Με μια ιδιωτική υποθήκη, όλοι κερδίζουν (ιδανικά)

Μια ιδιωτική υποθήκη είναι ένα δάνειο που πραγματοποιείται από ένα άτομο ή μια επιχείρηση που δεν είναι παραδοσιακός δανειστής υποθηκών. Είτε σκέφτεστε να δανειστείτε για ένα σπίτι ή να δανειστείτε χρήματα, τα ιδιωτικά δάνεια μπορούν να είναι επωφελείς για όλους, εάν γίνουν σωστά. Ωστόσο, τα πράγματα μπορούν επίσης να πάνε άσχημα - για τη σχέση σας και τα οικονομικά σας.

Καθώς αξιολογείτε την απόφαση να χρησιμοποιήσετε (ή να προσφέρετε) μια ιδιωτική υποθήκη, κρατήστε τη μεγάλη εικόνα στο μυαλό. Τυπικά, ο στόχος είναι να δημιουργηθεί μια win-win λύση όπου όλοι κερδίζουν οικονομικά χωρίς να αναλαμβάνουν πολύ μεγάλο κίνδυνο.

Ιδιωτική υποθήκη ή σκληρά χρήματα; Αυτή η σελίδα επικεντρώνεται στα στεγαστικά δάνεια με κάποιος που γνωρίζετε . Αν ψάχνετε να δανειστείτε από ιδιωτικούς δανειστές (που δεν γνωρίζετε προσωπικά), διαβάστε για δάνεια σκληρού χρήματος. Οι δανειστές σκληρών χρημάτων είναι χρήσιμοι για τους επενδυτές και τους άλλους που δυσκολεύονται να πάρουν έγκριση από τους παραδοσιακούς δανειστές. Είναι συχνά πιο ακριβά από άλλες υποθήκες και απαιτούν χαμηλές αναλογίες LTV.

Γιατί να πάτε ιδιωτικός;

Ο κόσμος είναι γεμάτος από δανειστές, συμπεριλαμβανομένων των μεγάλων τραπεζών, των τοπικών πιστωτικών ενώσεων και των online δανειστών. Γιατί όχι μόνο να συμπληρώσετε μια αίτηση και να δανειστείτε από ένα από αυτά;

Προκριματικά: Για τους εκκινητές, οι δανειολήπτες ενδέχεται να μην είναι σε θέση να τύχουν δανείου από έναν παραδοσιακό δανειστή. Οι τράπεζες απαιτούν πολλή τεκμηρίωση και μερικές φορές τα οικονομικά σας δεν θα δουν τον τρόπο που επιθυμεί η τράπεζα. Ακόμη και αν είστε περισσότερο από ικανοί να επιστρέψετε το δάνειο, οι κύριοι δανειστές πρέπει να επαληθεύσουν ότι έχετε τη δυνατότητα να επιστρέψετε και έχουν συγκεκριμένα κριτήρια για να ολοκληρώσουν την επαλήθευση. Για παράδειγμα, οι αυτοαπασχολούμενοι δεν έχουν πάντα τις μορφές W2 και το σταθερό ιστορικό εργασίας που οι δανειστές τους αρέσουν και οι νέοι ενήλικες μπορεί να μην έχουν καλές πιστωτικές αποδόσεις.

Κρατήστε το στην οικογένεια: Ένα δάνειο μεταξύ των μελών της οικογένειας μπορεί να έχει καλή χρηματική αίσθηση.

• Οι οφειλέτες μπορούν να εξοικονομήσουν χρήματα πληρώνοντας ένα σχετικά χαμηλό επιτόκιο στα μέλη της οικογένειας (αντί να πληρώνουν τραπεζικά επιτόκια). Απλά σιγουρευτείτε ότι ακολουθείτε τους κανόνες IRS εάν σκοπεύετε να διατηρήσετε χαμηλές τιμές.
• Οι δανειστές με επιπλέον μετρητά μπορούν να κερδίσουν περισσότερα με δανεισμό από ό, τι θα έκαναν από τραπεζικές καταθέσεις όπως τα CD και οι λογαριασμοί ταμιευτηρίου.

Κατανοήστε τους κινδύνους

Η ζωή είναι γεμάτη εκπλήξεις, και κάθε δάνειο μπορεί να πάει άσχημα. Φυσικά, όλοι έχουν καλές προθέσεις, και αυτές οι συμφωνίες συχνά φαίνονται σαν μια μεγάλη ιδέα όταν έρχονται για πρώτη φορά στο νου. Αλλά πατήστε αρκετό καιρό για να εξετάσετε τα παρακάτω ζητήματα προτού να πάρετε πάρα πολύ βαθιά σε κάτι που θα είναι δύσκολος για να χαλαρώσετε.

