Μύθοι φορολογίας ακινήτων, παρερμηνείες και όροι

Περισσότεροι από λίγοι μύθοι φόρων περιουσίας κυκλοφορούν εδώ και χρόνια. Μέρος του προβλήματος είναι ότι οι φόροι ιδιοκτησίας μπορεί να είναι ένα πολύπλοκο ζήτημα, γεμάτο από μυστήριους όρους, και αυτό μπορεί να κάνει ακόμη πιο δύσκολο το ξεχωριστό γεγονός από τη μυθοπλασία. Εδώ είναι μερικοί μύθοι που ίσως έχετε ακούσει … μαζί με τα γεγονότα.

Μύθος # 1: Οι αξιολογητές καθορίζουν τους φόρους ακίνητης περιουσίας

Ψευδής. Οι αξιολογητές καθορίζουν την αγοραία αξία ενός ακινήτου. Στη συνέχεια, η εκτίμηση αυτή πολλαπλασιάζεται με τον φορολογικό συντελεστή για να βρείτε το πραγματικό ποσό φόρου ακίνητης περιουσίας που εμφανίζεται στον λογαριασμό φόρου ακίνητης περιουσίας σας.

Εάν το σπίτι σας εκτιμάται για $ 300.000 και εάν ο τοπικός συντελεστής φόρου ακίνητης περιουσίας σας είναι 2%, θα πληρώσετε $ 6.000 ετησίως σε φόρους.

Οι φορολογικοί συντελεστές ακινήτων καθορίζονται συνήθως από τοπικές κυβερνήσεις, όπως νομοθετικές εξουσίες, νομαρχιακές νομοθεσίες ή σχολικές περιφέρειες.

Μύθος # 2: Οι φόροι είναι υψηλοί εξαιτίας αξιολογήσεων

Ναι και ΟΧΙ. Οι αξιολογήσεις είναι μόνο ένα μέρος της μεγάλης εικόνας. Μια υψηλή εκτίμηση μπορεί να συμβάλει σε υψηλούς φόρους ιδιοκτησίας, αλλά ο φορολογικός συντελεστής είναι αυτό που πραγματικά καθορίζει το ποσό του φόρου που θα εμφανιστεί στον λογαριασμό σας για τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Θα πληρώσατε μόνο 4.500 δολάρια σε φόρους ετησίως σε αυτή την ιδιοκτησία αξίας 300.000 δολαρίων εάν ο φορολογικός σας συντελεστής μειώθηκε στο 1,5%.

Τώρα αλλάξτε τους αριθμούς γύρω. Το σπίτι σας εκτιμάται σε $ 200.000. Ο φορολογικός σας συντελεστής είναι 3%. Είσαστε ξανά μέχρι 6.000 δολάρια σε φόρους ακινήτων. Μπορείτε να έχετε χαμηλή εκτίμηση, αλλά θα έχετε υψηλό φόρο ακίνητης περιουσίας εάν υπόκειται σε υψηλό φορολογικό συντελεστή.

Η εκτίμησή σας είναι συνήθως το μόνο μέρος του λογαριασμού σας για τον φόρο ακίνητης περιουσίας που έχετε οποιονδήποτε έλεγχο. Οι αξιολογήσεις μπορεί να είναι κάπως υποκειμενικές, επομένως οι περισσότερες κοινότητες εφαρμόζουν διαδικασίες που σας επιτρέπουν να ασκήσετε έφεση αν πιστεύετε ότι η εκτίμησή σας είναι υπερβολικά υψηλή ή ότι δεν αντανακλά την αγοραία αξία.

Επικοινωνήστε με το γραφείο του τοπικού αξιολογητή σχετικά με τον τρόπο υποβολής αίτησης αν λάβετε μια αξιολόγηση που φαίνεται να είναι μακριά.

