Πώς να κάνετε ένα υποθηκονομικό δάνειο

Μετά την πτώση από τη χάρη στις περασμένες δεκαετίες, οι υποθέσεις των στεγαστικών δανείων βρίσκουν και πάλι μια θέση στην αγορά ακινήτων. Μπορεί να μην ταιριάζουν σε κάθε σπίτι-αγοραστή ή να ταιριάζουν στους στόχους του κάθε πωλητή, αλλά η υπόθεση του δανείου μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή για τους πιθανούς καταναλωτές - υπό την προϋπόθεση, φυσικά, ότι ο υφιστάμενος δανειστής θα επιτρέψει την ανάληψη της υποθήκης.

Οι υποθέσεις των ενυπόθηκων δανείων ήταν μια δημοφιλής επιλογή χρηματοδότησης στη δεκαετία του '70 και '80 αλλά αργότερα έχασε τη δημοτικότητά τους. Η ανατίμηση ακινήτων ήταν ισχυρή κατά τη διάρκεια της τελευταίας χρονικής περιόδου. Πριν από τη συντριβή της αγοράς κατοικίας το 2008, οι απαιτήσεις του δανειστή ήταν πιο επιεικές και πολλοί αγοραστές έβγαλαν 80/20 δάνεια, τα οποία συνέβαλαν στην κατάρρευση της αγοράς.

Συνεχίστε να διαβάζετε για μια βαθύτερη ματιά στα υποτιθέμενα ενυπόθηκα δάνεια.

Γιατί ορισμένοι αγοραστές προτιμούν ένα νέο δάνειο πάνω από μια υποθήκη ενυπόθηκου δανείου

• Πάρα πολλά κεφάλαια. Μέρος του λόγου για τον οποίο οι υποθέσεις δανείων δεν χρησιμοποιήθηκαν κατά τα τέλη της δεκαετίας του '80 και στις αρχές της δεκαετίας του '90 ήταν επειδή κατά τη διάρκεια των ετών άνθησης οι πωλητές είχαν πάρα πολλά κεφάλαια και οι αγοραστές δεν είχαν αρκετά μετρητά για να γεφυρώσουν το χάσμα μεταξύ δανείου και τιμής πώλησης. Αυτό σήμαινε ότι πολλοί πωλητές δεν επιθυμούσαν να κάνουν χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη.
• Χαμηλά επιτόκια. Ένας άλλος λόγος για τον οποίο οι υποθέσεις δανείων έπεσαν από το δρόμο για δεκαετίες ήταν επειδή οι αγοραστές συνήθως θα μπορούσαν να πάρουν ένα χαμηλότερο επιτόκιο παίρνοντας ένα νέο δάνειο αντί να αναλάβουν το υφιστάμενο δάνειο. Έκανε ελάχιστα οικονομικό νόημα να αναλάβει δάνειο 7% όταν η τράπεζα στο δρόμο προσέφερε 5%.

• Ρήτρες εξαπάτησης. Ο κύριος λόγος για τον οποίο πολύ λίγοι αγοραστές ακολούθησαν υποθέσεις δανείων από το 1990 έως το 2009 οφειλόταν σε σχεδόν κάθε υποθήκη που περιείχε ρήτρα αποξένωσης. Μια ρήτρα αποξένωσης έδωσε στην τράπεζα το δικαίωμα να επιταχύνει, δηλαδή να ζητήσει την πλήρη πληρωμή του ποσού, σε περίπτωση μεταβίβασης τίτλου.

Βήματα για να λάβετε πριν λάβετε υπόψη ένα τεκμήριο ενυπόθηκου δανείου

Το κλίμα πρέπει να είναι σωστό για μια παραδοχή ενυπόθηκου δανείου. Υπάρχουν γενικά τρεις τύποι δανείων που επιτρέπουν υποθέσεις: δάνεια FHA, δάνεια VA και δάνεια χαρτοφυλακίου τραπεζών. Άλλα δάνεια συνήθως απαιτούν την πλήρη πληρωμή σε περίπτωση που το σπίτι πωλείται σε άλλον αγοραστή. Μερικές φορές, οι αγοραστές αγοράζουν ένα σπίτι "υπόκεινται σε" - το οποίο μπορεί να είναι επικίνδυνο - και δεν αναλαμβάνει το δάνειο. Αλλά πριν λάβετε υποτιθέμενη υποθήκη, εξετάζοντας τα εξής:

• Συγκρίνετε τα επιτόκια. Όταν τα επιτόκια είναι υψηλότερα από το επιτόκιο του υφιστάμενου δανείου, θα μπορούσε να έχει οικονομικό νόημα να αναλάβει το υφιστάμενο δάνειο με χαμηλότερο επιτόκιο. Η διαφορά σε μια μηνιαία πληρωμή σε $ 200.000 σε 5 τοις εκατό έναντι 7 τοις εκατό είναι $ 257 το μήνα. Πάνω από πέντε χρόνια, αυτή είναι μια εξοικονόμηση $ 15.420.
• Συγκρίνετε τα δίδακτρα. Λόγω των ομοσπονδιακών απαιτήσεων TRID, οι δανειστές καλούνται να δώσουν στους δανειολήπτες μια εκτίμηση δανείου, η οποία αποτελεί εκτίμηση του κόστους κλεισίματος. Η Εκτίμηση Δανείου εξηγεί όλα τα έξοδα που σχετίζονται με την απόκτηση υποθήκης. Σε γενικές γραμμές, οι αγοραστές πληρώνουν πολύ περισσότερα από τα δίδακτρα για να αποκτήσουν ένα νέο δάνειο από το κόστος να αναλάβουν ένα υπάρχον δάνειο. Η διαφορά μπορεί να είναι αρκετές χιλιάδες δολάρια ή περισσότερο. Ζητήστε από την τράπεζα να σας δώσει μια δήλωση που περιέχει τις αμοιβές της για την ανάληψη δανείου.
• Αποκτήστε μια δήλωση δικαιούχου και αντίγραφο υποθήκης. Πριν πάρετε τη λέξη του πωλητή για αυτό και ξοδεύετε τα χρήματα στις επιθεωρήσεις στο σπίτι, λάβετε ένα αντίγραφο της δήλωσης του δικαιούχου για να καθορίσετε το ανεξόφλητο υπόλοιπο του δανείου και εάν το δάνειο είναι πραγματικά υποκείμενο.Στις πιο μαλακές αγορές ακινήτων, η διαφορά μεταξύ του μη καταβληθέντος υπολοίπου και της τιμής πώλησης μπορεί να είναι αρκετά χαμηλή ώστε μια προκαταβολή ύψους 10 ή 20% θα σας επιτρέψει να πληρώσετε μετρητά για το δάνειο.

Είναι σοφό να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα δικαιώματά σας και τις ευθύνες σας προτού δεσμευθείτε για οποιεσδήποτε δημιουργικές επιλογές χρηματοδότησης. Τίποτα δεν είναι πια βόλτα.

Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.