Σχέσεις: Οι υπάρχουσες σχέσεις μεταξύ του δανειολήπτη και του πωλητή μπορεί να αλλάξουν. Ειδικά αν τα πράγματα γίνονται δύσκολα για τον δανειολήπτη, οι δανειολήπτες μπορεί να αισθάνονται επιπλέον άγχος και ενοχή. Οι δανειστές αντιμετωπίζουν επίσης επιπλοκές - ίσως χρειαστεί να αποφασίσουν εάν θα επιβάλουν αυστηρά συμφωνίες ή θα υποστούν ζημιές.

Ανεκτικότητα σε κίνδυνο δανείου: Η ιδέα μπορεί να είναι να κάνετε ένα δάνειο (με την προσδοκία να σας επιστραφεί), αλλά εκπλήξεις συμβαίνουν. Αξιολογήστε την ικανότητα του δανειστή να αναλάβει κινδύνους (να μην μπορείτε να αποσυρθείτε, να χρεοκοπήσετε κ.λπ.) προτού προχωρήσετε. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό αν οι άλλοι εξαρτώνται από τον δανειστή (εξαρτώμενα παιδιά ή συζύγους, για παράδειγμα).

Αξία περιουσίας: Η ακίνητη περιουσία είναι ακριβή. Οι διακυμάνσεις της αξίας μπορούν να ανέλθουν σε δεκάδες (ή εκατοντάδες) χιλιάδες δολάρια. Οι δανειστές πρέπει να είναι άνετοι με την κατάσταση ιδιοκτησίας και τη θέση - ειδικά με όλα αυτά τα αυγά σε ένα καλάθι.

Συντήρηση: Χρειάζονται χρόνο, χρήματα και προσοχή για τη διατήρηση της ιδιοκτησίας. Ακόμα και με έναν καλό επιθεωρητή, τα ζητήματα εμφανίζονται. Οι δανειστές πρέπει να είναι σίγουροι ότι ο κάτοικος ή ο ιδιοκτήτης θα αντιμετωπίσει τα προβλήματα πριν αποσυρθούν από το χέρι και θα είναι σε θέση να πληρώσουν για συντήρηση.

Θέματα τίτλου και σειρά πληρωμών: Ο δανειστής θα πρέπει να επιμείνει για τη διασφάλιση του δανείου με ασφάλεια (βλέπε παρακάτω). Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης προσθέσει οποιεσδήποτε επιπλέον υποθήκες (ή κάποιος βάζει μια ασφάλεια στο σπίτι), θα θελήσετε να είστε σίγουροι ότι ο δανειστής πληρώνεται πρώτα. Ωστόσο, θα θέλετε επίσης να ελέγξετε για τυχόν προβλήματα πριν από την αγορά της ιδιοκτησίας. Οι παραδοσιακοί δανειστές υποθηκών επιμένουν σε αναζήτηση τίτλου και ο δανειολήπτης ή ο δανειστής θα πρέπει να εξασφαλίσουν ότι το ακίνητο έχει σαφή τίτλο. Η ασφάλεια τίτλου παρέχει επιπλέον προστασία και θα ήταν μια σοφή αγορά.

Φορολογικές επιπλοκές: Οι φορολογικοί νόμοι είναι περίπλοκοι και η κίνηση μεγάλων χρηματικών ποσών μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα. Πριν κάνετε τίποτα, μιλήστε με έναν τοπικό φορολογικό σύμβουλο, ώστε να μην σας αιφνιδιάσει.

Ιδιωτικές συμφωνίες υποθηκών

Κάθε δάνειο πρέπει να είναι καλά τεκμηριωμένο. Μια καλή συμφωνία δανείου θέτει τα πάντα γραπτώς, ώστε οι προσδοκίες όλων να είναι σαφείς και να υπάρχουν λιγότερες πιθανές εκπλήξεις. Μετά από αρκετά χρόνια, εσείς (ή το άλλο πρόσωπο) μπορεί να ξεχάσετε αυτό που συζητήσατε και τι είχατε κατά νου, αλλά ένα γραπτό έγγραφο έχει πολύ καλύτερη μνήμη.

Η τεκμηρίωση δεν είναι παρά να διατηρεί την σχέση σας ανέπαφη - προστατεύει και τα δύο μέρη σε μια ιδιωτική υποθήκη. Και πάλι, δεν ξέρετε τι δεν ξέρετε για το μέλλον και είναι καλύτερο να αποφύγετε τυχόν νομικά χαλαρά άκρα από το ξεκίνημα. Επιπλέον, μια γραπτή συμφωνία μπορεί να καταστήσει τη συμφωνία καλύτερη από φορολογική άποψη.