Μύθος # 3: Οι φόροι ακίνητης περιουσίας είναι υψηλοί λόγω έλλειψης κρατικού προϋπολογισμού

Ψευδής. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας είναι η πρώτη πηγή εσόδων για το τοπικός κυβερνήσεις και σχολικές περιοχές, όχι για το κράτος. Τα κράτη λαμβάνουν μερικές φορές λιγότερο από το 2% των φορολογικών εσόδων τους από τους φόρους ακίνητης περιουσίας και πολλά κράτη λαμβάνουν μηδενικό ποσοστό. Επιτρέπουν στους κατοίκους και στις σχολικές περιοχές να διατηρούν όλα τα έσοδα αντί.

Ωστόσο, οι χώρες που δεν διαθέτουν φόρο επί των πωλήσεων, φόρο εισοδήματος ή και οι δύο βασικά βασίζονται περισσότερο σε φόρους ακίνητης περιουσίας από άλλους. Βόρεια Ντακότα, Ντέλαγουερ, Νέο Μεξικό, Αρκάνσας, Οκλαχόμα και Αλαμπάμα απέκτησαν το 10% των φορολογικών εσόδων τους από φόρους ιδιοκτησίας το 2015. Ορισμένα κράτη, συμπεριλαμβανομένου του Μίτσιγκαν, του Βερμόντ και του Νιου Χάμσαϊρ, να αυξηθεί η χρηματοδότηση των δημοσίων σχολείων.

Συνολικά, ο μέσος όρος σε όλα τα κράτη ως προς το ποσό των εσόδων που λαμβάνουν από φόρους περιουσίας είναι περίπου 17%.

Μύθος # 4: Οι ισοτιμίες μπορούν να διορθώσουν τις αθέμιτες εκτιμήσεις

Αυτός ο μύθος είναι εντελώς λανθασμένος. Τα ποσοστά εξισορρόπησης δεν αποσκοπούν στη διόρθωση των μεμονωμένων αξιολογήσεων.

Το ποσοστό εξισορρόπησης είναι ο λόγος της συνολικής εκτιμώμενης αξίας των ακινήτων σε μια κοινότητα με τις πραγματικές αγοραίες αξίες αυτών των ακινήτων.

Οι αναλογίες εξισορρόπησης είναι μετρήσεις σε επίπεδο δήμου που έχουν ως στόχο να διασφαλίσουν ότι οι εκτιμήσεις σε ολόκληρη την περιοχή είναι κοντά στην αγοραία αξία. Οι αναλογίες εξισορρόπησης μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για να εξασφαλίσουν ότι οι φόροι ιδιοκτησίας που καταβάλλονται από πολλαπλές κοινότητες κατανέμονται ανάλογα με τη συνολική αγοραία αξία για κάθε κοινότητα. Αυτό επιτυγχάνεται απαιτώντας μια συγκεκριμένη εκτίμηση για τους δείκτες αγοραίας αξίας για όλους τους δήμους.

Μύθος # 5: Οι φόροι είναι καλοί δείκτες αύξησης του φόρου

Δεν είναι αλήθεια. Και πάλι, ένας λογαριασμός φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας προκύπτει από δύο διαφορετικούς παράγοντες: την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου και του φορολογικού συντελεστή. Ενδέχεται να μην δείτε αλλαγή στον λογαριασμό φόρου ακίνητης περιουσίας, ακόμη και αν ο φορολογικός σας συντελεστής αυξάνεται εάν οι αξίες ακινήτων μειώνονται.

Ομοίως, οι φορολογικοί συντελεστές θα μπορούσαν να μειωθούν, αλλά εάν οι αρχικές τιμές αυξάνονται σημαντικά, οι φόροι θα μπορούσαν να αυξηθούν. Το ποσό των φόρων ιδιοκτησίας εξαρτάται και από τους δύο παράγοντες.

Μύθος # 6: Κατώτατα όρια ιδιοκτησίας για την αξιολόγηση

Τα ανώτατα όρια αξιολόγησης απαιτούν οι αξιολογήσεις να μην αυξάνουν περισσότερο από ένα καθορισμένο ποσοστό κάθε χρόνο. Οι περιορισμένες ιδιότητες που αυξάνουν την αξία τους ταχύτερα από άλλες μπορούν να υποεκτιμηθούν. Αυτό θα μπορούσε να συμβεί επειδή το ανώτατο όριο δεν επιτρέπει σε αυτά τα σπίτια να αξιολογούνται με την πραγματική αγοραία αξία τους.

