REIT Βασικά: Πόσο επικίνδυνα είναι αυτά;

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs, pronounced "reets") είναι επενδυτικές μετοχές που χρησιμοποιούνται συχνά από όσους θέλουν να αυξήσουν την απόδοση του χαρτοφυλακίου τους. Τα REIT συχνά απαιτούν απίστευτες αποδόσεις μερισμάτων, αλλά όπως και τα περισσότερα οχήματα με υψηλές αποδόσεις, φέρουν επιπλέον κινδύνους. Τα κέρδη αξίζουν την έκθεση προς τα κάτω;

Τι είναι το REITS;

Οι εταιρείες REIT είναι απλώς εταιρίες των οποίων η μόνη δραστηριότητα είναι η ιδιοκτησία και η λειτουργία ακινήτων. Ένα τυπικό REIT μπορεί να αγοράσει και να διαχειριστεί διαμερίσματα. Ένας άλλος μπορεί να επενδύσει σε συγκεκριμένους τύπους εμπορικών ακινήτων, όπως χώροι στάθμευσης ή κτίρια γραφείων.

Σύμφωνα με το νόμο, οι εταιρείες REIT πρέπει να διανείμουν το 90% των κερδών τους με τη μορφή μερισμάτων. Οι περισσότερες εταιρείες REIT διανέμουν αυτά τα κέρδη στους επενδυτές τους ανά τρίμηνο, γεγονός που τους καθιστά ένα βολικό μέσο που κερδίζει ενδιαφέρον για συνταξιούχους που θέλουν ένα σταθερό εισόδημα.

Σε αντίθεση με τις δημόσιες επιχειρήσεις, οι εταιρείες REIT δεν καταβάλλουν φόρο εισοδήματος εταιρειών. Τα κέρδη μετά τις μειώσεις διαχείρισης διανέμονται προ φόρων στους επενδυτές της REIT. Ιστορικά, για παρατεταμένες περιόδους - όπως και στην περίοδο από το 2010 έως το 2015 - οι REITs υπερέβησαν τα εταιρικά ομόλογα.

Επιστροφές των REIT

Με βάση τον δείκτη MSCI U.S. REIT, οι ετήσιες επιδόσεις των εταιρειών REIT των Η.Π.Α. παρήγαγαν μέση ετήσια απόδοση (από EOY 2010 έως EOY 2017) ύψους 12,99%. Ο δείκτης S & P 500, ένας ευρύς δείκτης απόδοσης για την χρηματιστηριακή αγορά των ΗΠΑ, κατά μέσο όρο απέφερε απόδοση 10,49% κατά την ίδια περίοδο.

Λάβετε υπόψη ότι οι υψηλότερες αποδόσεις από τα REIT είναι απλά ένα μέτρο απόδοσης σε ένα συγκεκριμένο παρατεταμένο διάστημα, όχι μια ένδειξη ότι οι REITs είναι μια ανώτερη επένδυση.

Στα τέλη του 2016, η αργή επιστροφή της οικονομίας του Ηνωμένου Βασιλείου από τη μεγάλη ύφεση που ξεκίνησε στα τέλη του 2007 συνοδεύτηκε από ένα σημαντικά χαμηλότερο επιτόκιο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, γεγονός που συνέβαλε σημαντικά στην επιστροφή της REIT. Επίσης, λάβετε υπόψη αυτό κατά τη μέτρηση της απόδοσης REIT.

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, παρόλο που μπορούν να αποδώσουν μεγάλες αποδόσεις, οι REIT δεν αποτελούν πάντα αποδεδειγμένα ανώτερη επένδυση. Για να το καταδείξουμε, οι REIT έκαναν τον S & P 500 σε μία, τρεις και πενταετείς περιόδους που έληξαν στις 31 Αυγούστου 2013. Η REIT έπρεπε να έχει ξεπεράσει το S & P 500 κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου ποσοτικής χαλάρωσης, την οικονομική κρίση. Παρά το γεγονός ότι έκαναν τη γενική αγορά, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι έκαναν άσχημα, αλλά καθώς οι περισσότερες επενδυτικές αποφάσεις μετρήθηκαν "ενάντια στην αγορά", δηλαδή το S & P 500, οι αποδόσεις τους θα μπορούσαν να θεωρηθούν από μερικούς ως υποτονικές.

Κίνδυνοι από REITs

Τα REITs διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο, με την εμφάνιση των διογκωμένων κινδύνων που είναι τυπικοί για επενδύσεις σε μετοχές με υψηλότερο κίνδυνο. Επίσης, επηρεάζονται δυσμενώς από τις αδυναμίες στις τιμές των ακινήτων. Παρόλο που οι μακροπρόθεσμες αποδόσεις της REIT είναι εντυπωσιακές, υπήρξαν επίσης περιόδους στις οποίες έχουν υποεκτιμηθεί σημαντικά.

Το 2007, για παράδειγμα, το iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) επέστρεψε -20,35%, ακολούθησε δε με άσχημη απόδοση -40,03% (περιλαμβανομένου του εισοδήματος από μερίσματα) κατά τη διάρκεια της έκρηξης της «φούσκας» των ακινήτων στα τέλη του 2007 και στις αρχές του 2008.