Καθώς αναθεωρείτε τη συμφωνία σας, βεβαιωθείτε ότι έχετε διατυπώσει κάθε πιθανή λεπτομέρεια ξεκινώντας από:

• Πότε οφείλονται οι πληρωμές; Μηνιαία, τριμηνιαία, την πρώτη του μήνα κ.λπ.
• Τι γίνεται αν δεν παραληφθούν οι πληρωμές; Μπορεί ο δανειστής να χρεώσει ένα τέλος, και υπάρχει μια περίοδος χάριτος;
• Πώς / πού πρέπει να γίνονται οι πληρωμές; Οι ηλεκτρονικές πληρωμές είναι καλύτερες.
• Μπορεί ο δανειολήπτης να προπληρώσει και υπάρχει κάποια ποινή για να το πράξει;
• Είναι το δάνειο εξασφαλισμένο με οποιαδήποτε εγγύηση; Καλύτερα.
• Τι μπορεί να κάνει ο δανειστής εάν ο οφειλέτης χάνει τις πληρωμές; Μπορεί ο δανειστής να χρεώσει τέλη, να αναφερθεί σε πιστωτικούς οργανισμούς αναφοράς ή να αποκλείσει το σπίτι;

Ασφαλίστε το δάνειο

Είναι σοφό να εξασφαλιστεί το ενδιαφέρον του δανειστή - ακόμα και αν ο δανειστής και ο δανειολήπτης είναι στενοί φίλοι ή μέλη της οικογένειας. Ένα εξασφαλισμένο δάνειο επιτρέπει στον δανειστή να πάρει το ακίνητο (μέσω αποκλεισμού) και να πάρει τα χρήματά του πίσω σε ένα σενάριο χειρότερης περίπτωσης.

Είναι πραγματικά απαραίτητο; Και πάλι, δεν ξέρετε τι δεν ξέρετε για το μέλλον.

Ο δανειολήπτης (ο οποίος έχει την ικανότητα και κάθε πρόθεση αποπληρωμής) μπορεί να πεθάνει ή να δικαστεί απροσδόκητα. Εάν το ακίνητο κρατιέται μόνο στο όνομα του δανειολήπτη - χωρίς μια κατατεθειμένη εμπράγματη ασφάλεια - οι πιστωτές μπορούν να πάνε μετά από το σπίτι τους ή να πιέσουν τον οφειλέτη να χρησιμοποιήσει την αξία του σπιτιού για να ικανοποιήσει ένα χρέος. ΕΝΑ ασφαλείς υποθήκη βοηθά στην προστασία του ενδιαφέροντος του δανειστή, υποθέτοντας ότι όλα είναι δομημένα σωστά. Στην πραγματικότητα, ο όρος "υποθήκη" σημαίνει τεχνικά "ασφάλεια" - όχι "δάνειο".

Η εξασφάλιση δανείου με περιουσία μπορεί επίσης να βοηθήσει με τους φόρους. Για παράδειγμα, ο οφειλέτης μπορεί να είναι σε θέση να αφαιρέσει το κόστος τόκων για το δάνειο, αλλά μόνο εάν το δάνειο είναι σωστά εξασφαλισμένο. Συζητήστε με έναν τοπικό φορολογούμενο ή CPA για περισσότερες λεπτομέρειες και ιδέες.

Πώς να κάνετε μια ιδιωτική υποθήκη σωστά

Αν σκέφτεστε μια ιδιωτική υποθήκη, σκεφτείτε σαν έναν "παραδοσιακό" δανειστή (αν και μπορείτε ακόμα να προσφέρετε καλύτερες τιμές και ένα πιο φιλικό προς τον καταναλωτή προϊόν). Φανταστείτε τι θα μπορούσε να πάει στραβά και να δομήσει τη συμφωνία έτσι ώστε να μην εξαρτάται από καλή τύχη, καλές αναμνήσεις ή καλές προθέσεις.

Για την τεκμηρίωση (δανειακές συμβάσεις και εμπράγματα βάρη, για παράδειγμα), εργάζονται με ειδικευμένους εμπειρογνώμονες. Συζητήστε με τους τοπικούς δικηγόρους, τον φορολογούμενο σας και με άλλους που μπορούν να σας καθοδηγήσουν στη διαδικασία. Αν εργάζεστε με μεγάλα χρηματικά ποσά, αυτό δεν είναι έργο DIY. Ορισμένες ηλεκτρονικές υπηρεσίες μπορούν να χειριστούν τα πάντα για εσάς και οι τοπικοί πάροχοι υπηρεσιών μπορούν επίσης να κάνουν τη δουλειά. Ρωτήστε ακριβώς ποιες υπηρεσίες παρέχονται, όπως:

• Θα λάβετε γραπτές συμφωνίες υποθήκης;
• Μπορούν οι πληρωμές να αντιμετωπίζονται από κάποιον άλλο (και αυτοματοποιημένο);
• Τα έγγραφα θα κατατεθούν στις τοπικές κυβερνήσεις (για παράδειγμα, για να εξασφαλίσουν το δάνειο);
• Θα πληρωθούν οι πληρωμές σε πιστωτικά γραφεία (τα οποία βοηθούν τους δανειολήπτες να δημιουργήσουν πίστωση);