Γιατί οι αγοραστές χρησιμοποιούν υποθήκες με κουβέρτα

Οι αγοραστές, ιδίως στις εμπορικές αγορές ακινήτων, χρησιμοποιούν υποθήκες για διάφορους λόγους. Οι δανειστές κάνουν τα χρήματα που δίνουν δάνεια. Εάν οι αριθμοί λειτουργούν και λαμβάνουν αρκετή ασφάλεια, οι εμπορικοί δανειστές θα δημιουργήσουν συνολικά ενυπόθηκα δάνεια που χρησιμοποιούνται στις εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα. Ίσως η επόμενη επένδυσή σας θα εξυπηρετείται καλύτερα με μια υποθήκη υποδημάτων.

Πρέπει να ενοποιήσετε τα ακίνητα για μια αναχρηματοδότηση

Ένας επενδυτής μπορεί να είναι ιδιοκτήτης πολλών ακινήτων που χρηματοδοτούνται σε διαφορετικές χρονικές στιγμές και με πολύ διαφορετικούς όρους υποθηκών. Εάν τα ποσοστά είναι χαμηλά, θα ήταν δυνατό να συγκεντρωθούν οι ιδιότητες μεταξύ τους για αναχρηματοδότηση με μια υποθήκη υπό κάλυψη. Με τον τρόπο αυτό, οι πληρωμές θα μπορούσαν να είναι συνολικά χαμηλότερες. Θα μπορούσε επίσης να επιτρέψει στον ιδιοκτήτη να πάρει μετρητά για να χρησιμοποιηθεί για περαιτέρω επενδύσεις. Ιδιαίτερα εάν ένας επενδυτής κατέχει πολλαπλά σπίτια που αγοράζονται σε διαφορετικές χρονικές στιγμές με διαφορετικά επιτόκια στεγαστικών δανείων, αυτό μπορεί να είναι μια επιλογή αν υπάρχουν μερικά περιουσιακά στοιχεία.

Για ιδιότητες που διατηρούνται για λίγο, μπορεί να μοιάζουν με αυτό:

• Ακίνητα Μια αξία $ 165.000, υπόλοιπο δανείου $ 125.000 σε 6,5%, πληρωμή $ 847 / μήνα
• Η ιδιότητα Β αξία $ 172.000, υπόλοιπο δανείου $ 122.000 στο 6,75%, πληρωμή $ 809
• Το ακίνητο C αξία $ 149.000, υπόλοιπο δανείου $ 118.000 στο 6,0%, πληρωμή $ 746
• Η συνολική αξία είναι $ 468.000, το οφειλόμενο ποσό είναι $ 365.000, συνολικές πληρωμές $ 2.402
• Το μετοχικό κεφάλαιο είναι περίπου 23%, επομένως είναι δυνατή η χορήγηση δανείου.
• Νέα υποθήκη υποτίτλων ύψους 365.000 δολαρίων με τρέχουσα τιμή 5,0% είναι η πληρωμή των 1,959 δολαρίων
• $ 443 αύξηση της μηνιαίας ταμειακής ροής

Αύξηση χρηματοδότησης για νέες αγορές

Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής θέλει να αναπτύξει ή να αποκαταστήσει μια εμπορική ιδιοκτησία. Το ποσό των μετρητών που απαιτούνται για την αγορά και το έργο είναι μεγαλύτερο από αυτό που μπορεί να δανειστεί μόνο σε αυτό το ακίνητο. Ο αγοραστής θα μπορούσε να παράσχει άλλα ακίνητα σε μια συνολική συναλλαγή υποθηκών ακινήτων. Υπό τις κατάλληλες συνθήκες, ο αγοραστής θα μπορούσε να πάρει περισσότερα από τα απαραίτητα κεφάλαια για το νέο έργο. Όπως μπορείτε να δείτε στο προηγούμενο παράδειγμα, εργαζόμαστε με ιδιότητες που ανήκουν για λίγο ή είχαν μεγάλες προκαταβολές. Το νέο δάνειο θα χρειαστεί σημαντικό μετοχικό κεφάλαιο, ειδικά αν λάβει μετρητά.

Καλύτεροι όροι δανείου

Με την ενσωμάτωση άλλων περιουσιακών στοιχείων σε μια υποθήκη, ο δανειστής προστατεύεται καλύτερα με πρόσθετη αξία ως ασφάλεια. Αυτό μπορεί συχνά να χρησιμοποιηθεί ως μέσο διαπραγμάτευσης καλύτερων επιτοκίων ή άλλων όρων δανεισμού. Εάν μια χαμηλότερη πληρωμή επιτρέπει μια θετική ταμειακή ροή από τα ενοίκια, αυτό μπορεί να είναι ο τρόπος να πάει. Ας υποθέσουμε ότι τα έξοδα έχουν αυξηθεί, ίσως φόροι. Χρησιμοποιώντας αυτή την προσέγγιση, ο επενδυτής θα μπορούσε να επανέλθει ή να πλησιάσει την προηγούμενη ταμειακή ροή με μια υποθήκη υπό κάλυψη.

Οι πωλητές μπορούν να κλειδώσουν επιπλέον περιουσιακά στοιχεία σε χαρτί

Εάν πωλούν ένα ακίνητο και ζητείται να αναλάβουν μέρος της χρηματοδότησης, ένας πωλητής μπορεί να προστατεύσει καλύτερα τη θέση τους αν μπορούν να πάρουν τον αγοραστή να χρησιμοποιήσει άλλο ακίνητο που κατέχουν ως περαιτέρω ασφάλεια για το δάνειο. Ίσως ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης κατοικιών ενοικίασης κατοικιών με ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο προσπαθεί να κινηθεί σε επενδύσεις διαμερισμάτων.

Βρεθεί ένα έργο, αλλά ο πωλητής πρέπει να πάρει πίσω μέρος της χρηματοδότησης. Μπορούν να το κάνουν μόνο αν ο αγοραστής χρησιμοποιεί κάποιες άλλες ιδιότητες για να δώσει στον πωλητή αυξημένη ασφάλεια. Όπως μπορούμε να δούμε, υπάρχουν πολύ σοβαροί επιχειρησιακοί λόγοι για τη χρήση μιας κληματικής υποθήκης ακίνητης περιουσίας. Εάν υπάρχουν ορισμένα ή όλα αυτά τα κριτήρια, οι αγοραστές, οι πωλητές και οι δανειστές πρέπει να εξετάσουν αυτή την εναλλακτική λύση.