Οι REITs έχουν επίσης τη δυνατότητα να παράγουν αρνητικές συνολικές αποδόσεις κατά τη διάρκεια των περιόδων αύξησης ή αύξησης των επιτοκίων. Όταν τα ποσοστά είναι χαμηλά, οι επενδυτές συνήθως μετακινούνται από ασφαλέστερα περιουσιακά στοιχεία για να αναζητήσουν εισόδημα σε άλλες περιοχές της αγοράς.Αντίθετα, όταν τα ποσοστά είναι υψηλά ή σε αβέβαιους χρόνους, οι επενδυτές συχνά επιστρέφουν πίσω στα αμερικανικά κρατικά ομόλογα ή σε άλλες επενδύσεις σταθερού εισοδήματος.

Ενώ μερικές φορές προτάθηκαν απρόσεκτα ως "υποκατάστατα ομολόγων", τα REIT δεν είναι ομόλογα. είναι μετοχές. Όπως όλες οι μετοχές, φέρουν ένα μέτρο κινδύνου σημαντικά μεγαλύτερο από τα κρατικά ομόλογα.

Πώς να επενδύσετε σε REITs

Τα REIT διατίθενται στους επενδυτές με διάφορους τρόπους, συμπεριλαμβανομένων των ειδικών αμοιβαίων κεφαλαίων, των κεφαλαίων κλειστού τύπου και των χρηματιστηρίων που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια (ETFs). Τα δημοφιλέστερα χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια που εστιάζουν στα REIT είναι τα iShares Dow Jones US Real Estate (IYR), Vanguard REIT Index ETF (VNQ), SPDR Dow Jones REIT (RWR) και iShares Cohen & Steers Realty (ICF).

Οι επενδυτές μπορούν επίσης να ανοίξουν ένα λογαριασμό μεσιτείας και να αγοράσουν απευθείας σε μεμονωμένους REITs. Μερικά από τα μεγαλύτερα μεμονωμένα REITs είναι το Simon Property Group (SPG), το Public Storage (PSA), το Equity Residential (EQR), το HCP (HCP) και το Ventas (VTR). Εκτός και αν είστε άπταιστα στα REIT, συνιστάται να συνεργαστείτε με έναν εξουσιοδοτημένο επαγγελματία.

Οι επενδυτές έχουν επίσης έναν αυξανόμενο αριθμό τρόπων να αποκτήσουν πρόσβαση στις αγορές του REIT στο εξωτερικό. Αυτές οι επενδύσεις είναι κατά κανόνα πιο επικίνδυνες από τις REIT με έδρα τις Η.Π.Α., αλλά ενδέχεται να αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις - και επειδή είναι στο εξωτερικό, παρέχουν διαφοροποίηση για ένα προφίλ βαρέος στην εγχώρια ακίνητη περιουσία.

Το μεγαλύτερο ΕΙΕΕ που επικεντρώθηκε σε μη-U.S. REITs (από τον Αύγουστο του 2018) είναι η παγκόσμια ex-US του Vanguard. Δείκτης ακίνητης περιουσίας ETF (VNQI).

REITs στην κατασκευή χαρτοφυλακίου

Ένα χαρακτηριστικό REIT είναι αναμφισβήτητα θετικό, δηλαδή ότι τα REIT τείνουν να έχουν χαμηλότερο από τον μέσο όρο συσχετισμό με άλλες περιοχές της αγοράς, πράγμα που σημαίνει ότι ενώ επηρεάζονται από τις ευρύτερες τάσεις της αγοράς, οι επιδόσεις τους αναμένεται να αποκλίνουν κάπως από τους μεγάλους χρηματιστηριακούς δείκτες , σε κάποιο βαθμό, από ομόλογα. Αυτή η απόδοση μπορεί να τους κάνει ένα ισχυρό όχημα.

Συνεπώς, η κατανομή στα REIT μπορεί να μειώσει τη συμβολή στη μείωση της συνολικής μεταβλητότητας του χαρτοφυλακίου των επενδυτών, παράλληλα με την αύξηση της απόδοσης. Ένα άλλο πλεονέκτημα των REITs είναι ότι, αντίθετα από τους ομολογιακούς τίτλους που αγοράζονται στην αγορά, τα REITs έχουν τη δυνατότητα μακροπρόθεσμη ανατίμηση κεφαλαίου.

Μπορούν επίσης να κάνουν καλύτερα από κάποιες άλλες επενδύσεις κατά τη διάρκεια περιόδων πληθωρισμού, επειδή οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται γενικά με τον πληθωρισμό. Λάβετε, ωστόσο, υπόψη ότι τα μερίσματα REIT, σε αντίθεση με τα κεφαλαιακά κέρδη από μετοχές που κατέχονται για ένα τουλάχιστον έτος, υπόκεινται σε πλήρη φορολογία.

Είναι πάντα μια καλή ιδέα να μιλήσετε για τις αποφάσεις κατανομής περιουσιακών στοιχείων με έναν αξιόπιστο χρηματοοικονομικό σύμβουλο.

Αποποίηση ευθυνών: Οι πληροφορίες σε αυτόν τον ιστότοπο παρέχονται μόνο για λόγους συζήτησης και δεν πρέπει να ερμηνεύονται ως επενδυτικές συμβουλές. Σε καμία περίπτωση οι πληροφορίες αυτές δεν αποτελούν σύσταση για αγορά ή πώληση τίτλων.