Ας πούμε ότι υπάρχουν έθιμα σπίτια σε μια γειτονιά υψηλού τέλους που αυξάνονται σε αξία πιο γρήγορα από τα παλαιότερα σπίτια σε ένα λιγότερο επιθυμητό μέρος της πόλης. Οι κατοικίες υψηλών προδιαγραφών αυξάνονται σε αξία με ρυθμό 25% κάθε χρόνο. Τα παλαιότερα σπίτια αυξάνονται σε αξία μόλις 10% ετησίως. Το ανώτατο όριο των εκτιμήσεων αυξάνεται σε 15% ετησίως.

Αυτό το ανώτατο όριο θα εμπόδιζε επομένως την αξιολόγηση των κατοικιών υψηλών προδιαγραφών στην πραγματική αγοραία αξία τους, θα μειωνόταν κατά 10%. Εν τω μεταξύ, τα παλαιότερα σπίτια θα εκτιμηθούν με πλήρη αγοραία αξία.

Αυτό θα αφήσει τους ιδιοκτήτες των παλαιότερων κατοικιών που κατέχουν την τσάντα, επειδή οι high-end ιδιοκτήτες σπιτιού δεν πληρώνουν το δίκαιό τους μερίδιο. Φυσικά, αυτό δεν συμβαίνει πάντοτε, αλλά είναι ένα πιθανό ελάττωμα με τα συστήματα ανώτατων ορίων αξιολόγησης.

Αυτούς τους συγχυτικούς Κοινοί Όρους Φόρου Ακινήτων

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας έρχονται με πολλή φρασεολογία. Η κοπή μέσω των διαφόρων όρων μπορεί να έχει το κεφάλι σου να γυρίζει. Έχουμε ορισμένους ορισμένους από τους πιο κοινούς όρους φορολογίας ακινήτων σε καθαρά αγγλικά.

• Μείωση: Συγχώρεση ενός χρέους εν όλω ή εν μέρει
• Φόρος ad valorem: Ένας φόρος βασισμένος σε αξία, όπως ένας φόρος ακίνητης περιουσίας
• Καθυστερούμενα: Ο όρος αυτός χρησιμοποιείται όταν οι φόροι που καταβάλλονται κατά το τρέχον έτος αντιπροσωπεύουν τους οφειλόμενους φόρους για το προηγούμενο έτος
• Αξιολόγηση / Αξιολόγηση: Η διαδικασία προσδιορισμού της αξίας ενός ακινήτου για σκοπούς φόρου ακίνητης περιουσίας
• Διακόπτης: Οποιαδήποτε φορολογική απαλλαγή ακινήτου που περιορίζει ή μειώνει τους φόρους ιδιοκτησίας για ορισμένα άτομα
• Συγκριτική μέθοδος πωλήσεων: Χρησιμοποιώντας πωλήσεις παρόμοιων ιδιοτήτων για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου
• Ποσοστό εξισορρόπησης: Αναλογία της συνολικής εκτιμώμενης αξίας για ακίνητα σε μια κοινότητα στις πραγματικές αγοραίες αξίες αυτών των ακινήτων
• Έκπτωση / απαλλαγή από την οικία: Μια μείωση της εκτίμησης που δίνεται στους ιδιοκτήτες σπιτιού που χρησιμοποιούν τα σπίτια τους ως κύρια κατοικία τους
• Ενσώματα προσωπικά είδη: Ακίνητα εκτός από ακίνητα που μπορούν να κρατηθούν και να αγγιχτούν, όπως αυτοκίνητο ή έπιπλα γραφείου. Ορισμένες πολιτείες και πόλεις φορολογούν την αξία της απτής προσωπικής ιδιοκτησίας.

Έτσι το έχετε. Ο λογαριασμός σας για τον φόρο ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να φαίνεται λίγο λιγότερο μυστηριώδης τώρα.