που δεν μπορείτε να πάρετε. Ενώ οι περισσότερες επιχειρήσεις μπορούν να πάρουν ασφάλιση CGL, εάν ένας ιδιοκτήτης απαιτεί ασφάλιση αστικής ευθύνης, ορισμένες επιχειρήσεις μπορεί να έχουν πρόβλημα στην εξεύρεση κάλυψης ή η κάλυψη μπορεί να προσθέσει χιλιάδες δολάρια στον ασφαλιστικό σας λογαριασμό.

Απαιτείται Ασφάλιση πριν από την Μετακίνηση;

Θα πρέπει επίσης να γνωρίζετε εκ των προτέρων αν η ασφαλιστική κάλυψη πρέπει να είναι στη θέση σας πριν να μπορέσετε να μετακινηθείτε. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα απαιτήσουν να έχετε ένα ελάχιστο (που θέτουν) ασφάλιση CGL πριν από την παράδοση κλειδιών στο χώρο.